11月，房企拿地積極性顯著下降，只有國(guó)企、央企受益于融資優(yōu)勢(shì)仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁。在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)住宅用地成交總價(jià)前10名的排行榜中，8宗地由具有國(guó)資背景的房企獲得。

從前11個(gè)月來(lái)看，房企拿地表現(xiàn)明顯分化，50大房企權(quán)益拿地金額高達(dá)2萬(wàn)億，萬(wàn)科權(quán)益拿地金額最高為1570億元，其次是碧桂園1238億元，而恒大明顯落后，則為410.44億元。

雖然年底土地供應(yīng)預(yù)期大漲，但受制于政策收緊、企業(yè)力�，F(xiàn)金流等因素，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)難見(jiàn)熱度。

國(guó)資背景房企成11月土地市場(chǎng)主力

11月，雖然頭部房企仍是土地市場(chǎng)上投資的主要力量，但是拿地力度在收縮。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對(duì)于國(guó)企及央企來(lái)說(shuō)，憑借充足的資金實(shí)力和較低的融資成本，拿地動(dòng)力仍足。

在11月的土地市場(chǎng)，除了中海一如既往地積極拿地外，保利發(fā)展、中駿、招商蛇口的拿地表現(xiàn)也很積極。綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地，同時(shí)也在東莞、徐州等強(qiáng)三線城市加大拿地力度，單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過(guò)80億元。招商蛇口11月投資額更是超過(guò)百億元。

11月22日，深圳集中出讓6宗地塊，其中1宗流拍，5宗成交127.51億元，均被有國(guó)資背景的房企拿下。其中包括南國(guó)置業(yè)，中海地產(chǎn)、招商+華潤(rùn)聯(lián)合體、深圳安居集團(tuán)。

另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從11月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10的拿地房企來(lái)看，同樣主要為國(guó)企和央企。在入榜地塊中，共有8宗由國(guó)企及央企參與競(jìng)得，占TOP10拿地總額的78.7%，包括中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口、山西交控等。其中，中駿以59.4億元獲得廈門島內(nèi)六年來(lái)第三塊出讓的宅地，拿地額也成為11月土地成交總價(jià)最高者。

中海+首鋼聯(lián)合體以底價(jià)51億元競(jìng)得的北京石景山區(qū)1宗住宅，位居土地成交總價(jià)第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊，以50.2億元的成交總價(jià)排名第三位。華潤(rùn)置業(yè)45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦莊住宅地塊排位第六位。雄安集團(tuán)30億元競(jìng)得雄安新區(qū)首個(gè)公開(kāi)出讓土地，也進(jìn)入前10成交總價(jià)榜單，排名第九位。

對(duì)于國(guó)資背景的企業(yè)成為年底土地市場(chǎng)的主力，業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著融資政策逐漸收緊，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率開(kāi)始走低，而對(duì)于有資金實(shí)力和較低融資成本的國(guó)企、央企來(lái)說(shuō)，正好趁機(jī)補(bǔ)倉(cāng)，但是一般的民營(yíng)企業(yè)則會(huì)更加顧忌現(xiàn)金流而不愿出手。

前11個(gè)月50房企拿地達(dá)2萬(wàn)億

即使年底房企謹(jǐn)慎購(gòu)地，但是全年房企的土地儲(chǔ)備仍不可小覷。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月，2019年50大房企權(quán)益拿地金額高達(dá)2萬(wàn)億，同比上漲幅度高達(dá)17%。萬(wàn)科權(quán)益拿地金額最多，為1570億元，其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權(quán)益拿地超過(guò)500億元的房企達(dá)9家，合計(jì)38家房企拿地超過(guò)200億，刷新歷史同期紀(jì)錄。而恒大前11個(gè)月以410.44億元的權(quán)益拿地金額名列第16名，未進(jìn)前10。

除了公開(kāi)市場(chǎng)拿地之外，房企通過(guò)收并購(gòu)等方式獲得的土地儲(chǔ)備數(shù)量也不少。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月-11月典型企業(yè)收并購(gòu)、協(xié)議土地出讓的幅數(shù)占比達(dá)到12%，一部分是融創(chuàng)、綠地、龍湖、世茂等規(guī)模房企通過(guò)收并購(gòu)補(bǔ)充資產(chǎn)，另一部分是區(qū)域深耕的企業(yè)如建業(yè)、佳兆業(yè)等，憑借地緣優(yōu)勢(shì)補(bǔ)充貨值。

值得關(guān)注的是，11月27日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告披露，152.69億元收購(gòu)云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)。而標(biāo)的資產(chǎn)持有位于成都、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等城市共開(kāi)發(fā)18個(gè)項(xiàng)目，可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平方米。

然而融創(chuàng)的收購(gòu)遠(yuǎn)未停止，12月3日，融創(chuàng)與廣州資產(chǎn)管理有限公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作簽約，雙方將共同推進(jìn)不良資產(chǎn)收購(gòu)、企業(yè)并購(gòu)重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，在市場(chǎng)不見(jiàn)起色，部分中小房企面臨生存困境，行業(yè)洗牌加速的背景下，規(guī)模房企通過(guò)收并購(gòu)獲得土地資源成為不可或缺的渠道。

未來(lái)土拍熱度持續(xù)低位徘徊

雖然年底土地市場(chǎng)集中供應(yīng)，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)房企拿地態(tài)度仍將謹(jǐn)慎，土拍熱度持續(xù)低位徘徊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，2019年房企拿地也出現(xiàn)分化，依然有企業(yè)在土地市場(chǎng)加快拿地步伐，特別是部分央企、國(guó)企和新上市企業(yè)，拿地依然非常堅(jiān)決。不過(guò)，考慮到資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素，在融資收緊預(yù)期下，房企整體拿地意愿仍將退燒。

而此前經(jīng)濟(jì)學(xué)家、如是金融研究院院長(zhǎng)管清友也預(yù)計(jì)，未來(lái)可能對(duì)土地招拍掛自有資金的要求更加嚴(yán)格，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)要拿出更多的自有資金去購(gòu)買土地，這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿收縮可能立竿見(jiàn)影。

而在近日黑龍江省明確提出，全省房企購(gòu)置開(kāi)發(fā)土地資金不得來(lái)自金融貸款。對(duì)此，張大偉分析認(rèn)為，從政策本身看，利于降低房企的杠桿率。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響非常大，有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定，降低地王出現(xiàn)的概率。

對(duì)于土地市場(chǎng)的政策走向，克而瑞分析人士認(rèn)為，在企業(yè)拿地態(tài)度呈現(xiàn)雙向分化的同時(shí)，近期土地市場(chǎng)政策也在分化。

據(jù)悉，最為明顯的例子是，深圳推出“雙限雙競(jìng)”方式出讓的土地，也就是限成交地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，而競(jìng)成交地價(jià)和人才住房面積。與以往相比，從參與競(jìng)拍的企業(yè)數(shù)量可見(jiàn)房企參與的熱情大減，其中，不乏是因?yàn)樵黾恿讼奚唐贩績(jī)r(jià)格等土地拍賣條件。

而11月被中駿以總價(jià)59.4億元摘得廈門總價(jià)最高地塊，則在此次拍賣中，不設(shè)拍賣底價(jià)，按照價(jià)高者得原則確定受讓人，并且土地出讓金可以分兩期支付，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其目的在于提高房企參與競(jìng)拍的積極性。