[ 根據(jù)國家行政學(xué)院的研究，在最保守的估算下，閑置宅基地規(guī)模達(dá)到133億平方米。 ]

明年1月1日，新土地管理法將正式實施。同時，自2015年2月開始的33個試點縣市區(qū)“三塊地”改革，也將于今年底結(jié)束。

近年來，中國大力推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，試點案例不斷增加，各類政策紅利也在不斷釋放。如今，新土地管理法將要實施，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的土地資源要素流動，將會為市場釋放相當(dāng)大的投資機遇。

再將視野聚焦，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部日前發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》，鼓勵利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。

政府推動鄉(xiāng)村振興號召的同時，內(nèi)有農(nóng)村電商、鄉(xiāng)村旅游等新業(yè)態(tài)亦在萌發(fā)，如何釋放閑置宅基地盤活后的紅利，成為一個需要探討的話題。

背景丨中國特有的農(nóng)村集體建設(shè)用地制度解析

在中國，土地制度的最基本前提是公有制。公有制的不同實現(xiàn)形式，分為全民所有制和集體所有制。根據(jù)新土地管理法，從所有權(quán)分類來看，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

從土地用途來分，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、旅游用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)記者表示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地是本輪土地改革中的最重要一類土地，是允許跟國有土地同權(quán)入市的。從具體形態(tài)上看，包括水泥廠、磚瓦廠、服裝廠、劇院等企業(yè)經(jīng)營用地。

公益性公共設(shè)施用地，是指與農(nóng)村居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施用地，比如說道路、學(xué)校、供銷社、農(nóng)貿(mào)市場等相關(guān)用地。類似土地并非集體建設(shè)用地中的核心用地，但隨著當(dāng)前閑置用地的增加，此類土地的盤活和開發(fā)也開始受到房企的關(guān)注。從分類上看，此類土地主要包括公益性用地和公共設(shè)施用地。

宅基地的概念被明確提出，是在1962年的《農(nóng)村人民公社工作條例（修正草案）》中，但后續(xù)的法律和政策文件，并未給出明確定義。現(xiàn)實中可理解為，集體所有的土地中用于農(nóng)戶建造房屋的地基用地，例如地基、建筑物、周圍適當(dāng)面積的菜地、豬圈雞舍等附屬設(shè)施。

據(jù)《2020年集體建設(shè)用地投資策略》報告稱，當(dāng)前全國集體建設(shè)用地大約為2000億平方米。其中，宅基地的規(guī)模最大，約為850億平方米，約占農(nóng)村集體建設(shè)用地的一半；集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模大約在300億平方米；公益性公共設(shè)施用地的規(guī)模，暫時還無統(tǒng)計，但從數(shù)量關(guān)系進(jìn)行推算，應(yīng)該在700億平方米。

現(xiàn)階段，從政策表述來看，中央層面更強調(diào)集體建設(shè)用地中的經(jīng)營性用地入市。對于宅基地的表述，比較委婉，多強調(diào)“穩(wěn)妥”推進(jìn)政策。不過，對于閑置宅基地的盤活，不論是從新土地管理法，還是從部委層面，都彰顯著中央政府的決心。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，如果單純強調(diào)宅基地，可能會存在盲目拆遷和強行上樓等現(xiàn)象。宅基地有很多復(fù)雜的特點，如何定義“閑置”是模糊的，閑置的原因有很多。而從盤活的角度來看，盤活是在不改變基本土地制度的前提下，減少農(nóng)村空心化，對于土地資源高效利用等有著積極的作用。

分析丨宅基地的現(xiàn)狀與特點

中國的宅基地制度，堅持“一戶一宅”，保障戶有所居。然而，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)被打破，農(nóng)村人口向城市流動，由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)就業(yè)。由此導(dǎo)致農(nóng)村部分房屋和土地的閑置，進(jìn)而造成了土地資源的浪費。

浙江科技學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授葉俊燾對第一財經(jīng)記者表示，當(dāng)前宅基地制度主要存在兩個弊端：一是出不去，二是進(jìn)不來。

“出不去”表現(xiàn)為，農(nóng)民如果選擇外出務(wù)工，完全實現(xiàn)非農(nóng)就業(yè)，農(nóng)民無法通過市場化手段，來實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的優(yōu)化配置，其結(jié)果往往是大量農(nóng)業(yè)人口外出務(wù)工，但宅基地面積卻仍然快速增長，這種不合理導(dǎo)致了農(nóng)村大量宅基地的閑置，土地資源浪費極大。