因?yàn)樾鹿诜窝滓咔�，房企拿地心態(tài)正變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。

近日，克而瑞研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，截至4月21日，今年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍率升至21.8%，較2019年同期增長(zhǎng)5.8%。

中原地產(chǎn)近日公布的數(shù)據(jù)進(jìn)一步揭示，3月單月拿地金額方面，頭部房企僅有綠地控股和中國(guó)恒大同比為正，萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展等呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)變化背后，反映著房企們2020年投資重心的變化—向高能級(jí)城市傾斜。時(shí)代周報(bào)記者匯總各家看法發(fā)現(xiàn)，這些高能級(jí)城市往往是發(fā)展基礎(chǔ)較好城市群里的一二線和強(qiáng)三線城市。

4月24日，前20強(qiáng)房企陽(yáng)光城召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，明確表示要把有限的資源放在關(guān)注的目標(biāo)城市，包括二三線城市，有發(fā)展?jié)摿Φ�、人口有聚集力的城市�?/p>

即便是在三四線起家，有著“小碧桂園”稱號(hào)的中梁控股，上個(gè)月業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)楊劍也表示公司戰(zhàn)略投資已經(jīng)“轉(zhuǎn)二線城市，轉(zhuǎn)省會(huì)城市，轉(zhuǎn)都市圈里的中心城市。”

4月26日，多位房企人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，自2014年來(lái)的棚改貨幣化安置政策紅利釋放殆盡后，目前部分三四線城市增長(zhǎng)乏力。不過(guò)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，今后房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在城市群，城市群的布局會(huì)成為房企穿越調(diào)控周期的強(qiáng)有力保證。

長(zhǎng)三角仍是投資重點(diǎn)

時(shí)代周報(bào)記者注意到，目前在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長(zhǎng)江中游、中原和關(guān)中平原7大城市群中，不同房企各有側(cè)重。

龍頭房企已基本實(shí)現(xiàn)在7大城市群布局。一些區(qū)域型房企則根據(jù)自身?xiàng)l件選擇幾個(gè)重點(diǎn)城市群進(jìn)行布局。

值得注意的是，十九大報(bào)告明確指出我國(guó)城鎮(zhèn)化路徑和方向—“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”

4月9日，發(fā)改委還發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》。

事實(shí)上，我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率已從2017年的58.5%上升到2019年的60.6%。

“在城鎮(zhèn)化的第一階段，往往以單個(gè)城市發(fā)展為主；到了第二階段，城市之間會(huì)出現(xiàn)分化，原先的一二三四線劃分不再適用，往往用城市群和都市圈來(lái)推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。”4月23日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“房企要抓住機(jī)會(huì)。”

事實(shí)上，目前很多房企也已認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。例如，長(zhǎng)三角城市群正成為諸多房企們業(yè)績(jī)最為突出的區(qū)域，更是必爭(zhēng)之地。

頭部房企如萬(wàn)科，公司五大區(qū)域中，上海區(qū)域2019年實(shí)現(xiàn)銷售金額2045.11億元，約占總體的32.42%，為第一位。

同樣，行業(yè)前十位的招商蛇口，其華東區(qū)域和江南區(qū)域2019年總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超過(guò)300億元，在內(nèi)部各區(qū)域中處于領(lǐng)先。

更有意思的是，一些起步于華南體量較小的成長(zhǎng)中房企，其在長(zhǎng)三角的業(yè)績(jī)甚至超過(guò)了其在華南的業(yè)績(jī)。

比如美的置業(yè)在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別為36%和19%。而合景泰富在長(zhǎng)三角的業(yè)績(jī)占比達(dá)43%，遠(yuǎn)超大本營(yíng)華南，后者占比為30%。

從中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告可以看出，目前長(zhǎng)三角仍是房企投資的重點(diǎn)。一季度數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)拿地金額共計(jì)834億元，位于首位。長(zhǎng)三角城市群里的城市，比如浙江省省會(huì)杭州，土地出讓金一直排名居首。

“企業(yè)在繪制出城市群之后，需要確定瞄準(zhǔn)哪些城市群，以及在每個(gè)城市群運(yùn)用什么樣的策略。需要實(shí)施四個(gè)關(guān)鍵步驟：尋找增長(zhǎng)最快的城市群、對(duì)目標(biāo)城市群進(jìn)行優(yōu)先排序、設(shè)定城市群層面的發(fā)展愿景、以及定義戰(zhàn)略性原型并量身定制市場(chǎng)策略。”麥肯錫在一份研究報(bào)告中給出建議。