貓膩藏在哪

全口徑銷售額的“貓膩”藏在哪？

一方面很多公司利用合作模式，進一步擴大了自己的全口徑銷售規(guī)模。比如一個項目有5個公司合作，那么每個公司都可以把這個項目全部銷售的金額確認到自己公司的全口徑銷售里去，因而讓很多公司膨脹。

除了這個方式外，房企還有其他方式來增加自己的名義銷售。

“比如我們可以通過股權(quán)出讓的形式，把我們的物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓一部分給自己的基金公司，那么這個時候我們可以確認自己銷售收入。不過，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不涉及網(wǎng)簽，等到最后基金公司二次銷售的時候，進入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，我們可以再一次確認為銷售收入。這相當于一個項目享受確認了兩次，進而增加了自己的銷售情況。”一家房企知名人士透露。

此外，很多時候每個公司對于銷售的確認方式有區(qū)別，因而有很大的空間。比如綠地控股（600606.SH）這類國企，一般是網(wǎng)簽以后才確認銷售數(shù)據(jù)。而很多民營地產(chǎn)公司為了追求規(guī)模，當客戶交付定金之后，就確認銷售，因而看起來全口徑銷售規(guī)模大了很多。

“很多公司都有自己的銷售系統(tǒng)，機構(gòu)來對數(shù)據(jù)很多時候也只會和我們的銷售系統(tǒng)對數(shù)據(jù)，那么確認的方式就有操作空間。很多房子我們還可以賣給員工，最后進行更名，那么還可以二次確認銷售。比如，我們有些房子賣了以后遭遇退房，但是退房后我們可以再銷售，那么可以再次計算銷售。”一家上市公司營銷人士告訴記者。

多重差異背后，讓整個市場不斷膨脹，因而很多房企有了大量空間，來提高自己的銷售規(guī)模和排名。

而追求銷售規(guī)模背后，實際上是融資、拿地的利益需求。

對于中小房企而言，缺乏規(guī)模優(yōu)勢之后，在資金、土地、銷售等領(lǐng)域都將受到極大的制約。

“大部分地產(chǎn)商本質(zhì)上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規(guī)模準入，否則進入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負責人告訴記者。

目前看來，大部分銀行的白名單客戶在TOP30左右，而大部分信托白名單客戶在TOP50左右。

除了融資端口外，很多勾地和并購的時候，對方往往也對企業(yè)有一定的要求。

“以前我們做一個并購，對方是國企，就要求在中房協(xié)的地產(chǎn)百強排名進入一定的規(guī)模，不然就不予以合作。”一家TOP15房企高層透露。

正是因為種種利益需求，房企不得不想盡辦法，在各類規(guī)模數(shù)據(jù)上“注水”。

克而瑞就認為，基于目前行業(yè)項目合作開發(fā)日趨常態(tài)化，銷售操盤口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營銷、運營及投資能力，應(yīng)受到更多的關(guān)注。同時，從企業(yè)自身運營及未來發(fā)展的角度出發(fā)。在目前政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩、龍頭房企提質(zhì)控速的行業(yè)發(fā)展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時代已經(jīng)過去。規(guī)模房企的視線更應(yīng)該專注于企業(yè)自身運營管控及產(chǎn)品力的提升。