日前央行召開2020年工作會議，首次在工作會議中提出了“加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制”。以房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制建設(shè)維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)鍵是要處理好房地產(chǎn)市場防風(fēng)險與促發(fā)展之間的關(guān)系，核心是基于房地產(chǎn)的投資和居住不同屬性，“有保有壓地”差別化對待房地產(chǎn)金融需求。

房地產(chǎn)金融政策持續(xù)從嚴(yán)的“調(diào)控悖論”

從國內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)行業(yè)對金融依賴程度很高，金融對房地產(chǎn)行業(yè)的過度影響將催生龐大的投資需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場形成泡沫，甚而引發(fā)范圍更廣的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在主要城市房價不斷突破“天際線”的背景下和“房住不炒”的政策主基調(diào)下，我國房地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊。比如，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場；對房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項目；收緊個人住房貸款條件、額度、利率，并嚴(yán)控消費貸款、經(jīng)營貸款、信用卡資金流入房地產(chǎn)市場；從嚴(yán)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股權(quán)、企業(yè)債券、境外融資等等。

房地產(chǎn)金融調(diào)控的本意是壓縮房地產(chǎn)投資性需求，推動房地產(chǎn)回歸居住屬性，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。但不斷加碼的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策卻存在著明顯的“調(diào)控悖論”。

主要城市房價漲到工薪階層難以承受的高度，固然有房地產(chǎn)炒作的因素，關(guān)鍵原因還是大城市住房供給不足。但是，一系列金融調(diào)控政策限制資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，進(jìn)而限制了房地產(chǎn)市場的供給，新一輪房價上漲也就有了“支撐”。

在房地產(chǎn)金融調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)商在金融領(lǐng)域成為“融資難、融資貴”的“弱勢群體”；一旦到了房地產(chǎn)銷售市場上，開發(fā)商持有“稀缺資源”待價而沽，擁有面對消費者的強(qiáng)勢“話語權(quán)”，包括融資成本在內(nèi)的各項高昂成本都會轉(zhuǎn)嫁給消費者，這也就使得一些城市陷入“越調(diào)越高”的周期循環(huán)。

我國房地產(chǎn)金融政策將加快進(jìn)入市場化軌道

從“加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控”到“加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制”，意味著我國房地產(chǎn)金融政策將逐漸擯棄政府主導(dǎo)模式，減少行政對房地產(chǎn)金融市場的干預(yù)，加快形成一系列影響市場發(fā)展的長期制度安排，讓房地產(chǎn)金融真正回歸正�；�、市場化。

一是避免出現(xiàn)政策反復(fù)。我國房地產(chǎn)金融政策總體趨嚴(yán)，但是調(diào)控中也常常有“虎頭蛇尾”的狀況發(fā)生。面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力、固定資產(chǎn)投資失速，我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策發(fā)生過多次轉(zhuǎn)向。每次政策轉(zhuǎn)向，都會推動大量社會資金流入房地產(chǎn)市場，催生新一輪的房地產(chǎn)泡沫和更加嚴(yán)格的調(diào)控政策，形成所謂“防范風(fēng)險而引發(fā)的風(fēng)險”。

二是提供穩(wěn)定可靠的長期資金。從長期來看，我國城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，特別是大城市和都市圈建設(shè)將帶來房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的巨大長期需求。目前，以銀行開發(fā)貸為主的資金供給方式，一方面資金供給總量往往受到銀行放貸“順周期”影響，另一方面資金期限往往偏短，與房地產(chǎn)開發(fā)金融需求不完全吻合。

從國際經(jīng)驗來看，發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式。國外成熟市場REITs產(chǎn)品投資人范圍廣，投資期限長，為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期可靠資金支持。目前，受制于資產(chǎn)管理行業(yè)等政策限制，我國境內(nèi)還沒有真正的REITs產(chǎn)品面世。去年12月10日，招商局商業(yè)房托基金在香港聯(lián)合交易所主板成功掛牌上市，為我國房地產(chǎn)金融發(fā)展開啟了一種全新的思路。

三是有效區(qū)分和區(qū)別對待居住屬性和投資屬性。過度的投資需求是房地產(chǎn)市場風(fēng)險的根本來源。在金融制度設(shè)計上，央行和金融監(jiān)管部門除了對投資屬性較強(qiáng)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)要繼續(xù)保持高壓態(tài)勢外，可以探索以差額準(zhǔn)備金率、專項再貸款等方式保障居住屬性房地產(chǎn)金融需求得到最大程度的優(yōu)先滿足。