在境內(nèi)多種融資渠道持續(xù)嚴(yán)控的背景下，海外融資成為房企重要資金補(bǔ)充。

有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，去年房企海外融資總額同比增長超5成，融資成本分化明顯。今年1月，房企繼續(xù)密集發(fā)布融資計劃，僅1月8日一天，就有6家房企發(fā)布海外融資公告，總金額達(dá)到26.8億美元，折合人民幣186億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄，2020年美元融資繼續(xù)高位運(yùn)行。對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)和大型企業(yè)來說，融資成本降低依然是趨勢，但對于負(fù)債率較高的企業(yè)和中小房企來說，未來預(yù)計融資難度將非常大。

年末典型房企融資總額下滑

在2019年11月融資大幅反彈的背景下，12月房企融資總額有所下滑。

同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計764.01億元，環(huán)比下降15.52%。

圖片來源：同策研究院

其中，40家房企債權(quán)融資金額600.27億元，占房企融資總量的78.57%，環(huán)比下降21.76；股權(quán)融資金額為163.74億元，占總?cè)谫Y金額比重為21.43%，環(huán)比上漲19.38%。

債權(quán)融資方面，按總額排名：

第一位是其他債權(quán)融資方式，融資金額232.71億元，占比30.46%，環(huán)比減少12.97%。具體融資方式包括：向金融機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、定向融資計劃、發(fā)行永續(xù)資本證券、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等。

第二位是境內(nèi)銀行貸款，融資金額197.23億元，占比25.82%，環(huán)比增加99.29%。

第三位是信托貸款，融資金額95.97億元，占比12.56%，環(huán)比增加179.54%。

第四位是公司債，融資金額為70.78億元，占比9.26，環(huán)比減少65.21%，其中境外美元債券發(fā)行合計5.85億美元，折合人民幣40.78億元。

第五位是境外銀團(tuán)貸款，融資金額為4億港元，折合人民幣3.58億元，融資金額占比總額0.47%。

股權(quán)融資方面，2019年12月，海外配股融資和境內(nèi)再融資的融資金額各有升降，但二者占比則均有不同程度的上漲。具體來看，境內(nèi)再融資金額為47.23億元，占融資金額的6.18%；港股上市房企通過海外配股方式進(jìn)行融資，總金額為116.51億元，占比15.25%，環(huán)比上升40.86%。除部分房企的股票期權(quán)計劃，融創(chuàng)中國進(jìn)行了新股配售。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，2019年12月并未出現(xiàn)像2018年年底的融資大爆發(fā)。12月95家典型房企的融資總額為1199.12億元，環(huán)比下降0.5%，同比下降17.9%。其中，企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量166.52億元，環(huán)比下降67.9%，同比下降79.0%，主要由于2019年1月房企面臨償債高峰期，房企2018年12月發(fā)債量較大，同時，12月房企發(fā)債水平屬于年內(nèi)低位。

同策研究院陳舒認(rèn)為，面對當(dāng)前融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資方式呈現(xiàn)多樣化。一方面，房企股權(quán)融資繼續(xù)保持高位，多家房企進(jìn)行新股配售及出售項(xiàng)目子公司股權(quán)進(jìn)行股權(quán)融資；另一方面，雖然年底境外融資熱度下降，境內(nèi)銀行貸款和信托貸款明顯增加，但境外融資依舊是房企融資的主要渠道之一。

融資成本分化明顯

根據(jù)同策研究院的統(tǒng)計，在已披露的數(shù)據(jù)中，2019年12月40家房企融資成本大多位于6.95%到8.1%之間。其中，融資成本最低的是華潤置地發(fā)行的美元次級永續(xù)資本證券，發(fā)行金額為10.5億美元，融資成本為固定利率3.75%。融資成本最高的是花樣年控股發(fā)行的于2022年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為12.25%。

融資成本的分化在去年全年的海外融資中表現(xiàn)更加明顯。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，2019年，房企海外融資成本主要在6-15%之間，恒大、佳兆業(yè)、景瑞、花樣年、弘陽地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、陽光城、朗詩、新湖、泛海、當(dāng)代置業(yè)、融信、泰禾、佳源國際、中梁、鑫苑、銀城國際等多家房企美元融資成本超過10%。其中，當(dāng)代置業(yè)有一筆綠色優(yōu)先票據(jù)利率高達(dá)15.5%，泰禾有一筆融資成本為15%，佳源國際多筆優(yōu)先票據(jù)利率為13.75%。

但也有萬科、龍湖、華潤等多家房企融資成本低于4%，其中，萬科有一筆票據(jù)融資成本低至3.15%，龍湖一筆優(yōu)先票據(jù)融資成本為3.95%。

盡管近期多家公司發(fā)債，整體融資成本有所下降，但還是出現(xiàn)了分化。

1月8日，融創(chuàng)公告發(fā)行5.4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率6.5%，發(fā)行利率創(chuàng)歷史新低；碧桂園公告發(fā)行2筆合計10億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率分別為5.125%和5.625%；旭輝公告發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.0%；龍光公告發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率5.75%；正榮地產(chǎn)公告發(fā)行2.9億美元優(yōu)先票據(jù)，利率7.875%；中駿公告發(fā)行1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率7.375%。

1月6日，龍湖成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%。創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。

近期海外融資計劃密集發(fā)布

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，房企海外融資總額高達(dá)752億美元，同比上漲幅度高達(dá)52%。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，2019年全年95家典型房企共募集金額14986億元，同比增長9.1%，其中境內(nèi)債權(quán)融資7647.39億元，同比下降0.61%；境外債權(quán)融資5700.26億元，同比上升24.19%。在7754.99億元債券融資中，境內(nèi)發(fā)債同比減少23%至2892.30億元，境外發(fā)債同比增長37.34%至4862.69億元。

克而瑞研究中心認(rèn)為，2019年在融資環(huán)境收緊的情況下，境內(nèi)發(fā)債放緩，與此同時，境外發(fā)債也受到備案和監(jiān)管的控制，境外發(fā)債的上漲主要得益于年初的房企集中的境外發(fā)債。

進(jìn)入2020年1月，房企繼續(xù)密集發(fā)布融資計劃，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，超過12家房企發(fā)布了超過40億美元的融資計劃。僅1月8日一天，就有6家房企發(fā)布海外融資公告，總金額達(dá)到26.8億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期大量大額度發(fā)行美元債。美元債是部分房企的重要資金補(bǔ)充，但因?yàn)轭~度原因，很難成為最主要來源。美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄，2020年美元融資繼續(xù)高位運(yùn)行。對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)和大型企業(yè)來說，融資成本降低依然是趨勢，但對于負(fù)債率較高的企業(yè)和中小房企來說，未來預(yù)計融資難度將非常大。

不過，穆迪報告認(rèn)為，中國房地產(chǎn)開發(fā)商去年11月份境外債券發(fā)行量從此前3個月29億美元的均值大幅增至73億美元，以充分利用剩余的發(fā)債額度以及流動性改善的時機(jī)。自從監(jiān)管部門在去年7月份收緊發(fā)債規(guī)定以來，境外債券發(fā)行量銳減，盡管去年11月份出現(xiàn)暫時反彈，但由于多數(shù)開發(fā)商的發(fā)債額度已用完，預(yù)計2020年發(fā)行量將繼續(xù)出現(xiàn)同比放緩的局面。