2019年初，房地產(chǎn)市場逐漸回溫，但隨著“因城施策、一城一策”在全國各級城市的貫徹落實，市場從“小陽春”逐步降溫。進入10月份以來，全國土地市場普遍出現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。

盡管如此，熱點城市土地出讓金規(guī)模仍然不斷刷新歷史同期紀錄。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，前10月受監(jiān)測的40城市中，土地出讓金達到千億元的有8個；中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計則顯示，截至11月18日，土地出讓金達到千億元的城市已達12個。

那么，今年土地市場呈現(xiàn)出何種變化？哪些城市的土地交易仍然保持熱度？距離年終僅有一個多月，各級城市供地及房企投資還將呈現(xiàn)哪些變化？

前10月土地市場量價齊跌

“初步統(tǒng)計，10月份全國300個城市土地住宅用地供應規(guī)模超過1億平方米，同比下降1.4個百分點，但成交規(guī)模同比下降接近20%，10月份的供應節(jié)奏是有所放緩的。10月份全國300個城市住宅用地，不管是供應還是成交同比都有所下降，成交樓面價也是基本下跌。但按照慣例，部分企業(yè)年底拿地動作較多，導致了土地溢價率開始出現(xiàn)了小幅上漲的走勢。”中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生分析認為。

易居地產(chǎn)研究院月初發(fā)布的《10月40城土地市場月報》顯示，今年10月，40城土地成交面積環(huán)比下降7.9%，移動平均土地成交均價環(huán)比下跌3.8%，量價齊跌。其中，4個一線城市土地成交建筑面積環(huán)比下降36.8%；二線城市成交面積環(huán)比下降9.1%，地價環(huán)比下跌5.4%。尤其是以南京、武漢為代表的熱點二線城市，多宗地塊以底價成交，土地市場涼意濃濃。

今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關，考慮到房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，預計全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積維持負增長的態(tài)勢沒有懸念。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者：“即便個別城市出現(xiàn)突然火爆的情況，但從全國土地市場數(shù)據(jù)來看，大趨勢還是降溫的，說明當前企業(yè)還是趨向謹慎和保守，土地市場也不會明顯反彈。”

更能反映市場冷熱程度的成交溢價率在10月份繼續(xù)下降。據(jù)易居方面統(tǒng)計，10月份40個典型城市土地溢價率為14.3%，較9月下降2.4%，已經(jīng)連續(xù)4個月下降。

同策集團首席分析師張宏偉分析認為，“從企業(yè)投資的角度來講，近期拿地前評估的凈利潤要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地，基本有著10%~12%的利潤要求，今年二季度有的企業(yè)率哪怕利潤5%、6%，甚至不賺錢都會拿地。但近期由于融資環(huán)境收緊、企業(yè)資金鏈緊張，而且當前行業(yè)處于低谷期，所以房企為了控制風險，把利潤要求提高了。”

分城市來看，10月份一線城市中除了北京土地成交溢價率高于10%，廣州僅為3%、上海和深圳為0%。40個典型城市中土地成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州，溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。

但多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，盡管市場走弱，但對房企而言卻是不可多得的拿地“窗口期”。

“我們認為，從現(xiàn)在到明年一二季度這個階段，對于一二線核心城市的確是比較好的拿地窗口期。表現(xiàn)主要是各個城市出現(xiàn)流拍和大量的底價成交，這代表著現(xiàn)在土地市場進入一個階段性調(diào)整期，這種情況下是個比較好的拿地窗口期。”張宏偉說。

各城土地市場冷熱不均

今年1~10月，40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元，同比增加15.7%，增速回落1.5個百分點。由于各城市實施“一城一策”差異化調(diào)控，各城市在供地節(jié)奏、土地政策、市場環(huán)境上的差異造成了土地市場的分化。

其中，一線城市地價在2019年6月上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較熱，溢價率一度分別達到48%、17%和23%。而10月份一線城市土地市場成交量下降明顯，地價小幅下跌。

較為突出的是二線城市的表現(xiàn)。今年2月份之后，廈門、南京、杭州、武漢和重慶等熱點二線城市地價反彈明顯�！兑拙涌靾笾�40城土地市場月報》指出，一方面是因為第一季度發(fā)債融資量較多，房企資金面較為寬松；另一方面是因為開發(fā)商拿地預期的轉(zhuǎn)變——規(guī)避三四線城市、向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時一線城市供地量又比較少，熱點二線城市成為主要的拿地對象。但進入下半年，在政策持續(xù)快速收緊的趨勢下，土地成交量持續(xù)下降、地價漲幅不斷收窄，9月漲幅轉(zhuǎn)負，10月量價齊跌。

從供應量上看，據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)，1~10月，北京、上海、深圳、天津、廣州、南京、杭州、武漢8個城市供應量超過去年同期，其中天津、武漢、重慶分別以1302萬平方米、807萬平方米、743萬平方米的供應量排名前三位。