備受關注的“商改租”，在深圳又邁出了實質(zhì)性的一步。1月9日，深圳市住房建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（以下簡稱“通知”）公開征求社會公眾意見。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“商改租”一方面可以盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，另一方面增加住房租賃市場供應，隨著政策層面的推進，部分城市的“商改租”有望加快落地。

5年內(nèi)不能改變租賃用途

深圳《通知》從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規(guī)范。

對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進行了限定。該類用房需同時滿足已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權證所載用途為辦公、商業(yè)；不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益；改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學位，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務公寓功能。

值得關注的是，為鼓勵將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》規(guī)定“商改租”項目可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。

事實上，這次深圳“商改租”出臺，有其必要性背景。主要是深圳市新增建設用地供應緊張，商品住房供求關系嚴峻，無法通過新增建設用地解決租賃住房需求。

與此同時，隨著深圳產(chǎn)業(yè)升級步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級進行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置。此外，近年來深圳城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進，向市場供應了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，加上已有的總部基地、商務區(qū)規(guī)劃，全市商業(yè)辦公供應量持續(xù)增長，都可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。

各地“商改租”漸成趨勢

一個閑置，一個緊缺，往往是最好的搭配組合。據(jù)悉，為了支持租賃住房建設。早在2016年，國務院39號文、提出允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。尤其是近年來隨著“商改住”在多地遭到禁止，“商改租”漸成趨勢，特別是在租賃市場房源緊缺的一線城市。

據(jù)悉，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳等地調(diào)控收緊，發(fā)布政策限制“商改住”。也就是擅自將商業(yè)辦公類項目改變?yōu)榫幼∮猛尽Ｆ渲斜本┳?017年“3·26”限商新政以來,商辦類成交量大幅下跌，“滯銷”嚴重。

此后，包括北京、上海、廣州、深圳等城市陸續(xù)提出“商改租”，但其作為租賃住房籌集的一種新模式，各地均在探討當中。

2017年深圳市政府提出，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，但并無實施細則。

2018年，上海市在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到 “可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

2019年，重慶市政府發(fā)布的《重慶市現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展計劃（2019—2022）》（下稱《計劃》）同樣提出：鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃，引進和支持發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)。

而在北京，“商改租”也一直在推進中。2019年，據(jù)北京市住建委副主任李榮慶透露，北京已初步確定了第一批共計19個商業(yè)辦公轉(zhuǎn)化、改建租賃住房項目，約可提供房源5400多套。這19個商業(yè)辦公轉(zhuǎn)化、改建租賃住房項目的初步確定，是北京市不斷拓寬渠道提升租賃房源供應，旨在積極維護租賃市場供需平穩(wěn)。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，在限制“商改住”的背景下，符合條件的商業(yè)辦公項目轉(zhuǎn)化、改建租賃住房，正在為北京商辦存量去化以及增加租賃房源尋求一舉兩得的出路。隨著“商改租”項目的落地，將更有利于包括北京在內(nèi)、租賃房源緊張的城市調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。