房地產開發(fā)的前鋒正在向鄉(xiāng)村滲入。麗水位于長江三角洲地區(qū)，是浙江省轄陸地面積最大的地級市。自疫情形勢緩和后，碧桂園(02007.HK)、金地(600383.SH)、華鴻嘉信等房企來此大舉“攻城略地”，高樓住宅與低矮民房同框，百輪競價、溢價率超50%屢見不鮮。

土拍市場的表面繁榮，讓周邊縣鄉(xiāng)也坐不住了，縉云縣、松陽縣紛紛掛出商住地開拍。不過，房企的熱情似乎隨季節(jié)入了冬，八天前，名山村一宗總起價11.41億元的商住地流拍，原因是報價未達底價。

名山村暫時降速的城鎮(zhèn)變身計劃，是近期土拍市場遇寒的縮影。克而瑞數據顯示，上周（11月16日~11月22日）重點城市成交面積同環(huán)比紛紛下跌，成交溢價率僅7%，跌入二季度以來的最低點。

“隨著房地產行業(yè)的金融監(jiān)管逐步加強，公司在投融資方面更加謹慎了。”一家央企地產公司的財務負責人告訴記者，“三道紅線”對風格穩(wěn)健的央企波及較輕，但公司在具體投資時，仍會“步步為營”。

更多位于紅檔、橙檔的房企，則在降負債壓力下，被迫收縮投資腳步。

年末“搶地”大戲失色

每當臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會迎來傳統投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點城市零星上演。

11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，單日賣地攬金340億元，成交規(guī)模較去年同期增長近三倍。而上一次深圳土拍單日突破200億元，要追溯到2019年6月24日，當時單日成交僅224億元。

同日，浙江嘉興公開出讓桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)1宗商住地。最終，僅1輪競價，浙江沅智投資發(fā)展有限公司（烏鎮(zhèn)人家）以總價2.13億元競得桐土儲[2020]28號地塊，溢價率僅1.43%。

還是在浙江，當天舟山市出讓普陀區(qū)1宗商住地。最終，僅1輪競價，寧波厚南房地產信息咨詢有限公司（德信）以底價5.72億元競得東港新區(qū)42-5號地塊，樓面價8200元/平方米。

相較房企在深圳拿地的熱情，更多城市并沒有此番待遇。據CRIC監(jiān)測數據，10月份重點城市土地流拍達111幅，是今年流拍土地幅數最多的一個月；流拍率達到12.4%，創(chuàng)今年二季度以來的新高。

進入11月，土拍市場低溫仍在。雖然不少城市推地節(jié)奏明顯加快，特別是上半年供地較少的昆明、鄭州等，但重點城市成交建面、溢價率、流拍率等指標繼續(xù)走冷，未見回溫之勢。

CRIC監(jiān)測數據顯示，上周重點城市成交總建筑面積857萬平方米，同環(huán)比分別下跌28%和14%，因出讓地塊質量明顯下滑，成交溢價率僅7%，跌入二季度以來的最低點，土地流拍也呈惡化趨勢。

從流拍原因看，超半數地塊因無人競拍而出現流拍。與名山村類似，這些地塊或為商辦用地，或為區(qū)位偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地，在年末多地加大優(yōu)質土地供應的影響下，難免遇冷。

即便在土拍較熱的深圳，成交樓面價仍較為穩(wěn)定。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，今年深圳成交樓面價累計同比下滑43.9%，截至11月23日累計溢價率為22.3%，環(huán)比收窄2.9個百分點，同比收窄11.7個百分點。

“在臨近年底的時間節(jié)點，加上‘三道紅線’壓頂，房企在銷售端加強營銷力度，加速銷售回款，同時在拿地方面有所控制，（以便）平衡好降負債和保增長之間的關系。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱。