繼8月杭州鼎家“爆雷”后，近期又有兩家長(zhǎng)租公寓資金鏈被爆斷裂，包括曾被雷軍看好的上海寓見及長(zhǎng)沙的“咖啡貓”。從“房租抬升”風(fēng)波到自如的“甲醛門”，再到多個(gè)公寓品牌“爆雷”，長(zhǎng)租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”，一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標(biāo)簽。

與此同時(shí)，記者也關(guān)注到，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務(wù)。租金貸叫停會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓造成什么影響？長(zhǎng)租公寓如何在資金安全與規(guī)模擴(kuò)張中尋求平衡？

叫停“租金貸”考驗(yàn)生存能力

“突然叫停租金貸，沒有多少現(xiàn)金儲(chǔ)備情況下，寓見倒下也屬正常。”據(jù)接近寓見公寓的行業(yè)人士透露，寓見由于經(jīng)營(yíng)管理水平較差、出租率低，經(jīng)營(yíng)層面難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，產(chǎn)生較大的虧損缺口，也很難吸引新的股權(quán)投資。在此背景下，最近兩月相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，一些金融機(jī)構(gòu)先后撤離，叫停“租金貸”，導(dǎo)致寓見資金量出現(xiàn)斷裂。

“最近兩個(gè)月，市場(chǎng)上不少租金分期產(chǎn)品暫停了。對(duì)金融產(chǎn)品較依賴的一些公寓企業(yè)而言，面臨較大的現(xiàn)金流挑戰(zhàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

這一說法在不少業(yè)內(nèi)人士處得到證實(shí)。記者了解到，一些銀行已對(duì)涉及房租貸款業(yè)務(wù)按下了“暫停鍵”。“如果項(xiàng)目是自有產(chǎn)權(quán)，還能操作租金貸，如果不是，一些金融機(jī)構(gòu)租金貸已叫停。”熊貓公寓CEO王璽龍告訴記者。

另據(jù)《投資者報(bào)》援引銀行相關(guān)人士的說法，“目前業(yè)務(wù)部門反饋的結(jié)果是我們現(xiàn)在的確是暫停了，現(xiàn)在監(jiān)管未有明晰的要求，沒有必要在風(fēng)口浪尖上繼續(xù)開展這類業(yè)務(wù)。”不過，目前并未接到監(jiān)管層的明確指令性文件，要求暫停涉及租房的貸款業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，當(dāng)前銀行資金介入租房領(lǐng)域的形式主要有三種：首先，銀行直接針對(duì)個(gè)人的租金貸款業(yè)務(wù)，但是與萬科等房地產(chǎn)商合作，以建設(shè)銀行“按居貸”最具代表性；其次，類似中信銀行與碧桂園的戰(zhàn)略合作，此類銀行直接為房地產(chǎn)商提供融資需求，進(jìn)行長(zhǎng)租公寓的租賃探索；第三是以微眾銀行、網(wǎng)商銀行、平安銀行等為代表的與第三方中介合作提供的個(gè)貸產(chǎn)品。

“爆雷的公寓企業(yè)才剛開始。”優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔告訴記者，今年4季度至明年1季度，是長(zhǎng)租公寓的“至暗時(shí)刻”，在宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿背景下，沒有新的金融產(chǎn)品，一旦叫停租金分期，對(duì)公寓企業(yè)起到“抽貸”效果，將考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓的抗波動(dòng)能力、融資能力以及生存能力。

“講故事，高度依賴金融產(chǎn)品的，會(huì)先倒下�；貧w商業(yè)本質(zhì)，注重經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)模型相對(duì)健康，成本控制得力的企業(yè)才能生存下來。”劉翔說。

“金融是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展壯大的工具，而不是目的，那些利用金融手段圈錢為目的，而忽視產(chǎn)品、服務(wù)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)等本末倒置的運(yùn)營(yíng)商，出事肯定是無法避免的問題。”當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，將沒有好的商業(yè)模式、較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的運(yùn)營(yíng)商淘汰出局，這也是行業(yè)走向規(guī)范的過程。

多地監(jiān)管出手整治“租金貸”

實(shí)際上，針對(duì)“租金貸”業(yè)務(wù)，目前雖未接到監(jiān)管層的明確指令性文件，但今年以來，相關(guān)城市已經(jīng)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示和監(jiān)管規(guī)范。

10月19日，浙江省出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》。要求從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)，不得與無放貸資質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù)，不得誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔(dān)保等增信措施。

北京，早在8月17日，市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴(yán)查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。8月23日，北京市住建委重申，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。

8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于防范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，稱“租金貸”業(yè)務(wù)涉嫌非法侵占他人財(cái)物，形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。

9月30日，上海市金融服務(wù)辦公室官網(wǎng)發(fā)布通知，要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。同日，上海市住建委也發(fā)布通知，要求代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國(guó)家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)。

不過，這些指導(dǎo)意見還缺乏具體的落地方案。諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，政府主管部門應(yīng)盡快建立租賃信息登記，強(qiáng)化長(zhǎng)租公寓公司的監(jiān)管，若有可能，可建立租金準(zhǔn)備金制度，預(yù)防長(zhǎng)租公寓公司出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問題后，與其簽訂租賃合同的租戶和房主的利益可以得到一定程度的保障，也可爭(zhēng)取過渡時(shí)間解決問題。此外，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于租賃行業(yè)的金融產(chǎn)品融資主體、信用主體、期限、抵押品等進(jìn)行明確，避免過度金融化現(xiàn)象的產(chǎn)生。

劉翔建議，一旦出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓爆雷，政府部門出來協(xié)調(diào)，將債務(wù)人的主體由租客變更為運(yùn)營(yíng)商或企業(yè)，變成企業(yè)債務(wù)。“公寓運(yùn)營(yíng)商與金融機(jī)構(gòu)簽訂的合同內(nèi)，本身就簽訂了連帶清償擔(dān)保責(zé)任，這意味著，租客與公寓運(yùn)營(yíng)商之間，只要結(jié)束租賃關(guān)系，就不需要再承擔(dān)繼續(xù)還款的責(zé)任義務(wù)，由公寓運(yùn)營(yíng)商來付款即可。這就可減少因長(zhǎng)租公寓‘爆倉’，引發(fā)的民生問題。”