隨著“三道紅線”正式實施日期的日漸逼近，房企正抓住最后的窗口期，與時間賽跑。

有研究機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，房企境內債券融資同比上升逾三成，并連續(xù)三個月維持800億元以上的高位；同期境外債發(fā)行雖然同比下降，但環(huán)比仍上漲逾兩成。

對于踩線超過2條及以上的房企來說，必須趕在融資新規(guī)執(zhí)行前加大融資額，確保未來仍然能夠獲得穩(wěn)定的資金支持。實際上，所剩的時間已不多。

市場人士透露，金融機構已經做出了響應，包括：對四檔客戶有息負債增速給予差異化限額，實施差異化風險管控和新增融資管理。特別是對明股實債等變相融資、增加隱性負債的方式，重視合規(guī)性檢查。

境內債連續(xù)三個月放量

克而瑞研究發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月，95家典型房企的債券融資總額為1154.3億元，環(huán)比上升6.5%，同比下降3.8%。但值得關注的是，其中境內債券融資803.41億元，環(huán)比上升6.4%，同比上升33.8%；而這已是境內債融資連續(xù)三個月維持800億以上的高位。

與境內債放量形成鮮明對比的是，9月份房企境外債券融資268.98億元，同比下降35.9%，環(huán)比則上升了21.7%。

基于統(tǒng)計口徑的差異，光大證券統(tǒng)計得出的9月房企發(fā)債總額為922億元，但境內外發(fā)債數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出相同的變化趨勢。境內發(fā)債金額為650億元，同比增加47%；境外發(fā)債金額為272億元，同比減少26%。

從數(shù)據(jù)上看，9月份房企境內外債券融資額整體呈現(xiàn)一定的上升趨勢�？硕�瑞的統(tǒng)計顯示，前9月，房企債券融資額更呈現(xiàn)井噴式的增長，累計發(fā)債6289.17億元，同比增長96.7%，其中境內發(fā)債3283.44億元，同比增長139.8%，境外發(fā)債3005.73億元，同比增長72.4%。

發(fā)債的增加，與今年初以來融資條件適當寬松有關，更顯示出9月初關于“三道紅線”融資新規(guī)即將執(zhí)行的風聲之下，房企搶閘融資的急切心理。

對此，克而瑞研究評論稱：一方面可能為接下來11月的償債高峰做準備，另一方面融資環(huán)境的收緊讓房企抓緊發(fā)債，囤錢在手心不慌。

關于“三道紅線”指標，即監(jiān)管層提出的：房企剔除預收款后的資產負債率70%，凈負債率100%，現(xiàn)金短債比為1倍。最早的信息顯示，將于9月起在12家房企試行，到明年初推廣至所有規(guī)模房企，而排名較后的房企則采取總量控制的“一刀切”做法。

近期，“三道紅線”融資新規(guī)要求進一步明確。9月14日，央行一位官員透露：“央行將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。”

根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)，截至6月末，三道紅線均超標的“紅色檔”企業(yè)有22家，包括中國恒大、綠地集團、中南建設、金科股份、華夏幸福、富力地產等。值得注意的是，上半年房地產企業(yè)有息負債增速達標率整體明顯下滑。

房企緊抓窗口期“囤糧”

仍有消息顯示，“三道紅線”的標準具體如何厘定尚無定論，但對于房企而言，在“緊箍”尚未戴上之前加緊融資，似乎已成共識。

比如頭部企業(yè)碧桂園（02007.HK）便沒有放棄及時融資補充現(xiàn)金流。該集團披露的中報數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末可動用現(xiàn)金余額高達2055億元，為同行中現(xiàn)金較充裕的一家，但僅僅9月份，公司仍然以88.9億元的總量成為當月發(fā)債額最高的房企，其中包括78.3億港元的可轉換債券和20億元公司債。

同樣，連踩三道紅線且債務負擔較重的中國恒大（03333.HK）也以50億元的債券融資總量，位列9月發(fā)債榜前三。

無論從行業(yè)發(fā)債總額，還是頭部房企債券融資具體案例來看，針對房企的融資大門并沒有立刻關緊。雖然有消息顯示，發(fā)債額度的審批上“打了八五折”，但企業(yè)發(fā)債融資仍然比2019年最緊張時寬容。

對于今年房企境內發(fā)債的放量，某國有大行投行部人士對第一財經記者證實，“事實上近期房企境內債券發(fā)行還有所放松，具體來說，我們幫房企做發(fā)行時，注冊發(fā)行的流程有所簡化”。

穆迪方面對第一財經記者表示，基于嚴格調控的情景假定，中國控制房企債務增長的新措施一旦實施，有望改善未來2～3年內房地產開發(fā)商的信用質量，未來12個月內多數(shù)受評開發(fā)商仍能舉借5%～10%的新債。

成本上升，企業(yè)分化加劇

伴隨著境內債的放量，房企發(fā)債成本已出現(xiàn)上升走勢。9月單月，房地產債券融資成本5.53%，環(huán)比上升0.19個百分點；其中境內融資成本4.84%，是2020年以來單月最高值。克而瑞研究中心表示，這主要由于三季度融資環(huán)境進一步收緊，特別是8月重點房企座談會后房企降負債成重要任務，新增融資將會受到進一步監(jiān)管，境內融資成本進一步上升。

房企融資成本的分化也在進一步加劇。比如只踩一條紅線的碧桂園，在9月發(fā)行的兩項美元債繼續(xù)保持了低利率水平，其中5年期債券的票面利率為3.125%，10年期債券的票面利率為3.875%，不僅大幅低于年初發(fā)債利率，也創(chuàng)下了其10年期債券利率的新低。

分析人士稱，目前的融資狀況說明碧桂園的融資能力和企業(yè)信用在資本市場中保持了較高的認可度。

同期發(fā)行4億美元債的佳兆業(yè)（01638.HK）繼續(xù)保持了11.25%的高利率，華夏幸福（600340.SH）3.3億美元債利率為8.75%，較以往發(fā)行的美元債利率有所提升。

步入10月以來，新力控股（02103.HK）發(fā)行了總額為2.5億美元的一年期票據(jù)，利率為9.5%。大發(fā)地產（06111.HK）額外發(fā)行了一項1.3億美元的票據(jù)，利率為12.375%。佳源國際控股（02768.HK）發(fā)行的2億美元票據(jù)利率更達12.5%。

有三大行負責房企放貸業(yè)務的相關人士對第一財經表示，目前房企的貸款額度較緊，發(fā)債也需要嚴格按照一系列指標對企業(yè)給予不同的評級。“除了常規(guī)的財務指標要求外，也會根據(jù)政策新增考核標準。房企融資至少在這一兩年都會趨嚴，從銀行的角度看，還是更偏向有國企背景、排名靠前、財務水平穩(wěn)健的房企。”

此外，也有某頭部地產企業(yè)負責人對記者表示：“近期銀行對于地產開發(fā)貸的額度減少了，部分銀行已經沒有額度，很多民企開發(fā)商拿不到貸款。”

不僅是債權融資，9月以來，各家企業(yè)股權類融資正在提速，包括配股和分拆下屬產業(yè)上市。富力地產（02777.HK）于10月初完成了合計2.57億股的配售，通過配售募得了近25億港元，該集團稱“配售所得款項凈額將用于償還公司的境外債務”。上周，恒大公告稱預配售2.6億股股份，預期將獲得42.56億港元。這筆款項的主要用途為現(xiàn)有債務的再融資。在此之前，恒大更通過旗下企業(yè)業(yè)務和物業(yè)板塊，分別獲得40億港元和235億港元戰(zhàn)略投資資金。

未來，恒大、融創(chuàng)中國（01918.HK）、中國奧園等眾多房企還將分拆物業(yè)、文旅等業(yè)務上市，以實現(xiàn)股權融資的目標。

在地產企業(yè)看來，股權融資的好處是可以立竿見影地增加股東權益，從而在債務總額不變的情況下達到降低杠桿比率的目標，利于企業(yè)適應新的融資游戲規(guī)則。

與此同時，債務壓力大的房企還通過刺激銷售回款、用自有資金償債、降低債務絕對值的方式來優(yōu)化報表。比如恒大在9月底發(fā)布的經營公告中表示，公司的有息負債較3月末已下降約534億元，融資成本下降2.24個百分點，且提前歸還到期借款435億元。