今年以來(lái)，“融資難”幾乎成為令所有房企困擾的難題。尤其在樓市遇冷的大背景下，當(dāng)“融資難”遇到“償債高峰”，房企不得不更加小心應(yīng)對(duì)。

歷經(jīng)多年融資與再融資，房地產(chǎn)行業(yè)累積的債務(wù)達(dá)到了一個(gè)驚人的量級(jí)。據(jù)恒大研究院報(bào)告，截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額20.3萬(wàn)億元，其中，大部分將在2019年-2021年集中到期。

一名房地產(chǎn)行業(yè)資深人士向《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，2015年初，證監(jiān)會(huì)發(fā)布公司債新規(guī)，公司債大舉擴(kuò)容，地產(chǎn)債規(guī)模業(yè)內(nèi)人士迅速井噴。這一時(shí)期發(fā)行的地產(chǎn)債到2019年開(kāi)始集中到期。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)離不開(kāi)融資“輸血”、借新還舊。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年全年共計(jì)有5701.27億元地產(chǎn)債到期，其中，下半年到期金額共計(jì)2874.67億元。上半年，受益于較為寬松的發(fā)債環(huán)境，1-4月的地產(chǎn)債凈融資額均為正，但從5月開(kāi)始至今，除7月之外凈融資額均為負(fù)。

不過(guò)，隨著近日不少房企大額融資項(xiàng)目紛紛獲批，房地產(chǎn)企業(yè)融資被嚴(yán)控的局面似乎得到部分改觀。

一周境內(nèi)發(fā)債近百億

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月份以來(lái)，包括碧桂園、陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展、金融街、中國(guó)電建、海亮股份在內(nèi)的二十余家不同梯隊(duì)房企通過(guò)發(fā)行公司債或?yàn)槠煜马?xiàng)目公司擔(dān)保來(lái)取得銀行借款，使得地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資貴問(wèn)題正在進(jìn)入逐步改善階段。

以陽(yáng)光城為例，11月22日-23日，作為閩系房企中“激進(jìn)派”的陽(yáng)光城，旗下5家參控股項(xiàng)目子公司接連獲得股東方提供的銀行借款擔(dān)保，借款總金額近20億元，其共同擔(dān)保方除了陽(yáng)光城之外，不乏融創(chuàng)、正榮、大發(fā)等知名房企。

同時(shí)，陽(yáng)光城以公司及下屬子公司項(xiàng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過(guò)程中形成的購(gòu)房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行融資，總額不超過(guò)20億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，11月18日-22日期間，房企境內(nèi)發(fā)債總額達(dá)到96.9億元，環(huán)比暴增62%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2019年為房企償債高峰期，在樓市逐步回歸平穩(wěn)情形下，預(yù)計(jì)房企融資態(tài)度將保持積極。

光大固收近期發(fā)布的一份研究報(bào)告指出，當(dāng)前，外部融資環(huán)境依然偏緊，地產(chǎn)企業(yè)已過(guò)規(guī)模為王的時(shí)代，邁入現(xiàn)金流為王、加速銷售回款的時(shí)代。在此背景下，房地產(chǎn)從投資、開(kāi)發(fā)到銷售過(guò)程中，需要更加關(guān)注地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況以及抵抗流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力，因?yàn)檫@決定了發(fā)行主體的信用資質(zhì)。此外，逆勢(shì)擴(kuò)張或?qū)��?dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)累積，需警惕自2015年以來(lái)杠桿率不斷攀升、投資激進(jìn)的主體。

境外債兩極分化

值得注意的是，面對(duì)巨大的債務(wù)壓力，眾多房企在大發(fā)境內(nèi)債來(lái)“補(bǔ)血”的同時(shí)，海外融資渠道同樣被開(kāi)啟。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅11月，就有19家內(nèi)房企先后發(fā)布美元債，總額約68.63億美元，其中，萬(wàn)科、旭輝、正榮、佳兆業(yè)更是接連發(fā)行2只境外債。

不過(guò)，需要指出的是，發(fā)債金額最高的萬(wàn)科，其發(fā)債利率同樣為近期最低。公告顯示，萬(wàn)科此次發(fā)債是基于其2013年7月設(shè)立的20億美元中期票據(jù)計(jì)劃，分別發(fā)行金額為4.23億美元、票面利率為3.15%的5.5年期固息票據(jù)，以及金額為3億美元、票面利率為3.5%的10年期固息票據(jù)。

近來(lái)發(fā)債成本最高的是德信中國(guó)和大發(fā)地產(chǎn)，其票面利率均達(dá)到12.875%，幾乎是萬(wàn)科的4倍之多，不同規(guī)模的房企融資優(yōu)劣勢(shì)展露無(wú)遺。

此外，佳兆業(yè)集團(tuán)于11月4日和6日接連發(fā)行的2筆美元優(yōu)先票據(jù)融資成本也都超過(guò)10%，僅次于德信和大發(fā)，高于行業(yè)平均水平。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-10月，典型房企海外債平均票面利率8.89%。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在其發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2019年信用展望中表示，開(kāi)發(fā)商正通過(guò)削減土地補(bǔ)充和減少供應(yīng)來(lái)應(yīng)對(duì)疲軟的市場(chǎng)，當(dāng)務(wù)之急是維持現(xiàn)金流和去杠桿，而大型開(kāi)發(fā)商和小型開(kāi)發(fā)商之間的增長(zhǎng)策略可能會(huì)有所不同。究其原因，融資成本和融資難度是關(guān)鍵。

有分析人士在接受記者采訪時(shí)指出，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對(duì)于中小房企和高負(fù)債率房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)融資難度預(yù)計(jì)將非常大，但是對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響相對(duì)有限。這也是大型房企在如今樓市下行周期仍能保持一定增速的根源所在。

該人士進(jìn)一步表示，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以放松，涉房融資收緊或維持較長(zhǎng)時(shí)間。當(dāng)前，房企雖然加快境外發(fā)債以補(bǔ)充資金需求，但對(duì)于仍處于債務(wù)集中償還期的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，境外融資難以覆蓋其融資需求，特別是中小型房企的資金鏈仍面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健是王道

據(jù)人民法院公告網(wǎng)披露，截至11月20日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)。雖然相對(duì)于房地產(chǎn)公司總數(shù)而言，破產(chǎn)數(shù)目占比尚不足0.5%，但這一數(shù)據(jù)仍令整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)感到不寒而栗。

“負(fù)債過(guò)高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。”興業(yè)證券一位資深分析師對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業(yè)，加劇了房企馬太效應(yīng)。中小房企的困難日子才剛剛開(kāi)始，債務(wù)違約、資產(chǎn)處置、兼并重組的情況目前只是個(gè)案，將來(lái)可能會(huì)增多。

其實(shí)，就在今年上半年，中小房企普遍遭遇現(xiàn)金流斷裂的險(xiǎn)境，最典型的案例就是銀億股份破產(chǎn)重組。

今年6月，銀億股份控股股東母公司銀億集團(tuán)、控股股東銀億控股兩家公司想向法院申請(qǐng)重整。公告顯示，2019年以來(lái)，銀億集團(tuán)、銀億控股持續(xù)面臨流動(dòng)性危機(jī)，雖竭力制定相關(guān)方案、通過(guò)多種途徑化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但仍不能徹底擺脫流動(dòng)性危機(jī)。

同時(shí)，《國(guó)際金融報(bào)》記者注意到，因資金周轉(zhuǎn)困難，銀億股份多只到期債券連連違約。根據(jù)其10月發(fā)布的《關(guān)于新增債務(wù)到期未能清償?shù)墓�告》，公司到期未清償債�?wù)合計(jì)達(dá)43.57億元。

此外，廣東老牌房企頤和地產(chǎn)日前也被曝出資金鏈斷裂危機(jī)，再次給樓市敲響警鐘。經(jīng)廣東證監(jiān)局調(diào)查顯示，頤和地產(chǎn)共計(jì)有9筆到期債務(wù)違約未披露，每一筆債務(wù)金額都超過(guò)了1000萬(wàn)元，總計(jì)金額已超過(guò)50億元。公司董事長(zhǎng)何建梁被廣東證監(jiān)局出具了警示函。

對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，盡管目前房企融資環(huán)境有所改善，但房企首先要考慮的仍應(yīng)是加快去庫(kù)存節(jié)奏，加快銷售回籠資金，改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，而非過(guò)度依賴外部融資渠道。特別是中小型房企，由于樓市強(qiáng)調(diào)控期未過(guò)，更應(yīng)當(dāng)量入為出，控制好拿地支出與和銷售回款節(jié)奏，財(cái)務(wù)穩(wěn)健才是“王道”。此外，充分利用CMBS、REITS、供應(yīng)鏈金融保理ABS等創(chuàng)新類融資渠道也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。