7月22日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布的“6月緯房綜合指數(shù)”顯示，24個核心城市房價繼續(xù)上升，創(chuàng)出近一年半新高。從今年市場來看，即使受到疫情沖擊，北上廣房價仍一改近3年來的頹勢，出現(xiàn)“V”形反轉走勢，深圳房價水平趕超北京位居全國第一。

雖然在政策干預下，熱點樓市逐步降溫，但一線城市擠出需求已經(jīng)開始流入二線城市。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認為，在限貸失效的背景下，需要對沿用十年的限購限貸住房調控體系進行重構。

北上廣深房價現(xiàn)“V”形反轉，深圳調控跟進

7月22日，上述6月緯房綜合指數(shù)顯示，反映中國重要城市綜合房價的緯房核心指數(shù)上升至108.18點，環(huán)比上漲了0.55%，比近半年最低點的2月上漲了3.8%。24個核心城市綜合房價已經(jīng)創(chuàng)出2019年以來的新高，但是仍略低于2018年年中的水平。

從今年市場來看，即使受到疫情沖擊，一線城市樓市走勢引人矚目，北上廣房價也一改近3年來的頹勢，出現(xiàn)“V”形反轉走勢。其中，深圳房價更是扶搖而上，趕超北京位居全國第一。

對此，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認為，以深圳為代表的一線城市房價上漲，本質上是由低成本資金而非真實需求增長所推動。為了對沖疫情影響促進經(jīng)濟復蘇，宏觀政策綜合運用了降準、降息、再貸款等手段，以促使市場流動性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。但由于實體經(jīng)濟尚未恢復景氣，實體產業(yè)資金實際吸納能力仍較差，股市和樓市也成為部分資金流向的重要選項。

在寬松的貨幣環(huán)境下，市場信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場尋找出路。這間接為部分城市低迷的樓市注入了“強心劑”。

據(jù)緯房指數(shù)顯示，上半年，深圳房價累計上漲11.35%，上海累計上漲4.72%,北京累計上漲2.81%，廣州累計上漲0.23%。

從目前來看，政策重拳介入，已經(jīng)封堵了深圳房價繼續(xù)快速上漲的空間�？梢灶A見，受政策干預的作用，下半年深圳樓市將逐步降溫。住房大數(shù)據(jù)項目組認為，一線城市擠出的投資投機需求，有可能會進入周邊及其它限購相對寬松二線城市，推動其房價上漲。

二線城市或成下半年調控重點？

事實上，資金或已開始流入二線城市房地產市場。數(shù)據(jù)表明，今年6月份，二線城市房價漲速有所上升。6月二線城市緯房指數(shù)顯示， 27個二線城市樣本中，房價環(huán)比下降的僅有5個城市。其中，南通、寧波、成都等城市漲速顯著上升，東莞、無錫等城市也仍維持相對較高的漲速。

而緯房城市分級指數(shù)顯示，6月，二線城市綜合房價環(huán)比上漲0.5%，比上月提高0.06個百分點。

鄒琳華預計，短期內一線城市包括深圳房價漲速繼續(xù)回落，而二線城市房價漲速繼續(xù)回升，為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房價，在限貸失效的背景下，更多的城市將步隨深圳升級限購政策。因此，二線城市將成為下半年住房調控的重點。

“以往，一般投資者認為一二線城市市場安全性、流動性相對較好。特別是部分限購政策相對寬松的二級城市，在特殊情形下容易成為集中投資投機對象。”鄒琳華表示，升級一二線城市限購政策，對新入籍購房者因地制宜增加社保繳納條件，可以在一定程度避免住房市場被各類低成本資金當作投資投機標的。同時，還需建立和完善熱點城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機聯(lián)合防控機制。

不過，鄒琳華進一步指出，在較短的時間內，可以通過升級限購來應對投資投機需求的涌入，但過于嚴厲的限購對人才和要素的流動都將形成障礙，由于區(qū)域發(fā)展的不平衡性，不是所有城市都適用長期嚴厲的限購政策。

更為重要的是，鄒琳華認為，在限貸失效的背景下，需要對沿用十年的限購限貸住房調控體系進行重構。“以限購、限貸為基本框架的調控政策體系已經(jīng)運行了10年，然而，上半年以深圳為代表的一線城市房價走勢表明，由于信貸市場資金充裕，抵押貸款利率低于按揭利率，限貸政策實際效果并不明顯，限購限貸調控政策框架已經(jīng)不再完整。”鄒琳華說。