去年突如其來(lái)的新冠肺炎疫情給本來(lái)已增速放緩的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)沖擊，前2個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)斷崖式下跌，但隨著各地穩(wěn)地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)、復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)、前期積壓的購(gòu)房需求積極釋放，4月出現(xiàn)V型復(fù)蘇后，房地產(chǎn)資和銷售等多指標(biāo)持續(xù)反彈，去年全年市場(chǎng)V型反轉(zhuǎn)，并且土地、新房、二手房三個(gè)市場(chǎng)成交總額均超過(guò)去年。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在疫情重大的沖擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍超預(yù)期增長(zhǎng)，是流動(dòng)性充裕下資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)。預(yù)計(jì)今年在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，中國(guó)樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)，但還存在潛在的隱憂。建議建立體系化、定量化的政策基準(zhǔn)，以強(qiáng)化精準(zhǔn)有效的調(diào)控，以開(kāi)征房產(chǎn)稅帶動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。

去年市場(chǎng)V型反轉(zhuǎn)超預(yù)期

受疫情防控影響，去年2月，全國(guó)各地建筑工地暫停開(kāi)復(fù)工，多城市售樓處暫停開(kāi)放、中介門(mén)店暫停營(yíng)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被按下“暫停鍵”，70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅58個(gè)月來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，24個(gè)城市無(wú)成交。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售、房企到位資金等指標(biāo)累計(jì)增幅均斷崖式下跌，1~2月累計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比下降16.3%，商品房銷售面積同比大降39.9%，銷售額同比大降35.9%。

隨著全國(guó)多地密集出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策，從供給端緩解受疫情影響房企的流動(dòng)性困難，去年春節(jié)后土地市場(chǎng)率先升溫，多個(gè)熱點(diǎn)城市多宗土地高溢價(jià)成交。與此同時(shí)，各房企加大了線上銷售力度，隨著部分線下銷售逐步重啟，房企加大推盤(pán)力度，前期積壓的購(gòu)房需求開(kāi)始釋放，樓市隨之復(fù)蘇，4月出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。截至去年6月底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速轉(zhuǎn)正，新房市場(chǎng)強(qiáng)勁的恢復(fù)動(dòng)力拉動(dòng)市場(chǎng)熱度快速上升。

去年7月以來(lái)，深圳等熱點(diǎn)城市樓市和土地市場(chǎng)成交火熱引起監(jiān)管部門(mén)的注意，中央多次開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控收緊的信號(hào)。其中，有兩次會(huì)議共召集了14個(gè)城市“談話”，重申“房住不炒”定位，首次強(qiáng)調(diào)“時(shí)刻繃緊調(diào)控這根弦”，要求落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。去年7月開(kāi)始，已經(jīng)有杭州、東莞、寧波、深圳等多個(gè)樓市熱度高、房?jī)r(jià)明顯上漲、出現(xiàn)炒作氛圍的城市相繼收緊了樓市調(diào)控政策，其中，深圳、杭州、東莞等地更是“堵漏”升級(jí)，對(duì)前期政策“打補(bǔ)丁”。

在一系列調(diào)控措施下，全國(guó)房?jī)r(jià)整體降溫，但房地產(chǎn)投資和銷售等指標(biāo)累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月持續(xù)反彈。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.8%，連續(xù)6個(gè)月正增長(zhǎng)；商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.3%，增速在連續(xù)9個(gè)月下降、10月首次持平后首次轉(zhuǎn)正；銷售額接近15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%，連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。盡管受到疫情沖擊，但是去年全年銷售額有望創(chuàng)歷史新高。

“過(guò)去一年，住房市場(chǎng)經(jīng)歷了先降后升的V型變化，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長(zhǎng)的過(guò)程，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較大。同時(shí)，受到疫情沖擊的情況下，房地產(chǎn)銷售又創(chuàng)了新高，這是今年的一個(gè)重要特點(diǎn)。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。

貝殼研究首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也表示，去年土地、新房、二手房三個(gè)市場(chǎng)成交總額均超過(guò)去年，在疫情重大的沖擊之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒(méi)有受到影響，而且還增長(zhǎng)了。

對(duì)于疫情沖擊下樓市表現(xiàn)仍超出預(yù)期的原因，許小樂(lè)認(rèn)為，去年以地價(jià)和房?jī)r(jià)為代表的資產(chǎn)價(jià)格上漲，是流動(dòng)性充裕下資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)。一方面貨幣寬松提升購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力，增加市場(chǎng)需求，另一方面，高凈值人群受影響相對(duì)較小，在貨幣寬松背景下資產(chǎn)的保值增值訴求更高，導(dǎo)致市場(chǎng)的分化。

今年市場(chǎng)有望平穩(wěn)但隱憂猶存

值得注意的是，去年底深圳等部分城市新房市場(chǎng)火熱，出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”、“眾籌打新”甚至“代持炒房”的現(xiàn)象，引起監(jiān)管部門(mén)高度關(guān)注。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)今年的房地產(chǎn)政策走向定了調(diào)，重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)調(diào)因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于今年的市場(chǎng)走勢(shì)，倪鵬飛預(yù)計(jì)，在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，中國(guó)樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)。從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過(guò)熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴(kuò)大。

對(duì)于上述預(yù)測(cè)，倪鵬飛認(rèn)為，理由主要還是資金方面的問(wèn)題。從去年開(kāi)始房地產(chǎn)金融監(jiān)管加強(qiáng)，尤其是“三道紅線”將加速開(kāi)發(fā)商的銷售。從需求端，去年實(shí)際上剛性需求有所下降，今年會(huì)有所恢復(fù)。也就是說(shuō)，從供給和需求的角度來(lái)說(shuō)，都有可能會(huì)增加銷售，所以，今年有可能還創(chuàng)歷史新高。價(jià)格上如果有資金的約束，開(kāi)發(fā)商還想保持高價(jià)有點(diǎn)困難，所以價(jià)格可能有所放緩。同樣資金受到影響，下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì)受到影響。從時(shí)間上來(lái)看，市場(chǎng)將呈先高后低，因?yàn)槿ツ晟习肽晔芤咔橛绊懯窍陆档模�所以今年同比可能很高，直到今年后半年才能恢�?fù)正常。

許小樂(lè)也認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策保持力度的情況下，2021年市場(chǎng)的短期變動(dòng)主要看金融環(huán)境。首先，貨幣政策將保持穩(wěn)健中性。其次，房地產(chǎn)金融降杠桿將持續(xù)深化。預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，資產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度收窄。土地市場(chǎng)成交量下降，價(jià)格漲幅收窄到10%左右。新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)總體成交體量與今年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右。區(qū)域之間的市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)分化。

不過(guò)，倪鵬飛同時(shí)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)配和擠出的問(wèn)題沒(méi)有根本解決，還存在潛在的隱憂。首先，炒房還沒(méi)有被完全控制，2020年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)；其次，樓市風(fēng)險(xiǎn)總體仍比較大，其仍是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)源；再次，住房與人口分布錯(cuò)配加劇，大城市住房供需矛盾依然比較突出；最后，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、投資的擠出效應(yīng)有所增加并仍在阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整。

對(duì)于今年的政策建議，倪鵬飛指出，要建立體系化、定量化的政策基準(zhǔn)，以強(qiáng)化精準(zhǔn)有效的調(diào)控。同時(shí)，規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國(guó)住房空間體系。此外，要加快基礎(chǔ)制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，包括土地的、稅收的、金融的等等，建議以開(kāi)征房產(chǎn)稅帶動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。“近期建議在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)房產(chǎn)稅。”他說(shuō)，長(zhǎng)期或者中期來(lái)看，一定要爭(zhēng)取在“十四五”期間能夠開(kāi)征房產(chǎn)稅。