2月25日，在wind電話會(huì)議上，易居集團(tuán)CEO丁祖昱表示，在新型冠狀病毒疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨著較大壓力，但房企發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)可能性較小。

他給出的理由是，第一，疫情發(fā)生在春節(jié)前，還沒來得及投出去拿地，所以大部分房企手中還保留現(xiàn)金；第二，工程款、工人工資等款項(xiàng)支出在春節(jié)前就完成，節(jié)后支出不大。第三，一般房企2月到期債務(wù)在節(jié)前已有安排，暫時(shí)債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)不大。

但2020年房企整體到期債務(wù)高于2019年。億翰智庫的報(bào)告指出，在不考慮經(jīng)營需要大量資金的情況下，2020年房企融資規(guī)模增速需要達(dá)到26.4%才能覆蓋到期債務(wù)。否則，房企用于運(yùn)營的自有資金將被擠壓出用來還債，從而進(jìn)一步制約投資、開工、施工等動(dòng)作。

“我們這次復(fù)工，排在第一序列的是待售項(xiàng)目。”一位上市房企的高管表示，隨著樓市交易逐步恢復(fù)，房價(jià)會(huì)將更多資金投向具備入市條件的項(xiàng)目中，“這個(gè)時(shí)候，各家企業(yè)必須保證現(xiàn)金流。”

對于房企而言，一面是仍舊趨嚴(yán)的融資環(huán)境和受疫情影響下行的市場，另一面是到期債務(wù)的攀升和資金周轉(zhuǎn)速度。在保衛(wèi)現(xiàn)金流大前提下，如何平衡和運(yùn)用有限的資金成為每一家房企必須面對的難題。

保衛(wèi)現(xiàn)金流

中指院對500名地產(chǎn)經(jīng)理人和50名地產(chǎn)專家做了一項(xiàng)問卷調(diào)查，55%的地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為疫情對房地產(chǎn)市場影響將持續(xù)到第二季度，62%的專家認(rèn)為2020年房地產(chǎn)規(guī)模下降幅度將超過10%。

丁祖昱也認(rèn)為，2月樓市成交可以忽略不計(jì)，如果3月銷售下滑30%到40%，二季度可以恢復(fù)到正常水平，2020年房地產(chǎn)下行幅度預(yù)計(jì)在10%左右。

在房地產(chǎn)市場預(yù)期下行、融資環(huán)境仍然趨嚴(yán)的背景下，確保現(xiàn)金流充足和不發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)成為房企的首要任務(wù)。

針對疫情突發(fā)狀況，大部分房企調(diào)整了投資策略，一方面與地方政府協(xié)商，延期或緩交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)；另一方面減少或暫停拿地，減少工程建設(shè)領(lǐng)域投入，手中現(xiàn)金優(yōu)先用來確保周轉(zhuǎn)和運(yùn)營。

春節(jié)后，包括北京、上海等全國主要城市開始陸續(xù)有土地入市。不過，從成交情況來看，雖然溢價(jià)率普遍不低，但拿地多為央企和國企，民企積極性并不高。這一定程度與房企為確保現(xiàn)金流減少大額支出有關(guān)。

上周(2月14日-2月20日)樓市成交也開始恢復(fù)，當(dāng)周全國新房成交103.2萬平方米，同比下降80.4%，環(huán)比上升150.1%；二手房成交同比下降79.2%，環(huán)比上升了75.5%。

“從我們本身而言，越接近銷售的項(xiàng)目，肯定是排在復(fù)工優(yōu)先度的前列。”上述上市房企高管表示，一二季度他們將暫停拿地，主要力量放在銷售和回款上，投資重心轉(zhuǎn)向待售項(xiàng)目復(fù)工上。

在他看來，通過減少投資、緩交土地出讓金和稅費(fèi)、確保融資通道順暢，隨著市場逐步恢復(fù)，短期內(nèi)大多數(shù)房企發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。但房企也要從長遠(yuǎn)出發(fā)，在各項(xiàng)投入中保持適度平衡，不能把風(fēng)險(xiǎn)一味延后。

在2月20日舉行的電話會(huì)議中，中梁地產(chǎn)副總裁游思嘉表示，到2020年二季度的時(shí)候，在極端銷售比較差的情況下，中粱地產(chǎn)可以維持100億元到200億元規(guī)模的現(xiàn)金流。他認(rèn)為，房企有必要通過融資來獲得備用現(xiàn)金。

從前兩個(gè)月來看，2020年房企融資情況并不樂觀。億翰智庫的報(bào)告顯示，1月房企融資總額同比下降了52.5%，2月前20天，房企信用債融資規(guī)模同比下降了38.7%，信托融資同比下降35.4%。

雖然2019年和2020年1月海外融資規(guī)模較大，但海外融資主要用于以新?lián)Q舊方面，房企償債和經(jīng)營所需仍舊依賴國內(nèi)融資及銷售回款。在銷售回款下降的情況下，除了維持投資、開工和施工外，能否順利償債仍是業(yè)界普通擔(dān)心的問題。