依法調(diào)控遏制投機(jī) 竭力平衡供需關(guān)系中央

“房住不炒”政策可以追溯至2019年4月19日。

當(dāng)日的中央政治局會(huì)議明確提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

3個(gè)多月后，中央政治局會(huì)議重申，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

今年4月17日，中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

樓建波認(rèn)為，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”傳遞的信號(hào)是，這將是很長一段時(shí)間內(nèi)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)。

據(jù)鄒琳華研究，進(jìn)入2020年6月，另一個(gè)值得關(guān)注的新現(xiàn)象是，除深圳外，其他一線城市房價(jià)漲速有減緩態(tài)勢。

2020年6月緯房指數(shù)顯示，上海房價(jià)環(huán)比上漲0.65%，漲速比上月下降0.16個(gè)百分點(diǎn)；北京房價(jià)環(huán)比上漲0.13%，漲速比上月下降0.76個(gè)百分點(diǎn)；廣州房價(jià)環(huán)比下降0.19%，漲速比上月下降0.86個(gè)百分點(diǎn)。

在鄒琳華看來，這說明除深圳外，北京、上海、廣州房價(jià)的快速上漲均缺乏后勁，市場難以支持房價(jià)持續(xù)快速上漲。這可能是因?yàn)椋�北上廣限購政策遠(yuǎn)比深圳嚴(yán)厲，住房投資投機(jī)成本過高，資金進(jìn)入相對更為困難。這也從另一側(cè)面表明，短期內(nèi)，嚴(yán)厲的限購可以在一定程度上彌補(bǔ)限貸政策的漏洞。

鄒琳華認(rèn)為，自2010年北京首次引入限購以來，以限購限貸為基本框架的調(diào)控政策體系已經(jīng)運(yùn)行了10年。這兩大行政管控手段，幾乎成了住房市場“長效機(jī)制”的一部分。然而，今年上半年以深圳為代表的一線城市房價(jià)走勢表明，限貸政策實(shí)際接近失效。

鄒琳華解釋稱，今年上半年，商業(yè)抵押貸款利率已經(jīng)降至遠(yuǎn)低于按揭貸款利率的水平。人們可以通過抵押等途徑更低成本地獲取購房資金，使得限貸政策失去作用，已有的以限購、限貸為基本框架的調(diào)控政策體系面臨解體。

鄒琳華補(bǔ)充說，盡管如此，在疫情多維沖擊及內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢極不明朗的條件下，房價(jià)不存在全面上漲或持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。換句話說，放任資金炒房，雖然房價(jià)短期可能大漲，但必將以大跌收場。從防范宏觀風(fēng)險(xiǎn)角度看，“房住不炒”的方向不可能改變，維持房地產(chǎn)市場的總體穩(wěn)定仍是基本方略。“2020年下半年，在限貸失效的背景下，更多的城市將隨深圳升級(jí)限購政策。”

鄒琳華建議，在較短的時(shí)間內(nèi)，我們可以通過升級(jí)限購來應(yīng)對投資投機(jī)需求的涌入。但更重要的是，在限貸失效的背景下，我們需要對沿用多年的限購限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。

樓建波認(rèn)為，在一定時(shí)間內(nèi)，各地有必要采取“限”的政策，這有助于依法落實(shí)“房住不炒”目標(biāo)，但在住房供給長期不充分的情況下，“限”的政策只能暫時(shí)壓制房價(jià)上漲，無法從根本上解決房價(jià)上漲的問題。

在樓建波看來，就房地產(chǎn)市場來說，房價(jià)到底是漲還是跌，最終的決定因素是供求關(guān)系，而住房的供求關(guān)系又跟地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，只有一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人口在聚集，才會(huì)形成房地產(chǎn)市場。

樓建波稱，房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)主要還是促使供需關(guān)系平衡，特別是在法治的軌道上進(jìn)行調(diào)控。一方面，增加商品房供應(yīng)；另一方面，促使地方加大保障性住房的供給，尤其是租賃型保障住房的供給。