“告別繁榮，回歸理性。”2019年，收緊調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了新局面，從政策到資本，各個(gè)維度的理性回歸。

“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)的購(gòu)房好時(shí)機(jī)，然而，2019年的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已經(jīng)過(guò)半，樓市發(fā)展仍未進(jìn)入上行階段。

樓市已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代是不爭(zhēng)的事實(shí)，隨著房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)，不少中小房企將面臨著生死存亡的困境。

根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展總報(bào)告（2019-2020）》，2019年房?jī)r(jià)總體下降城市數(shù)量和下降速度超過(guò)去年同期，總體房?jī)r(jià)水平的空間分布演變比較平緩，增長(zhǎng)率的空間差異有所擴(kuò)大。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長(zhǎng)鄒琳華預(yù)判，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上先抑后穩(wěn)。一線城市總體先跌后漲；二線城市漲跌并存，但是大起大落的可能性不大，受一線城市傳導(dǎo)效應(yīng)和短期觀望氛圍的影響，二線城市有可能以小跌為主，但部分城市有可能上漲；因?yàn)殚L(zhǎng)期投資價(jià)值有限，三四線城市總體上將是一個(gè)下跌態(tài)勢(shì)，但部分三四線城市借助棚改仍然有可能上漲。

那么，在政策嚴(yán)格，銷售放緩，融資難且貴的行業(yè)發(fā)展背景下，大中小房企去地產(chǎn)化表現(xiàn)在哪些方面？多元化轉(zhuǎn)型中遇到的挑戰(zhàn)與機(jī)遇有哪些？未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)又是怎樣？這些都將在2020年逐步展現(xiàn)。

2019年是房地產(chǎn)政策最密集年份

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2019年11月各地出臺(tái)的房地產(chǎn)類調(diào)控高達(dá)72次，堪稱史無(wú)前例。其中針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策超過(guò)25次。2019年1-11月，全國(guó)各地合計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)554次，同比2018年同期的425次上漲30%。

市場(chǎng)整治是最為常用的政策。繼4月初遵義提高二套房住房公積金貸款利率以來(lái)，已有哈爾濱、深圳、合肥、杭州等地提出對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房企的不規(guī)范行為和市場(chǎng)亂象作專項(xiàng)整治。

此外，多地重啟“限購(gòu)、限價(jià)、限售”政策。長(zhǎng)沙停止執(zhí)行對(duì)二套房的契稅優(yōu)惠，北京、西安等地收緊住房公積金等。

整體看，“一城一策、因城施策”的深化與落實(shí)將成為今年政策的主線，而政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。

廣發(fā)證券認(rèn)為，當(dāng)前各城市的政策取向與當(dāng)?shù)氐牧績(jī)r(jià)基本面走勢(shì)相關(guān)，在以地方為主體的精準(zhǔn)施政下，未來(lái)行業(yè)成交量?jī)r(jià)將總體平穩(wěn)，周期波動(dòng)將逐步弱化;中銀國(guó)際預(yù)計(jì)，未來(lái)各城房?jī)r(jià)將維持窄幅箱體震蕩。

房地產(chǎn)調(diào)控原則是亂必調(diào)，漲幅過(guò)高必然加碼，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對(duì)調(diào)控不利的城市繼續(xù)問(wèn)責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。樓市調(diào)控嚴(yán)格，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲的打補(bǔ)丁措施依然不斷出現(xiàn)。但是如果房?jī)r(jià)下調(diào)，預(yù)計(jì)相對(duì)寬松政策也會(huì)出臺(tái)。

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，2019年房地產(chǎn)政策仍沿用了“房住不炒”、“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”的表述，意味著當(dāng)前決策層不會(huì)啟動(dòng)全面放松房地產(chǎn)以達(dá)到“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)。但即便如此，在防風(fēng)險(xiǎn)與“穩(wěn)增長(zhǎng)”平衡之下，考慮到前期房地產(chǎn)調(diào)控政策過(guò)緊，避免房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面拖累，通過(guò)政策微調(diào)，進(jìn)而改變前期過(guò)緊的房地產(chǎn)政策，將房地產(chǎn)政策回歸中性，起到經(jīng)濟(jì)托底的效果，也是很大可能會(huì)發(fā)生的。

百?gòu)?qiáng)房企銷售破10萬(wàn)億

2019年年末，房企們?yōu)榱送瓿赡瓿醵ㄏ碌匿N售目標(biāo)，正在加速推銷去化，做出最后的沖刺。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單顯示，1-11月TOP100房企總銷售金額已突破10萬(wàn)億元，達(dá)到104387億元，同比增長(zhǎng)16.45%，增速較去年同期收窄21.05%；11月單月，TOP100房企總銷售額為11250億元，與10月的11265億元總銷售額幾乎持平。

截至11月末，100家房企中，合約銷售額超過(guò)千億的房企有27家，較去年同期增加1家。其中，房企合約銷售額位于1000-2000億元、2000-5000億元、5000億元以上這3個(gè)區(qū)間分別有16家、7家以及4家；合約銷售額區(qū)間位于300-600億元房企數(shù)量最多，有27家。值得注意的是，根據(jù)去年經(jīng)驗(yàn)，1-11月累計(jì)合約銷售達(dá)830億元的房企有望沖擊年內(nèi)千億大關(guān)，目前榜單上合約銷售超過(guò)830億元有36家，這也意味著今年千億房企有望比去年增加5家。

從目標(biāo)完成率來(lái)看，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，1-11月目標(biāo)完成率超過(guò)90%的房企有27家，占比64.29%，其中綠城、龍湖以及龍光等企業(yè)已經(jīng)超額完成年度銷售目標(biāo)；完成率位于80%-90%的房企有9家，占比為21.43%。但截至11月底，仍有6家房企目標(biāo)完成率低于80%，距離原定銷售目標(biāo)尚有差距。

隨著存量時(shí)代的到來(lái)以及銷售基數(shù)逐漸增大，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增速必然有所放緩。榜單顯示，1-11月，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分別為5743億元、2261億元、984.6億元、647.7億元、213.9億元，相對(duì)去年同期的門檻值均有所上升。由此來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)依舊是處于緩慢的上升通道。

另一方面，自2019年5月份銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文的落地以及7月份國(guó)家發(fā)改委提出發(fā)行外債新規(guī)等一系列調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境日漸趨緊，房企發(fā)債渠道受到限制。1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款21288億元，同比增長(zhǎng)7.9%，增速較1-9月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；利用外資131億元，同比增長(zhǎng)63.2%，增速回落75%；自籌資金46996億元，同比增長(zhǎng)3.3%，增速遠(yuǎn)低于到位資金整體增速。

總體來(lái)看，樓市雖然出現(xiàn)了一定程度上的降溫，但是并沒(méi)有出現(xiàn)斷崖式的下跌，也沒(méi)有出現(xiàn)暴漲式的回溫，繼續(xù)保持著平穩(wěn)有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)。相關(guān)房地產(chǎn)專家建議，越是這個(gè)時(shí)候越要保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持房住不炒，才能促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

年內(nèi)446家房企宣布破產(chǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2019年的冬天早已開(kāi)始。在行業(yè)融資“緊箍咒”下，金融去杠桿直接壓垮了不少房地產(chǎn)公司，部分還不得不面臨著出局的命運(yùn)。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開(kāi)放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。在這張長(zhǎng)達(dá)30頁(yè)的房地產(chǎn)破產(chǎn)名單中，多數(shù)為三四線城市的中小房企。

不僅是中小房企集體破產(chǎn)，過(guò)去經(jīng)營(yíng)良好的大中型房企也開(kāi)始頻頻“爆雷”。今年五洲國(guó)際、新光集團(tuán)等先后爆出資金鏈危機(jī)，寧波首富熊續(xù)強(qiáng)掌管的上市房企銀億集團(tuán)突然申請(qǐng)破產(chǎn)重整，消息流出后也引來(lái)市場(chǎng)熱議。

11月14日，廣東證監(jiān)局對(duì)外公布了對(duì)頤和地產(chǎn)信披與違約等違規(guī)行為的情況以及對(duì)公司董事長(zhǎng)予以警示的行政監(jiān)管措施。據(jù)廣東證監(jiān)局調(diào)查，截至5月31日，頤和地產(chǎn)共有9筆超過(guò)1000萬(wàn)的未披露到期債務(wù)違約，合計(jì)金額超過(guò)50億元。債券違約的導(dǎo)火索很快引爆了頤和地產(chǎn)這家老牌房企的資金問(wèn)題，而這只是行業(yè)普遍面臨的資金危機(jī)的冰山一角。

10月，三盛宏業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)灑淚的圖片刷屏朋友圈，原因是三盛宏業(yè)集團(tuán)難以向員工兌現(xiàn)公司理財(cái)。隨后，三盛宏業(yè)因涉及交叉違約條款被中誠(chéng)信托查封旗下資產(chǎn)，并宣布該信托計(jì)劃提前結(jié)束。曾是地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的三盛宏業(yè)，如今則需要成立臨時(shí)監(jiān)管小組來(lái)推進(jìn)債務(wù)重組。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這背后的信號(hào)十分明顯，那就是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié)，房地產(chǎn)的“高光時(shí)刻”不再出現(xiàn)。

不過(guò)，根據(jù)2018年全國(guó)工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共9.7萬(wàn)家。按照此總量數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，破產(chǎn)房企占我國(guó)房企的總量?jī)H僅為0.46%。從歷史對(duì)比來(lái)看，今年房企破產(chǎn)的數(shù)量并不是高峰值。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比2014年2000多家房企倒閉的慘烈歷史，當(dāng)下的數(shù)據(jù)并不值得吃驚。

事實(shí)上，“破產(chǎn)潮”的到來(lái)，與其說(shuō)是樓市涼涼的信號(hào)，倒不如說(shuō)是一場(chǎng)行業(yè)的“內(nèi)部洗牌”。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)行一場(chǎng)大魚(yú)吃小魚(yú)，大魚(yú)越來(lái)越壯的內(nèi)部洗牌時(shí)期。從人民法院公告網(wǎng)也可以看出，申請(qǐng)破產(chǎn)的多是三四線城市的，規(guī)模相對(duì)較小的房企，而且，部分房企還涉及民間借貸等債務(wù)糾紛。一些小而無(wú)名的房企倒下了，房地產(chǎn)的市場(chǎng)占有率越來(lái)越向頭部集中。