日前,《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》(以下簡稱《建議》)全文發(fā)布。關(guān)于房地產(chǎn)市場,文中透露五大信號,為未來5年的樓市發(fā)展指明方向。

 “房住不炒”貫穿未來五年

 此番《建議》提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。專家指出,這意味著未來5年,“房住不炒”依然是中國房地產(chǎn)調(diào)控和各項政策的主基調(diào)。

 2016年底,中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,此后“房住不炒”成為“十三五”時期房地產(chǎn)業(yè)核心指導思想,此后各類房地產(chǎn)政策的制定,都嚴格遵循這個思路。

 “十三五”“十四五”兩個五年規(guī)劃期,均以此作為主基調(diào),意味著“房住不炒”將貫穿中國樓市10年發(fā)展。

 這一方面體現(xiàn)樓市政策的穩(wěn)定性,穩(wěn)定的政策有助于產(chǎn)生穩(wěn)定的預期,促進樓市的長期平穩(wěn)發(fā)展。另一方面,這也持續(xù)淡化房地產(chǎn)全行業(yè)和各參與方的投機沖動,遏制炒房。

 減少房地產(chǎn)對金融資源的擠占

 今年以來的一系列政策表明,中國正在力圖減少房地產(chǎn)對金融資源的擠占,同時,引導金融資源更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟,特別是科技領(lǐng)域。

 此番中央的《建議》也在暢通國內(nèi)大循環(huán)中,強調(diào)“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”。

 貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,過去一個階段,房地產(chǎn)和金融兩個板塊相互推動,部分城市房價出現(xiàn)快速上漲,投資投機性購房需求旺盛,部分企業(yè)投資房產(chǎn),居民債務(wù)壓力巨大,對國內(nèi)生產(chǎn)、消費循環(huán)構(gòu)成了不利影響。

 今年8月份,銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱,一些地方的房地產(chǎn)價格開始反彈,金融資源有可能再次向高風險領(lǐng)域集中。

 對此,監(jiān)管層也出臺一系列措施,化解風險,涉房金融政策收緊。今年8月份,被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”的房企融資新規(guī)出臺。

 萬科董事會主席郁亮表示,房地產(chǎn)業(yè)中,金融的比重越來越高,金融資源被過多占用,這對經(jīng)濟而言不是好事。融資新規(guī)的出臺,意味著房地產(chǎn)金融紅利時代的結(jié)束,房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸成普通行業(yè)。

 住房租賃仍是“風口”

 此番《建議》提及租購并舉,并提出探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給等。

 經(jīng)過多年發(fā)展,中國多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度框架已經(jīng)基本建立。不過,業(yè)內(nèi)專家指出,目前租賃仍是住房制度的短板領(lǐng)域,需要在未來5年重點發(fā)展。

 許小樂表示,住房補短板,是為了彌補過去20多年重購買、輕租賃導致的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,同時,也可以提升低收入群體和新市民的住房條件。

 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,此次的《建議》當中再提租購并舉、完善長租房政策等,說明租賃住房依然是后續(xù)重點發(fā)展的領(lǐng)域。完善市場化租賃、加強長租公寓管理可能是近期的政策重點。

 目前中國已在13個城市開展農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房試點。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為,未來試點范圍或進一步擴大,熱點城市有望優(yōu)先進入試點范圍。

 重視老舊小區(qū)改造

 挖潛存量的老舊小區(qū)改造等也將成為未來5年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點之一。

 《建議》提出,加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。

 根據(jù)官方出臺的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》,到“十四五”期末(2025年底),力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。這意味22萬個老舊小區(qū)需要改造,涉及的居民近3900萬戶。

 住房消費健康發(fā)展

 此次《建議》當中明確提出,促進住房消費健康發(fā)展。

 許小樂認為,住房消費健康發(fā)展是指居民基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。

 其背后是房價漲幅與經(jīng)濟增長和居民收入相匹配,與此同時,提升居住需求的房屋裝修、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展,服務(wù)品質(zhì)得到進一步提升。居住服務(wù)領(lǐng)域市場有望進一步壯大。