官方閃爍其辭的“三道紅線”近期得以確認(rèn)，房企們密集在業(yè)績會傳達(dá)的信息向公眾釋放了積極信號。

房企們將自己分別歸入“紅、橙、黃、綠”四檔后，對于該政策的反應(yīng)也不盡相同。

大部分房企展現(xiàn)了積極態(tài)度。龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在8月28日發(fā)布內(nèi)部信，表示忝列“綠檔”，仍應(yīng)“朝乾夕惕”；萬科則表示會盡快適應(yīng)。但紅檔房企仍需要限時提交降負(fù)債計劃。

“借錢是要還的”

8月28日，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍發(fā)內(nèi)部信，談及“三道紅線”。

“很慶幸龍湖這五項指標(biāo)都較優(yōu)秀，尤其是凈負(fù)債率為51.49%，短債比為4.55，被劃入了‘紅、橙、黃、綠’中最安全的‘綠’檔。”

吳亞軍表示，“8·20”地產(chǎn)金融新政其實是國家過去幾空房價、降杠桿、啟動內(nèi)需、實現(xiàn)雙循環(huán)一系列宏觀政策的“落實和清晰化、可操化，有利于行業(yè)健康發(fā)展”。

不過吳亞軍坦言，龍湖的克制并不是有遠(yuǎn)見，而是因為“膽子小”。“擔(dān)心公司破產(chǎn)了3萬多員工的生計咋辦；是我們相信‘借錢是要還的’，‘房地產(chǎn)是有周期的’，是我們相信‘債務(wù)如酒，喝時一時爽，吐時翻肚腸’”。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼在業(yè)績會上表示：“這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，控制負(fù)債不會過快增長，從而把房價的發(fā)展穩(wěn)定下來。龍湖認(rèn)為該措施是規(guī)范行業(yè)行為，倒逼行業(yè)進(jìn)入一個健康狀態(tài)。”

踩了一條紅線的中國金茂則認(rèn)為對該公司影響不大，首席財務(wù)官江南表示：“8月20日人民銀行、住建部召集的會議，雖然內(nèi)容沒有正式公布，但從目前來看對中國金茂影響不大，我認(rèn)為對于管理優(yōu)秀、財務(wù)穩(wěn)健的房企今后可能是機(jī)會。”

處于黃色一檔的萬科也表示會“盡快適應(yīng)”。萬科總裁祝九勝表示，“三道紅線”，我們會認(rèn)真研究，盡快適應(yīng)。我們對自己的適應(yīng)能力是很有信心的，我們堅持“手有余糧”，凈負(fù)債率在27%左右，現(xiàn)金流已經(jīng)超過11年持續(xù)為正。之后還要看細(xì)化的政策要求，我們還是很有信心的。

同樣處于黃色一檔的碧桂園，其首席財務(wù)官及副總裁伍碧君在業(yè)績會上指出，這類監(jiān)管信號對碧桂園來說是安全的，也會讓房地產(chǎn)市場更加安全和穩(wěn)健。一直以來，碧桂園的財務(wù)指標(biāo)都處于比較良性的狀態(tài)。

此前據(jù)媒體公開報道，此次參會的恒大、綠地和融創(chuàng)三家房企踩到了三道紅線，處于紅檔內(nèi)。參會企業(yè)被要求“在一個月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合三條紅線的調(diào)整。”

“不達(dá)標(biāo)者，監(jiān)管層將對其有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行限制。”

“三道紅線”屬實

事實上此前“三道紅線”是否屬實尚存爭議，因為官方并未發(fā)布確切消息。不過近期頻繁的房企業(yè)績會肯定了該消息的真實性，8月26日，趙軼便在中報業(yè)績會中表示：“此政策真實存在。”

據(jù)央行官網(wǎng)消息，8月20日住建部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，“研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制”。

會議再次重申了房住不炒，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

此次會議表示“形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”，還強(qiáng)調(diào)了“市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則”。

不過對于廣泛傳言的“三道紅線”并未提及。

“三道紅線”即紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線二，凈負(fù)債率大于100%；紅線三，現(xiàn)金短債比小于1倍，監(jiān)管部門將根據(jù)房企的踩線情況進(jìn)行資金監(jiān)測和融資管理。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，綠檔內(nèi)企業(yè)自身財務(wù)數(shù)據(jù)是優(yōu)秀健康的，后續(xù)面臨監(jiān)管可能性較小，企業(yè)能夠繼續(xù)保持現(xiàn)有戰(zhàn)略推進(jìn)。

“紅檔內(nèi)企業(yè)后續(xù)面臨政策監(jiān)管可能性大，融資方面會有所限制，既有戰(zhàn)略擴(kuò)張則需調(diào)整，要降低風(fēng)險融資。更關(guān)鍵的是，有可能會影響這些企業(yè)同其他房企的合作。”

“該政策實質(zhì)上是長效機(jī)制的具體體現(xiàn)，也就是對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，可以理解為開啟了保證房企后續(xù)既能夠做好業(yè)績，也能夠穩(wěn)定發(fā)展的路徑，體現(xiàn)了房住不炒的理念。”