在土地開發(fā)資源“天花板”下，城市更新成為盤活存量土地的重要手段。倡導(dǎo)城市更新，告別大拆大建，已成為大城市發(fā)展的必然選擇，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

日前，以“城市更新與后開發(fā)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)”為主題的易居論壇在上海舉行。與會(huì)者深入研討后開發(fā)時(shí)代城市更新面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并分享相關(guān)案例的經(jīng)驗(yàn)與不足。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳表示，目前以舊城改造為主的城市更新將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，城市更新的推進(jìn)在路上。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一種說(shuō)法，即后開發(fā)時(shí)代，關(guān)于“后”有兩種理解，一種是指一個(gè)階段過(guò)去了，另外一種是前后之分，我們現(xiàn)在是相對(duì)于房地產(chǎn)增量大開發(fā)時(shí)期已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)階段，競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理等。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的變化，要用創(chuàng)新、適度超前的眼光去看待，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合研究的價(jià)值會(huì)更高。

城市更新需要構(gòu)建新模式

易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理、綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在論壇上分享《城市更新當(dāng)前面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)》報(bào)告時(shí)表示，我國(guó)早在2007年啟動(dòng)了老舊小區(qū)改造，但之前重心聚焦棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢。2019年以來(lái)，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒棚改，成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。

按照住建部最新公布的數(shù)據(jù)，截至2020年7月底，今年全國(guó)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.22萬(wàn)個(gè)，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬(wàn)個(gè)）的56.4%，較6月末提高了16個(gè)百分點(diǎn)；涉及居民442.74萬(wàn)戶，占年度目標(biāo)任務(wù)（約700萬(wàn)戶）的62.7%，較6月末提高了15.6個(gè)百分點(diǎn)。

崔霽提到，目前老舊小區(qū)改造還面臨一些挑戰(zhàn)：一是巨大的資金缺口，對(duì)于完善類和提升類改造，居民出資意愿低、社會(huì)資本積極性不足、政府財(cái)政壓力大，沒(méi)有形成有效的商業(yè)模式；二是在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整，一旦協(xié)調(diào)不好，往往造成工期停滯或重復(fù)改造等問(wèn)題；三是缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制，改造效果很難保持，導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進(jìn)，物業(yè)公司積極性不高；四是上海等城市的舊改區(qū)域大多位于風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，限高、容積率無(wú)法突破，而新建的低密度住宅又面臨限價(jià)政策的難題。

對(duì)此，崔霽提出對(duì)策建議：一是城市更新商業(yè)模式未形成，建議構(gòu)建良性的投資循環(huán)；二是各方利益平衡比較難，體制機(jī)制創(chuàng)新有待突破，如針對(duì)上海舊改，建議完善對(duì)于毛地的疊加政策，一方面通過(guò)市場(chǎng)融資，另一方面依托整個(gè)區(qū)域的滾動(dòng)式開發(fā)，吸引社會(huì)資本參與。在土地、規(guī)劃等政策支持基礎(chǔ)上，疊加限價(jià)適當(dāng)放開等政策，突破改造瓶頸；三是運(yùn)營(yíng)缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，建議轉(zhuǎn)變思路，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)驅(qū)動(dòng)城市更新，以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新激活城市再生，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

房企靠現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)模式不可持續(xù)

“從城市發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)步入頂峰，但城市群推進(jìn)仍會(huì)給一定區(qū)域的房地產(chǎn)帶來(lái)快速發(fā)展新機(jī)遇。對(duì)于房企，完全依靠現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)模式是不可持續(xù)的。” 華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星說(shuō)道。

胡金星指出，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更注重以房地產(chǎn)資產(chǎn)為核心，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵會(huì)更加豐富。從國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，城市更新存在一些問(wèn)題，主要是城市不同主體的相關(guān)利益不對(duì)等。因此，授予權(quán)利不對(duì)等群體一定權(quán)利讓其參與進(jìn)來(lái)，這是解決城市更新體制或機(jī)制方面需要改進(jìn)的。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭提到，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)一些特征，一是從購(gòu)地量、新開工量及賣房量的歷史指標(biāo)分析看，新房市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)見頂并且正在構(gòu)筑頂部；二是根據(jù)上半年央行報(bào)告，我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房1.2套，同時(shí)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2019年城鎮(zhèn)人均建筑面積38.8平方米，這兩個(gè)指標(biāo)基本達(dá)到日本等國(guó)水平，反映我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入不缺房甚至局部過(guò)剩的階段，存量市場(chǎng)逐步壯大，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多城市的二手房交易量超過(guò)新房。針對(duì)后開發(fā)時(shí)代房企經(jīng)營(yíng)模式的應(yīng)對(duì)，他建議：一是房企在轉(zhuǎn)型期須防范與應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，去庫(kù)存，�，F(xiàn)金流；二是重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，如代建、管理、租賃等業(yè)務(wù)；三是聚焦與深耕城市群、都市圈、中心城市；四是關(guān)注新經(jīng)濟(jì)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)和城市以及陽(yáng)光地帶。