在剛過(guò)去的2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出現(xiàn)了微妙變化，在調(diào)控持續(xù)加碼的同時(shí)，寬松政策夾雜其間。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，全國(guó)合計(jì)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)620次，刷新歷史記錄，同比2018年上漲38%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展依然是調(diào)控的主要方向，但調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)大部分城市都有可能在人才購(gòu)房、首套房信貸、公積金政策等方面出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)的政策。

01樓市調(diào)控刷新紀(jì)錄

在2019年的最后一個(gè)月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布次數(shù)繼續(xù)高位運(yùn)行，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月的調(diào)控次數(shù)達(dá)到了66次。

從2019年全年看，各地合計(jì)出臺(tái)的調(diào)控政策次數(shù)達(dá)620次，刷新歷史記錄，同比2018年的450次上漲了38%。

該機(jī)構(gòu)稱，2019年第四季度，也成為全年房地產(chǎn)調(diào)控最密集的時(shí)期，調(diào)控次數(shù)達(dá)205次，同樣刷新歷史記錄。去年1-12月的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)分別為68次、21次、15次、 60次、41次、46次、56次、60次、48次、67次、72次、66次。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2019年可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策年”，也是落地因城施策最清晰的一年。這一年，各地房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，出臺(tái)了力度不同、方向不同的調(diào)控政策。

上述機(jī)構(gòu)稱，在2019年620次調(diào)控中，調(diào)控政策最清晰的特點(diǎn)是，人才引進(jìn)政策在2018年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增多，全國(guó)有超過(guò)170個(gè)城市發(fā)布了不同力度的人才政策，比2018年上漲40%。同時(shí)，放開(kāi)或放寬落戶政策也在2019年繼續(xù)加快落地。

去年，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象、出臺(tái)或完善租賃市場(chǎng)政策，也是政策的兩個(gè)方向。中原地產(chǎn)研究中心稱，從中央到地方，全國(guó)超過(guò)30城市在2019年發(fā)布過(guò)房地產(chǎn)整頓亂象政策，超過(guò)50城市發(fā)布了不同力度的鼓勵(lì)租賃政策。

此外，央行LPR利率政策的出臺(tái)與LPR利率的下調(diào)，公積金繳存與提取政策等，也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

02 2020年或再現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”

分析稱，回顧2019年樓市調(diào)控政策，并非都是在加強(qiáng)調(diào)控，人才引進(jìn)與放寬落戶正在對(duì)以限購(gòu)為核心調(diào)控政策產(chǎn)生影響。張大偉對(duì)中新經(jīng)緯wview）稱，目前全國(guó)大部分城市的人才政策，只考慮用降低門(mén)檻的方式吸引人才，并沒(méi)有留住人才的措施。在這種情況下，會(huì)吸引很多購(gòu)房者，增加炒房客借助人才引進(jìn)政策在不同城市購(gòu)房的可能性。

“2019年的樓市調(diào)控政策有松有緊，最近已經(jīng)出現(xiàn)寬松跡象。”張大偉進(jìn)一步判斷。

央行1月1日發(fā)布通知，決定于2020年1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，從當(dāng)前情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，尤其是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款等領(lǐng)域，有助于帶動(dòng)更多銀行貸款進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)樓市的影響較為積極。

市場(chǎng)交易方面，張大偉認(rèn)為，降準(zhǔn)會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)有所放緩。從時(shí)間點(diǎn)看，2019年1月份也出現(xiàn)過(guò)降準(zhǔn)，受到降準(zhǔn)及各地人才政策井噴的影響，出現(xiàn)了一輪持續(xù)2-3個(gè)月的樓市“小陽(yáng)春”，之后政策收緊，市場(chǎng)退燒。此次降準(zhǔn)落地后，將增加2020年樓市“小陽(yáng)春”出現(xiàn)的可能性。

業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，2020年央行可能會(huì)繼續(xù)發(fā)布新的降準(zhǔn)政策，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率仍有下調(diào)空間，同時(shí)不排除降息的可能。雖然這些政策并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其影響不言而喻。

不過(guò)，張大偉稱，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行依然是樓市調(diào)控的主要方向，而穩(wěn)定則是“雙向調(diào)節(jié)”，大漲肯定不是穩(wěn)定，暴跌同樣不是。房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)大部分城市都有可能在人才購(gòu)房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。

03新房銷量面積或負(fù)增長(zhǎng)

2019年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售面積和金額仍在沖高。中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，按照數(shù)據(jù)測(cè)算，2019年全國(guó)商品房銷售額有望創(chuàng)造接近16萬(wàn)億元的年度銷售紀(jì)錄。這里的商品房，包括新建的住宅、辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。

對(duì)于2020年商品房的銷售狀況，貝殼研究院認(rèn)為，今年新房銷售的支撐力減弱。一是供應(yīng)對(duì)銷售支撐力減弱，2019年前11月房企土地購(gòu)置面積減少14.2%。二是補(bǔ)貼紅利消失對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)下行壓力，2019年前11月全國(guó)棚改開(kāi)工315萬(wàn)套，僅為2018年的一半。三是以價(jià)換量帶來(lái)的增長(zhǎng)難以持續(xù)，2019年下半年新房銷售累計(jì)均價(jià)同比增速持續(xù)下降，頭部房企在三四線城市也降價(jià)跑量。

不過(guò)，貝殼研究院判斷，銷售降幅不會(huì)太大。一是重點(diǎn)城市放開(kāi)戶口限制有利于新房交易量的增長(zhǎng)。二是前期調(diào)整回落較久的城市以及因政策調(diào)整的城市，市場(chǎng)將有所回升。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)新建商品住宅銷售面積下滑2%至14.6億平方米，銷售額同比增長(zhǎng)3%至14.16萬(wàn)億元。

二手房方面，貝殼研究院認(rèn)為，目前全國(guó)二手房成交已降至近五年的低位，積壓的需求將開(kāi)始釋放，預(yù)計(jì)2020 年全國(guó)二手房成交量小幅增長(zhǎng)3%至438.5萬(wàn)套，交易額達(dá)7.24萬(wàn)億元。

城市群方面，貝殼研究院稱，粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角城市群在戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)勢(shì)下，其經(jīng)濟(jì)活力和人口吸引力均表現(xiàn)較好，未來(lái)市場(chǎng)支撐力較強(qiáng)。京津冀城市群市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力不足，長(zhǎng)江中游及成渝城市群今年難以大幅好轉(zhuǎn)。

具體城市方面，西安、杭州、長(zhǎng)沙、成都、鄭州、武漢、濟(jì)南及合肥的常住人口增長(zhǎng)比較明顯，省會(huì)城市人口有著較強(qiáng)的增長(zhǎng)力。而且省會(huì)城市對(duì)省內(nèi)購(gòu)房需求也有較強(qiáng)的吸收力，在貝殼平臺(tái)的成交中，成都、濟(jì)南、武漢、南京等省會(huì)城市的購(gòu)房者，其戶籍地來(lái)源于省內(nèi)非省會(huì)的占比呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2019 年，各省會(huì)城市繼續(xù)發(fā)布人才政策、放寬落戶及加大人才購(gòu)房補(bǔ)貼等，這將進(jìn)一步吸引省內(nèi)以及外省購(gòu)房者，這對(duì)2020年二線城市的住房市場(chǎng)形成支撐。

“從今年重點(diǎn)城市的價(jià)格來(lái)看，成交增長(zhǎng)的天津、濟(jì)南、武漢和南京等城市，其價(jià)格并沒(méi)有明顯上漲。成交量的慢增長(zhǎng)意味著價(jià)格穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。平穩(wěn)的慢市場(chǎng)下，買(mǎi)方的選擇權(quán)將會(huì)更大，話語(yǔ)權(quán)更強(qiáng)。” 貝殼研究院分析稱。