近年來(lái)，物企正逐步從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端獨(dú)立出來(lái)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄�豐富商業(yè)內(nèi)涵的市場(chǎng)主力。特別是2020年，房企分拆物業(yè)上市的熱潮再度襲來(lái)。那么，在雙循環(huán)新發(fā)展格局及疫情防控常態(tài)化背景之下，物管企業(yè)如何突破邊界，在基礎(chǔ)服務(wù)之外創(chuàng)造更多的增值服務(wù)？又該怎樣創(chuàng)新求變，開(kāi)辟物業(yè)服務(wù)新價(jià)值？

近日，在“2020第三屆中國(guó)房地產(chǎn)資本峰會(huì)——乘風(fēng)·求變物業(yè)管理資本論壇”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“論壇”）上，業(yè)內(nèi)人士表示，擴(kuò)規(guī)模仍然是行業(yè)主旋律，但在發(fā)展過(guò)程中，物企既要做好運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足資本的需求，同時(shí)又要做好服務(wù)，這并不容易，未來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

物企上市大年，估值回歸理性

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，近年來(lái)，物企正逐步從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端環(huán)節(jié)中獨(dú)立出來(lái)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄�豐富商業(yè)內(nèi)涵的市場(chǎng)主力。而隨著物企在今年社區(qū)抗“疫”的進(jìn)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，物業(yè)價(jià)值進(jìn)一步凸顯。在多重因素助推之下，今年眾多物企紛紛“乘風(fēng)”奔赴資本市場(chǎng)。

“擴(kuò)規(guī)模仍然是行業(yè)主旋律，房地產(chǎn)行業(yè)白金十年還沒(méi)有過(guò)完，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)迎來(lái)最好的黃金十年。”在上述論壇上，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜如是稱(chēng)。綠城服務(wù)集團(tuán)行政總裁吳志華亦指出，物業(yè)管理行業(yè)已迎來(lái)“盛世”，體現(xiàn)在高增長(zhǎng)、高估值、高確定性，以及相關(guān)政策利好。

無(wú)疑，今年是物企上市“大年”。截至12月17日，共有37家物企登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。除此之外，包括龍頭物企在內(nèi)，大部分物企是從地產(chǎn)企業(yè)中分拆出來(lái)的，帶有明顯的地產(chǎn)屬性。

正因如此，物企上市后其估值與母公司關(guān)聯(lián)度較大。“物業(yè)管理企業(yè)平均估值在0.5-0.6左右的水平比較合理，但個(gè)別公司會(huì)更高些，包括金科、綠城等物業(yè)公司，這與母公司及物管企業(yè)在行業(yè)中的排名有關(guān)。”中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁稱(chēng)。

“物業(yè)管理面積都是‘香餑餑’，未來(lái)房企旗下物管企業(yè)可能是重要的平臺(tái)，以后母公司怎么發(fā)展，對(duì)物企的重要性會(huì)越來(lái)越大。”竺勁說(shuō)。

值得一提的是，今年下半年開(kāi)始，前期活躍的物業(yè)股出現(xiàn)明顯回調(diào)跡象。不過(guò)，在雅生活集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官李大龍看來(lái)，物業(yè)行業(yè)基本面并沒(méi)有發(fā)生太大變化，物業(yè)股回調(diào)，是由于投資者較為敏感，“‘三道紅線(xiàn)’出臺(tái)，以及受疫情影響交付出現(xiàn)延遲，導(dǎo)致投資者對(duì)物業(yè)估值打折。物業(yè)行業(yè)在投資者眼里，還沒(méi)有成為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，投資者對(duì)物業(yè)的定位是勞動(dòng)密集型，同時(shí)附屬于地產(chǎn)。”   

那么，2021年，物企估值是否會(huì)有所提升？對(duì)此，竺勁預(yù)計(jì)，2021年物企估值會(huì)有所提升，但不會(huì)回升至此前高點(diǎn)水平，“此前存在稀缺性因素，如今供應(yīng)量變大了。以前帶有更多想象空間，如今明確物企除住宅物業(yè)外，還可以介入非居住物業(yè)及城市服務(wù)，主要講的故事是擴(kuò)賽道，考慮哪些公司未來(lái)能在這三個(gè)賽道勝出，慢慢變得務(wù)實(shí)了。”

物業(yè)并購(gòu)已然“起風(fēng)”，上市潮會(huì)否持續(xù)？

然而，對(duì)于正在準(zhǔn)備赴港IPO的一些中小物企而言，一則消息或讓他們有些“緊張”。

11月27日，港交所刊發(fā)有關(guān)主板盈利規(guī)定的咨詢(xún)文件。港交所認(rèn)為，最低盈利規(guī)定與修訂后已調(diào)高的最低市值規(guī)定不相適應(yīng)，引起了對(duì)申請(qǐng)主板上市的公司質(zhì)量的監(jiān)管關(guān)注，因此港交所建議將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150%，或按恒生指數(shù)平均收?qǐng)?bào)點(diǎn)數(shù)（由1994年至2019年）的概約增幅調(diào)高200%。上述規(guī)定預(yù)期將于2021年7月1日起實(shí)施。

在此背景下，一些打算赴港上市的物企也因此加快了各項(xiàng)工作的推進(jìn)步伐。投行人士預(yù)期，明年7月前會(huì)迎來(lái)一撥赴港上市的高峰。

新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官兼董秘尤建峰指出，按照上述條件，規(guī)模較大的前30強(qiáng)地產(chǎn)背景物業(yè)公司，或市場(chǎng)化程度較好的第三方物業(yè)公司才有上市機(jī)會(huì)。這一政策執(zhí)行后，會(huì)減少物企的上市機(jī)會(huì)。

在李大龍看來(lái)，隨著行業(yè)發(fā)展，未來(lái)回歸A股市場(chǎng)，讓更多國(guó)內(nèi)投資人認(rèn)可物業(yè)行業(yè)是一大趨勢(shì)，“隨著行業(yè)進(jìn)一步整合，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入整合和分化期，將來(lái)頭部企業(yè)或?qū)⒂袡C(jī)會(huì)享受A股帶來(lái)的價(jià)值紅利。”

事實(shí)上，與房地產(chǎn)的發(fā)展路徑相似，物業(yè)服務(wù)的成長(zhǎng)故事，也始于規(guī)模，“沖規(guī)模”已成為行業(yè)共識(shí)。隨之而來(lái)的，是物企開(kāi)啟了一輪股權(quán)投資或收并購(gòu)。新京報(bào)記者注意到，在今年上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大部分企業(yè)都表示，將募集的資金用于收并購(gòu)等戰(zhàn)略擴(kuò)張，物業(yè)并購(gòu)已然“起風(fēng)”。

“截至目前，今年上市公司公布收購(gòu)達(dá)34例，總金額接近100億元，此外還存在一些一級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)案例，預(yù)計(jì)未來(lái)上市公司并購(gòu)會(huì)進(jìn)一步加劇，除了一級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)?fù)�，未�?lái)一段時(shí)間里，可能會(huì)出現(xiàn)二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)和整合，包括跟上市公司進(jìn)行股權(quán)、生態(tài)鏈上的植入等。”碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江表示。

不過(guò)，并購(gòu)并非易事，在李長(zhǎng)江看來(lái)，收并購(gòu)或出現(xiàn)“消化不良”現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)、機(jī)制、標(biāo)準(zhǔn)、文化方面的融入問(wèn)題，若這些方面無(wú)法融入，“不僅無(wú)法達(dá)成目標(biāo)，反而會(huì)把企業(yè)的‘身體’搞壞了。”

“一起往前走的企業(yè)要門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)、志同道合。”李長(zhǎng)江坦言，所謂“門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)”指的是雙方要有共同的理想，如果僅當(dāng)成一單生意，容易出現(xiàn)“消化不良”現(xiàn)象；而“志同道合”指的是要有情懷，要真正讓客戶(hù)、投資者、員工受益。