盡管針對房企的融資新規(guī)醞釀許久才最終落地，房地產(chǎn)商們看似有足夠的時間來應(yīng)對，但財技高超的他們卻沒有估計到這一次監(jiān)管的力度會如此嚴厲。

加杠桿擴規(guī)模，看來是沒法用也用不上了。從監(jiān)管層最近釋放的消息來看，房企融資的預期，仍將是保證行業(yè)平穩(wěn)向前。

據(jù)央行貨幣政策司司長孫國峰在近期的新聞發(fā)布會上表示，建立（融資新規(guī)）制度的目的，在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度，促進房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，同時也矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風險能力。

受到融資新規(guī)的影響，房企的融資規(guī)模降至低位。據(jù)同策研究院監(jiān)控，今年9月，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計402.14億元，環(huán)比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。

但這僅僅是開始。業(yè)界普遍都認為，未來房企在融資方面，會普遍謹慎，更不敢盲目。“未來較長一段時間內(nèi)，都會是（規(guī)模收縮）。” 明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

融資規(guī)模持續(xù)收縮

時至今日，沒有哪家房企再會小看融資新規(guī)的威力。萬科董事會主席郁亮發(fā)出的信號是，“三道紅線”實施后的房地產(chǎn)已成普通行業(yè)。在這一階段，房企和制造業(yè)一樣，將不再依靠杠桿，而是依靠全面競爭能力，適應(yīng)環(huán)境變化，并繼續(xù)進化出新物種。

行業(yè)的邏輯是逐漸推進的，但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言，這次的監(jiān)管是穿透式的，明股實債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財務(wù)技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。

從監(jiān)管層最近下發(fā)的要求房企提交的負債監(jiān)測表來看，房企的表外融資也將被納入監(jiān)管范圍。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的表格，其中表三要求房企填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項目、明股實債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，這部分通常是房企“財務(wù)操作”機動性較大的部分，房企的表外負債因此將無所遁形。

2020年1-9月40家典型上市房企融資情況 數(shù)據(jù)來源：同策研究院

艾振強說，一些房企賬面上看起來負債率不是很高，但是通過地產(chǎn)信托等方式在表外有大量負債，這是個很大的風險。“所以有時候你會發(fā)現(xiàn)，一家公司他的負債跟手里的資產(chǎn)比好像也沒那么高，但實際上他已經(jīng)岌岌可危了，就是表外還有一堆債務(wù)。”

從數(shù)據(jù)面來看，融資新規(guī)的效果已經(jīng)在房企的融資規(guī)模上有較為明顯的體現(xiàn)。無論是債券發(fā)行還是信托融資，似乎都不靈了。據(jù)同策研究院的數(shù)據(jù)，2020年9月，40家房企債權(quán)融資金額393.19億元，占房企融資總量的97.78%，環(huán)比減少36.40%（8月債權(quán)融資總額618.19億元）。

據(jù)申萬宏源固收研究最近的一份報告，從發(fā)行規(guī)模上來看，9月份房地產(chǎn)類信托規(guī)模由上月的770億元下降至425億元，環(huán)比下降45%；投資在房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品數(shù)量由407只下降至239只。

而過往房企境內(nèi)渠道被嚴控的情況下喜歡啟用的美元債融資，房企也不敢大肆使用了。據(jù)久期財經(jīng)，2020年9月，地產(chǎn)板塊的發(fā)行量有明顯的下降，9月當月，地產(chǎn)離岸債規(guī)模為38.33億美元，環(huán)比下降了36.42%，同比下降近30%。

“今年的確受了一些影響。一個是批文沒有之前給的那么多了，一個是今年疫情也有所耽誤。最重要的是，國內(nèi)對房企融資的監(jiān)管是很嚴格的。” 中達證券研究院院長申思聰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。