日前，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理公司發(fā)布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營，故接受并購重組。

這不是長租公寓的第一次“爆雷”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，自2017年起，已有多達(dá)20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而宣告破產(chǎn)，給眾多租客、房東帶來經(jīng)濟(jì)損失。

長租公寓“群雄并起”的階段結(jié)束，依靠規(guī)�；�快速占領(lǐng)市場難以為繼。如何告別野蠻生長，成為長租公寓發(fā)展道路上的重要命題。

“爆雷”：房東收不到房租，租房客無家可歸

今年8月起，徐華（化名）以押一付六的形式和悅?cè)绻�寓簽訂合同。住�?個半月后，由于悅?cè)绻�寓未如期支付房東房租，房東要求收回房屋，徐華面臨無家可歸的境地。“房租和押金加在一起數(shù)額達(dá)到6000元以上。”而房東趙先生則表示，從今年7月起，自己就再也沒有收到過房租，被拖欠房租4850元。

在許多長租公寓品牌“爆雷”后，有著類似遭遇的租房者和房東不在少數(shù)。在一家消費(fèi)者服務(wù)平臺上，輸入關(guān)鍵詞“公寓”，可以看到多條類似投訴。今年7月以來因?yàn)橘Y金鏈斷裂“爆雷”的樂伽公寓，投訴量已高達(dá)上千條，“跑路聯(lián)系不上”“未如期支付房租”“無房可住”“未退房租、押金”類似的投訴不斷，并且相關(guān)違約事件的投訴仍在增長。

在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)某些“爆雷”公寓一方面采取“長收短付”的方式分別與租客、房東簽約，也就是和租客約定押一付六、押一付十二，甚至有租客交付了兩年的租金，而和房東約定押一付三。同時，還采用“高收低租”的方式擴(kuò)大規(guī)模，即從房東手中以高價獲取房源，而以較低的租金吸引更多租戶選擇自身的品牌，因此資金鏈一旦斷裂，該模式難以為繼。

行業(yè)“七寸”：尚未找到好的盈利模式

不同于一般房地產(chǎn)公司以自身房源及強(qiáng)大資金為支持的集中式長租公寓，大多數(shù)的長租公寓是分散式的，以分散在不同地區(qū)的個人房源為主，進(jìn)行簡單裝修配套后，再通過互聯(lián)網(wǎng)的形式以公寓品牌進(jìn)行出租。

為快速占領(lǐng)市場，部分分散式長租公寓公司高價收房，低價出租。據(jù)今年6月發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測報(bào)告》顯示，長租公寓受訪用戶最能接受1500元到2000元的月租價格，只有小于4%的受訪用戶可以接受3000元以上的月租公寓。

業(yè)內(nèi)人士指出，分散式長租公寓業(yè)務(wù)盈利差、回款難、回報(bào)周期長。行業(yè)“七寸”在于尚未找到好的盈利模式。

“長租公寓行業(yè)本質(zhì)上是一個資本密集型行業(yè)，前期需要投入巨大的資金獲取房源、裝修和改造，后期也需要源源不斷的運(yùn)營和維護(hù)的投入。” 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、空白研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，“而與前期巨大投入形成反差的是，長租公寓是一個薄利的行業(yè)，行業(yè)凈利潤率不足5%，投資回收期通常要在8年以上。”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿，資本也逐漸回歸理性。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,截至目前,全國公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。

以國內(nèi)長租公寓品牌蛋殼公寓為例，其招股書顯示，今年前9個月單間裝修成本平均為10404元/間，投入回本周期為12到20個月；公寓凈虧損25.16億元。

未來：租賃人口將達(dá)2.4億，從拼規(guī)模到拼運(yùn)營

據(jù)艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達(dá)2.1億人，預(yù)計(jì)2022年租賃人口將達(dá)到2.4億人。

為確保租賃市場規(guī)范運(yùn)營，一些城市也開始制定相關(guān)政策。今年10月，杭州發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）（征求意見稿）》指出：住房租賃企業(yè)須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金，其總額以出租人月租金總額的兩倍確定。今年9月，南京市四部門也聯(lián)合發(fā)文規(guī)范租賃市場，明確建立住房租賃租金托管制度、實(shí)行租金銀行托管、不得哄抬租金價格等。

“租金托管制度可保障資金的安全性，同時抬高了企業(yè)進(jìn)入市場的成本門檻，讓長租公寓企業(yè)租金收入更加透明、規(guī)范，保護(hù)租客的租金安全。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。

張波在接受《工人日報(bào)》記者采訪時表示，從長租公寓行業(yè)本身來看，第一階段的“群雄并起”已近結(jié)束，目前處于第二階段，即行業(yè)集中度提升的“寡頭之爭”，并且這一階段還將持續(xù)較長時間，規(guī)�；�之爭的背后邏輯在于頭部短期難盈利，但非頭部企業(yè)未來的生存發(fā)展空間較小。預(yù)計(jì)未來2年到3年長租公寓市場中，頭部將占據(jù)七成以上份額；第三階段是“產(chǎn)品力”制勝階段，“產(chǎn)品力”成為第三階段各方比拼的核心。

“可以看出，市場的關(guān)注度正逐步從租賃運(yùn)營的規(guī)模轉(zhuǎn)到長期穩(wěn)定運(yùn)營上來，從追求房源數(shù)量轉(zhuǎn)到產(chǎn)品本身的打磨和運(yùn)營上來。”張波說，長租公寓未來的市場依然很大，但運(yùn)營方需要從長租公寓自身“產(chǎn)品力”上多做文章，提升用戶的差異化體驗(yàn)，以達(dá)到更高的收益水平。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，目前租賃市場的發(fā)育仍不充分，應(yīng)通過政策規(guī)范保障住房租賃市場健康發(fā)展。“應(yīng)當(dāng)建立住房租賃法規(guī)制度體系，將租賃內(nèi)容納入長效機(jī)制框架，加強(qiáng)住房租賃立法，根據(jù)租賃機(jī)構(gòu)屬性進(jìn)行分類指導(dǎo)，以規(guī)范行業(yè)，避免其野蠻生長。”

（原標(biāo)題：長租公寓，如何告別野蠻生長？ ）