短短兩三年，開發(fā)商在長租公寓的圈地擴張已漸趨沉寂。

2019年，朗詩、遠洋等房企剝離長租公寓業(yè)務(wù)，萬科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長租公寓業(yè)務(wù)的擴張。

2018年，長租公寓問題頻發(fā)，上海寓見、杭州鼎家多個長租公寓品牌爆雷，甲醛超標(biāo)、黑中介、捆綁借貸平臺等新聞接連曝出，負面纏身的長期公寓陷入信任危機。

2018年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑，融資環(huán)境的收緊，加之償債高峰的到來，都在進一步壓縮長租公寓的生存和盈利空間，此前多數(shù)靠主業(yè)補貼長租公寓業(yè)務(wù)的開發(fā)商們，也不得不收縮長租公寓業(yè)務(wù)。

收縮之后的長租公寓進入了運營期。未來，決定開發(fā)商們租賃業(yè)務(wù)的根本，將是運營而非規(guī)模。

開發(fā)商斷舍離

朗詩成為第一家公開剝離長租公寓業(yè)務(wù)的開發(fā)商。

5月14日，朗詩綠色集團公告稱，將處于虧損階段的，包括長租公寓在內(nèi)的5項業(yè)務(wù)以9.81億元的代價剝離至控股公司朗詩集團。

公告解釋，集團長租公寓品牌“朗詩寓”作為創(chuàng)新類業(yè)務(wù)仍處于培育期，預(yù)計未來兩年將繼續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開支，剝離至控股股東朗詩集團，可減少朗詩寓虧損對公司業(yè)績的影響。

據(jù)朗詩公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，2017年獲得1.5萬間房源，分布在國內(nèi)主要一線二線城市;2018年達到了4萬多間，而兩年間該業(yè)務(wù)合計使上市公司虧損2.34億元。

6月初，有消息稱遠洋計劃年內(nèi)剝離旗下長租公寓品牌“邦舍”。截至目前，遠洋未對此明確回應(yīng)。

遠洋對長租公寓態(tài)度的轉(zhuǎn)變，在2018年年報中便初露端倪，本次年報沒有再提及有關(guān)長租公寓的計劃。在今年的業(yè)績會上，面對投資者的追問，遠洋董事局主席李明未正面回復(fù)，僅強調(diào)要關(guān)注主業(yè)。據(jù)接近遠洋的人士透露，不排除遠洋將長租公寓業(yè)務(wù)出售。

朗詩和遠洋是開發(fā)商中布局長租公寓不算多的，在長租公寓領(lǐng)域雄心勃勃的萬科，在跑馬圈地后，也對長租公寓業(yè)務(wù)有所“收斂”。

2018年，萬科長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋了30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，當(dāng)前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。

早在2018年9月，萬科深圳公司城中村改造暫緩?fù)七M，暫停拓展萬村計劃的新房源。

2019年3月26日，在萬科2018年度業(yè)績會上，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，“萬村計劃比我們一開始想象的要復(fù)雜，涉及的利益相關(guān)方太多，我們會穩(wěn)妥推進已經(jīng)獲取的項目，盡快使其成為可出租的狀態(tài)”。 他坦言，長租公寓現(xiàn)在看起來要賺錢很難。

類似地，碧桂園集團上海區(qū)域總裁高斌曾表示，長租公寓領(lǐng)域還處于前期業(yè)務(wù)培育的階段，他給團隊的考核指標(biāo)是：不虧錢就是賺的。

截至2018年7月底，碧桂園的長租公寓超過3萬間房，公司曾設(shè)想的“長租城市”目前未實現(xiàn)。

此外，世聯(lián)行打造的紅璞公寓經(jīng)歷4年發(fā)展，業(yè)務(wù)發(fā)展至北上廣深、成都、杭州、鄭州等30個城市，簽約量超100000間，上線運營超30000間。但由于公寓管理業(yè)務(wù)虧損增加，新增公寓的裝修改造等一次性投入成本分攤增加，目前世聯(lián)行對紅璞公寓的投入正在減少。

“目前長租公寓普遍進入了發(fā)展瓶頸期”，深圳一名開發(fā)商人士說。

融資再收緊

房企收縮長租公寓業(yè)務(wù)的重要原因還在于，租賃融資不像2017年那么容易了，房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資也在收緊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，長租公寓很難盈利，原因在于房價、地價、融資成本都偏高，租金收入則偏低，這一矛盾在短期內(nèi)很難解決。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責(zé)人助理董事李想也指出，長租業(yè)務(wù)融資利率基本在5%以上，而長租公寓的回報率僅為1%-3%，一線城市普遍低于2%。

由此，長租公寓必須得到金融和資本的支持，才能持續(xù)發(fā)展。

2017年曾是長租公寓和金融資本的蜜月期。當(dāng)年，不僅保利發(fā)行了首單租賃住房類REITs，建行等銀行也支持開發(fā)商租賃業(yè)務(wù)。

但到了2018年下半年，這一盛景不再。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年多家房企的租賃融資被叫停。包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券等。

數(shù)據(jù)顯示，僅在2018年四季度，超7家企業(yè)的租賃專項債券被叫停，總規(guī)模超200億元。今年3-5月，房企曾迎來一個融資窗口期，但即便如此，能夠獲得租賃融資的也不多。僅有萬科等租賃融資獲批。

進入5月份，監(jiān)管層突然收緊了房地產(chǎn)的整體融資。5月17日晚間，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文》(簡稱“23號文”)精準狙擊房地產(chǎn)信托和其他非標(biāo)融資;6月初，市場傳言部分房企公開市場融資受限，包括債券及ABS產(chǎn)品;隨后在陸家嘴論壇上，監(jiān)管層又直指房地產(chǎn)金融化的風(fēng)險。

“開發(fā)商做長租，一般都是靠開發(fā)主業(yè)支持，或者融資支持，現(xiàn)在融資困難了。租賃類的證券化產(chǎn)品發(fā)行也不容易。”前述開發(fā)商說。

不過，也不是所有的開發(fā)商都收縮長租業(yè)務(wù)，還有不少公司逆勢擴張，金融資本也看好這一領(lǐng)域。

比如4月25日，平安不動產(chǎn)與旭輝集團首個長租公寓合作項目簽訂協(xié)議，未來三年內(nèi)，雙方將共同在北上廣深及多個強二線城市布局長租公寓項目。

這只是平安不動產(chǎn)涉足長租公寓的一個案例。未來十年內(nèi)，平安不動產(chǎn)計劃發(fā)展200萬間、總面積約8000萬平方米的長租公寓，長租公寓總資產(chǎn)管理規(guī)模將達到2000億元。

無論如何，長租公寓已經(jīng)進入了一個新的階段。前述開發(fā)商認為，長租公寓已經(jīng)過了跑馬圈地的規(guī)模擴張時期，接下來拼的是運營和服務(wù)，提升出租率和坪效才是根本。