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    前十月房地產(chǎn)馬太效應(yīng)加劇:強(qiáng)者恒強(qiáng),中小房企夾縫求生

    作者:未知 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2019年11月07日 【字體:

    2019年的樓市太難過(guò)了,跌宕起伏猶如過(guò)山車(chē),行業(yè)嚴(yán)重分化,一些房企已游走在資金鏈斷裂的邊緣。

    從前十月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看,強(qiáng)者恒強(qiáng),行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

    截至10月末,已有25家房企銷(xiāo)售破千億,銷(xiāo)售均值為2333.9億元。與此同時(shí),不少中小房企卻面臨著生存危機(jī),不斷傳出爆雷的消息。

    相比規(guī)模更大的頭部房企,中小房企融資渠道更少,融資成本更高,加之前幾年激進(jìn)地加桿杠,這些都成為壓在他們身上的大石,隨時(shí)可能崩塌。

    房地產(chǎn)行業(yè)已從增量轉(zhuǎn)入存量時(shí)代。在存量時(shí)代,行業(yè)馬太效應(yīng)加劇,大魚(yú)吃小魚(yú)的競(jìng)爭(zhēng)下,強(qiáng)者恒強(qiáng),弱者面臨著生存危機(jī)。

    苦戰(zhàn)“金九銀十”

    傳統(tǒng)的“金九銀十”售樓黃金期已過(guò),各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)平平。

    根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),10月新房成交與土地市場(chǎng)延續(xù)了“金九”的低迷走勢(shì),重點(diǎn)城市新房成交量同、環(huán)比分別下跌6%、10%,降幅較上月有所擴(kuò)大。

    但頭部和主流房企則表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的生命力,將對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,標(biāo)桿房企公布2019年前10月銷(xiāo)售額的企業(yè)合計(jì)有14家,這14家企業(yè)前10月合計(jì)銷(xiāo)售額21934億元,同比2018年同期上漲了17.2%。單獨(dú)看10月份,這14家房企合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到了2805億。

    碧桂園、恒大、萬(wàn)科前10月銷(xiāo)售均超過(guò)5000億元,在加緊促銷(xiāo)之下,恒大和碧桂園10月單月銷(xiāo)售金額分別達(dá)到903億元和850億元。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2019年1-10月,前10房企銷(xiāo)售額均值為3762.6億元,銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為14.7%,11-30企業(yè)銷(xiāo)售額均值為1256.9億元,增長(zhǎng)率均值為24.4%,31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的銷(xiāo)售額均值分別為692.0億元和325.8億元,增長(zhǎng)率均值分別為26.3%和19.3%。

    克而瑞研報(bào)表示,行業(yè)整體規(guī)模增速放緩,但百?gòu)?qiáng)房企截至10月末的累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)了近5%的同比增長(zhǎng),增速較上半年4%左右的水平略有提升。

    2019年1-10月,百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷(xiāo)售金額門(mén)檻與去年同期相比都略有提升。

    其中,TOP10房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)到1380.6億元,同比增幅最高達(dá)16.4%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門(mén)檻分別為856.8億元和601.2億元,門(mén)檻增幅分別為3.4%和5.7%。

    TOP50房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇,權(quán)益金額門(mén)檻較去年同期大幅提升12.5%至412.6億元。截至10月末,TOP100房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)到147.8億元。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,整體對(duì)比過(guò)去數(shù)據(jù),2019年前10月房企銷(xiāo)售繼續(xù)分化。相比2018年同期同比2017年上漲紛紛超過(guò)50%,在2019年大部分企業(yè)都以平穩(wěn)為主,部分企業(yè)漲幅明顯放緩,大部分企業(yè)業(yè)績(jī)逐漸持平。

    還有中小房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。如景瑞和陽(yáng)光100前10月的累計(jì)銷(xiāo)售同比分別下降5%及12.7%。

    另一方面,房企的融資成本也分化嚴(yán)重。

    7月,中海地產(chǎn)發(fā)行的一筆港元票據(jù)息率僅為2.90%,刷新同業(yè)最低利率。同月,泰禾集團(tuán)(000732,股吧)在新加坡掛牌發(fā)行的美元債券,票息則高達(dá)15%。同為境外發(fā)債,利率相差5倍。

    安信證券的數(shù)據(jù)顯示,TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%、6.48%、6.87%,相比2018年分別上升12BP、68BP、96BP。

    從房企性質(zhì)來(lái)看,中型房企、非國(guó)企融資成本上升明顯。央企、地方國(guó)企的融資成本中位數(shù)分別為4.91%、5.52%,相比2018年分別上升12BP、12BP,而非國(guó)企綜合融資成本中位數(shù)6.91%,相比2018年分別上升51BP。

    生存危機(jī)隱現(xiàn)

    對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō),“熱鬧”是屬于別人的,他們只想“活下去”。

    10月,在頭部房企因促銷(xiāo)而收獲充,F(xiàn)金流時(shí),一家浙系中小房企三盛宏業(yè)的員工正向自己的老板“追債”。

    原因是三年前三盛宏業(yè)向員工發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品逾期未能兌付,而公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)一些公司高管大量?jī)陡蹲约旱睦碡?cái)或轉(zhuǎn)走公司資金。

    三盛宏業(yè)董事長(zhǎng)陳建銘隨即召開(kāi)溝通會(huì),在會(huì)議上聲淚俱下,稱(chēng)會(huì)努力追討回自己妹妹轉(zhuǎn)走的錢(qián)兌付員工的理財(cái)資金,但被其他高管轉(zhuǎn)走的錢(qián),他無(wú)力保證。

    三盛宏業(yè)上演的“公司爆雷,各方討錢(qián),董事長(zhǎng)在哭”一幕,折射出的是當(dāng)下中小房企的生存危機(jī)。

    今年以來(lái),還有老牌粵系房企頤和地產(chǎn)的爆雷以及知名銀億集團(tuán)的破產(chǎn),都揭示了存量時(shí)代行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的判斷,更是給中小房企敲響警鐘。

    他表示,中國(guó)房地產(chǎn)將重回三個(gè)“20%”:未來(lái)市場(chǎng)只有20%的開(kāi)發(fā)商能活下來(lái),80%會(huì)死掉,中國(guó)的開(kāi)發(fā)商太多了,死掉80%,不缺房子;只有20%的城市,只有20%的樓盤(pán)。

    他認(rèn)為,房地產(chǎn)的高投資增速結(jié)束了,中國(guó)資產(chǎn)的價(jià)格也不會(huì)持續(xù)上漲,人口和儲(chǔ)蓄也不再支撐房地產(chǎn),居民儲(chǔ)蓄已從高儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)為高負(fù)債。

    張大偉指出,預(yù)計(jì)房企在未來(lái)2個(gè)月的銷(xiāo)售依然壓力非常大。從政策預(yù)期看,后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)非常大,政策收緊預(yù)期明顯出現(xiàn),包括信貸等政策將抑制市場(chǎng)。

    大型開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)的關(guān)注更為宏觀(guān)。融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在民生銀行(600016,股吧)的不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上呼吁,要支持房地產(chǎn)并購(gòu),這是解決風(fēng)險(xiǎn)最最快的方法。

    “這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。如果(開(kāi)發(fā)商)還不了銀行的錢(qián),從違約到拍賣(mài),大概平均需要四年時(shí)間,快的話(huà)三年,但并購(gòu)三個(gè)月或者半年就解決了,所以并購(gòu)是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最好方法。”

    他預(yù)測(cè),“這個(gè)行業(yè)的頭部公司,前五名市場(chǎng)占有率大概是18%,我估計(jì)在未來(lái)五年里面,這個(gè)行業(yè)的前五名能占到30%”。

    孫宏斌進(jìn)一步解釋其判斷的依據(jù),汽車(chē)行業(yè)中國(guó)前五名市占率是51%,啤酒行業(yè)是73%,空調(diào)行業(yè)78%,手機(jī)行業(yè)83%,因此房地產(chǎn)行業(yè)再過(guò)五年,前五名占30%問(wèn)題不大。

    孫宏斌稱(chēng),今年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模會(huì)是16萬(wàn)億左右,并且這個(gè)規(guī)模大概會(huì)保持很多年。

    此前,恒大總裁夏海鈞也曾表示,增量市場(chǎng)“蛋糕”就在15萬(wàn)億左右,所有的開(kāi)發(fā)商就在這有限的“紅海”中廝殺。

    此時(shí),“活下去”成為了中小房企的唯一要求。從今年的銷(xiāo)售狀況來(lái)看,未來(lái)行業(yè)的生存和發(fā)展門(mén)檻,已被提升至1000億-2000億元,如果達(dá)不到這樣的規(guī)模,就必須有非常特殊的產(chǎn)品力,才能在競(jìng)爭(zhēng)中生存。

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