作者：陸瑤    責(zé)編：張歆晨

涼秋之下，資金充裕的房企逐漸顯現(xiàn)出較強(qiáng)的“御寒”能力，快速發(fā)展的城市也更突顯出“聚熱”效應(yīng)。

進(jìn)入10月后，“謹(jǐn)慎”成了土地市場(chǎng)的新名詞。

數(shù)據(jù)顯示，10月份的全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出全多維度的降溫態(tài)勢(shì)。土地成交量明顯下滑，成交單價(jià)下降，土地平均溢價(jià)率降至半年以來(lái)的歷史低位，流拍現(xiàn)象增多。城市及企業(yè)間的投資分歧越發(fā)顯著，涼秋之下，資金充裕的房企逐漸顯現(xiàn)出較強(qiáng)的“御寒”能力，快速發(fā)展的城市也更突顯出“聚熱”效應(yīng)。

“黃”“綠”和中小房企的機(jī)會(huì)期

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企中，有39家房企10月拿地金額較前9個(gè)月的均值出現(xiàn)下滑。 在7月、8月和9月，當(dāng)月拿地金額低于此前均值的房企數(shù)量依次為24家、31家和32家，越來(lái)越多的房企開(kāi)始放慢拿地節(jié)奏。且從整體來(lái)看，50家代表房企10月份拿地總額的環(huán)比增速為今年以來(lái)的最低值，降幅接近50%。

在整體節(jié)奏放緩的趨勢(shì)下，個(gè)別房企正在加速拿地。建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）10月的拿地額占前10月總額的30%以上，合景泰富（01813.HK）和華發(fā)股份（600325.SH）的拿地額占比為20%以上。

從頭部房企的排名來(lái)看，萬(wàn)科（000002.SZ）從今年上半年的拿地金額第17名、拿地面積第10名，一路上升至拿地金額、面積均位列第6名；融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）則在9月后終于擠入拿地面積前10的行列。中國(guó)恒大（03333.HK）穩(wěn)坐金額、面積榜單前三，且在粵港澳大灣區(qū)和中西部地區(qū)拿地尤為積極，是該兩大區(qū)域內(nèi)拿地金額和面積最大的房企。萬(wàn)科、中海地產(chǎn)（00688.HK）、綠城中國(guó)（03900.HK）多點(diǎn)布局，分別在3個(gè)城市的前10月拿地榜單中位列前10。

頭部房企在拿地金額和面積的集中度上出現(xiàn)同環(huán)比的大幅提升，資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。同策研究院最新報(bào)告顯示，TOP20房企10月份的拿地金額和拿地面積集中度分別為82.24%和83.45%，相較于9月提升了1.8和6.1個(gè)百分點(diǎn)。同策研究院認(rèn)為，集中度的顯著提升主要是由于“三道紅線”政策發(fā)布后，資金相對(duì)充裕的大型房企，尤其是國(guó)企，在融資和土地市場(chǎng)上體現(xiàn)出更明顯的優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)此前出臺(tái)的“三線四色”融資新規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)較高的“紅檔”、“橙檔”兩區(qū)的房企拿地明顯變得更為保守；而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的“黃檔”和“綠檔”房企，在拿地上似乎更有沖勁。今年前十個(gè)月拿地金額排名前10的房企中有7家企業(yè)為“黃檔”或“綠檔”。比如“黃檔”碧桂園在一天內(nèi)以總價(jià)12.84億元拿下三個(gè)城市的地塊。“黃檔”中南建設(shè)全資附屬公司杭州翰遠(yuǎn)在10月底以7.39億元競(jìng)得一宗湖州宅地，競(jìng)價(jià)經(jīng)89輪，溢價(jià)率為63.86%，遠(yuǎn)高于此前同區(qū)域土地溢價(jià)率。“綠檔”中海發(fā)展在119輪競(jìng)價(jià)后以封頂價(jià)拿下一宗東莞商住地，溢價(jià)率為48.03%。

同時(shí)，企業(yè)拿地整體謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)，也為中小型房企和本土房企提供了更大的參與空間。一周前，汾湖高新區(qū)的一宗商住用地被金地商置（00535.HK）以底價(jià)成交，另一宗住宅地塊被杭州新天地集團(tuán)拍得，溢價(jià)率為4.28%。同期，煙臺(tái)市的兩宗地塊分別被本土房企飛龍集團(tuán)和金象泰競(jìng)得，此前相關(guān)板塊的主要玩家多為頭部房企。青島本土房企海信地產(chǎn)和天一仁和也以4.46億元的總價(jià)競(jìng)得3宗地塊，成為10月份青島土地市場(chǎng)的拿地大戶(hù)。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，企業(yè)拿地?zé)岫鹊姆只�與自身的財(cái)務(wù)壓力高度相關(guān)，大型房企的土地儲(chǔ)備較為豐富，加上財(cái)務(wù)追求健康，開(kāi)始從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向利潤(rùn)導(dǎo)向，因此整體趨向謹(jǐn)慎態(tài)度，客觀上確實(shí)為中小型企業(yè)提供了一定空間。

城市間土拍市場(chǎng)溫差加劇

10月以來(lái)，各線城市的土地成交規(guī)模均進(jìn)入降溫狀態(tài)，導(dǎo)致全國(guó)300城土地成交規(guī)模和價(jià)格均出現(xiàn)10%左右的環(huán)比降幅。

其中，二線城市的成交量?jī)r(jià)顯著下滑，住宅用地成交面積環(huán)比減少21.8%，樓面價(jià)大幅下降至每平米5000元以下；商辦用地成交量有所提升，但樓面價(jià)再次回落至低位。在一線城市宅地溢價(jià)率明顯回升的同時(shí)，二線及三四線城市宅地溢價(jià)率均出現(xiàn)下滑，二線城市溢價(jià)率更達(dá)到今年以來(lái)月度平均溢價(jià)率的最低點(diǎn)。

同策研究院認(rèn)為，二線城市市場(chǎng)熱度的下滑最為明顯，原因在于近期新政出臺(tái)的城市多為二三線城市，優(yōu)質(zhì)地塊的減少和政策影響使得房企的投資積極性下降。今年下半年，已有至少14個(gè)城市出臺(tái)穩(wěn)地價(jià)政策，10月份又有南通、紹興、徐州等地發(fā)布政策，對(duì)土拍規(guī)則和低價(jià)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整。

和土地交易情況相同，一線城市和二線、三四線城市在土地供應(yīng)量上也出現(xiàn)明顯分化。根據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)，一線城市10月份的土地供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)了32%，而二線和三四線城市則分別環(huán)比減少54%和31%。

長(zhǎng)沙、東莞等熱門(mén)城市出現(xiàn)了達(dá)到最高限價(jià)遭到熔斷或以封頂價(jià)成交等激烈戰(zhàn)況。蘇北多個(gè)城市刷新了地價(jià)天花板，淮安更接連迎來(lái)建發(fā)、碧桂園等頭部房企，更新了最新單價(jià)及總價(jià)地王名單，其中建發(fā)所競(jìng)得的地塊溢價(jià)率為55.24%，競(jìng)拍共經(jīng)歷了960輪，歷時(shí)超過(guò)10個(gè)小時(shí)。西安和安徽的土地市場(chǎng)在10月中下旬迎來(lái)頭部房企的扎堆競(jìng)拍，有力推高了成交價(jià)。在綠城、正榮、保利、萬(wàn)科、碧桂園等一眾品牌房企的競(jìng)爭(zhēng)下，一宗西安地塊的成交溢價(jià)率高達(dá)69%，三宗安徽土地的溢價(jià)率均超過(guò)100%。

有城市熱火朝天，就有城市成交慘淡。10月內(nèi)有大量地塊以底價(jià)成交，濟(jì)南在10月底成交的13宗土地悉數(shù)以底價(jià)成交，河南新鄉(xiāng)、四川宜賓等地更是流拍不斷。

克爾瑞認(rèn)為，土地供應(yīng)將在年底進(jìn)入高峰期，但在調(diào)控政策收緊、優(yōu)質(zhì)地塊減少、金融監(jiān)管趨嚴(yán)等多方面因素的疊加影響下，年底的地塊溢價(jià)率將繼續(xù)走低，高熱地塊數(shù)量進(jìn)一步減少。