2020年對(duì)房地產(chǎn)而言是不平凡的一年，受疫情影響，年初售樓處紛紛關(guān)門(mén)、項(xiàng)目建設(shè)停工，隨后房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上賣(mài)房，年中土地成交火熱，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，8月“三道紅線”融資新規(guī)落地，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，過(guò)去一年，國(guó)內(nèi)樓市可謂冷熱不均，起伏不定。

不過(guò)，雖然受到疫情影響，但房地產(chǎn)仍然保持較高的韌性，貝殼研究院12月29日發(fā)布的《數(shù)字化居住：2021年新居住展望》顯示，2020年土地、新房和二手房市場(chǎng)交易規(guī)模再創(chuàng)新高，對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇發(fā)揮了積極作用。

該報(bào)告以數(shù)據(jù)復(fù)盤(pán)2020年的市場(chǎng)變化，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的走向進(jìn)行預(yù)判，提出了2021年的七大展望。

趨勢(shì)1：2021年核心城市及城市圈穩(wěn)中向好

回顧過(guò)去的2020年，我國(guó)土地、新房和二手市場(chǎng)保持總體平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)推算，全國(guó)住宅土地成交款增長(zhǎng)25%左右，成交土地規(guī)劃建筑規(guī)模預(yù)計(jì)比去年增長(zhǎng)9%，價(jià)格上漲15%左右。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，全國(guó)新建商品住宅交易規(guī)模將達(dá)到15萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8%左右，成交面積增長(zhǎng)1%左右，價(jià)格上漲7%左右。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)測(cè)算，全國(guó)二手房交易規(guī)模達(dá)到7.3萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.1%，成交量達(dá)420萬(wàn)套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價(jià)達(dá)到1.8萬(wàn)元/平方米，同比上漲7 %左右。

貝殼研究院分析認(rèn)為，2020年土地、新房和二手房市場(chǎng)具有三個(gè)特點(diǎn)：

第一個(gè)共同點(diǎn)是，三級(jí)市場(chǎng)總體量平價(jià)漲，即成交量增長(zhǎng)幅度較弱(2%不到)，價(jià)格上漲成為推動(dòng)交易額增長(zhǎng)的主要原因，其中地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)。

第二個(gè)共同點(diǎn)是，土地、新房和二手房的增長(zhǎng)主要受到高能級(jí)城市帶動(dòng)，一、二線城市市場(chǎng)熱度升溫明顯，長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群增長(zhǎng)突出，在全國(guó)的占比提升。

第三個(gè)特點(diǎn)是，二手房交易規(guī)模走出2017年調(diào)控后低谷，開(kāi)始小幅回升，今年二手房交易額是2015年以來(lái)最大值。新房交易規(guī)模增速進(jìn)一步放緩，增速比去年回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，為近三年以來(lái)同期最低值。

貝殼研究院預(yù)計(jì)2021年市場(chǎng)總體平穩(wěn)，土地市場(chǎng)成交量下降，價(jià)格漲幅收窄到10%左右。新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)總體成交體量與今年相當(dāng)，其中二手房成交體量與今年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對(duì)房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房?jī)r(jià)普漲時(shí)代一去不返。

從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域之間的市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大，2021年長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)將保持溫和上漲，珠三角市場(chǎng)可能受調(diào)控影響而有所降溫，但市場(chǎng)基本面仍然強(qiáng)勁。其他非核心城市市場(chǎng)降溫的可能性更大。

趨勢(shì)2：十四五時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存量深化，服務(wù)崛起

從十四五規(guī)劃建議看，未來(lái)5年，我國(guó)住房發(fā)展的重點(diǎn)是民生保障，房地產(chǎn)政策以防風(fēng)險(xiǎn)、保民生為主。

在這樣的政策導(dǎo)向下，貝殼研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)5年我國(guó)房地產(chǎn)的金融屬性逐步減弱，購(gòu)房需求逐步回歸居住本質(zhì)，由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口流動(dòng)等基本面主導(dǎo)的供需變化，是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)因素，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)幾大趨勢(shì)：

第一，市場(chǎng)存量化程度加深。在以租賃為重心的供給結(jié)構(gòu)下，預(yù)計(jì)五年內(nèi)新房年銷(xiāo)售額從15萬(wàn)億往下穩(wěn)步回落，二手房市場(chǎng)交易規(guī)模保持在7萬(wàn)億之上增長(zhǎng)。REITS、ABS等住房金融化產(chǎn)品加速推出，租賃市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步提升。未來(lái)5年，將存量資產(chǎn)盤(pán)活利用，促進(jìn)住房健康消費(fèi)。

第二，區(qū)域市場(chǎng)分化加劇，馬太效應(yīng)明顯。未來(lái)人口會(huì)進(jìn)一步向長(zhǎng)三角、珠三角及成渝等城市群集聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額同步向重點(diǎn)城市群集聚，中長(zhǎng)期看這些區(qū)域住房需求有支撐，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于其他區(qū)域。城市內(nèi)部橫向擴(kuò)張的速度放緩，核心區(qū)域的價(jià)值會(huì)進(jìn)一步凸顯。

第三，從賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入到買(mǎi)方市場(chǎng)。隨著交易難度變大，交易周期拉長(zhǎng)，獲客成本會(huì)增加。在買(mǎi)方市場(chǎng)下，消費(fèi)者交易決策所需求的信息濃度和質(zhì)量都會(huì)大幅提升，未來(lái)消費(fèi)者的注意力層面的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加激烈。

第四，從對(duì)房屋數(shù)量的要求向?qū)�居住品質(zhì)的要求轉(zhuǎn)變。隨著人口數(shù)量紅利向人口質(zhì)量紅利轉(zhuǎn)變，中高收入群體擴(kuò)大，對(duì)房屋品質(zhì)和居住綜合環(huán)境提出更高要求，帶來(lái)改善住房需求增長(zhǎng)。

第五，居住消費(fèi)和服務(wù)在價(jià)值鏈的比重提升。以消費(fèi)者新居住需求為導(dǎo)向，居住行業(yè)需要提供新居住產(chǎn)品和服務(wù)，原先離散的業(yè)務(wù)將被打通，新房、二手房、租賃、設(shè)計(jì)、裝修、物業(yè)、家居以及更多的售前售后服務(wù)將被有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)統(tǒng)一的生態(tài)體系。

貝殼研究院分析認(rèn)為，市場(chǎng)太快或太冷，都不利于行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，而7%-8%左右的增速是行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的最佳時(shí)期。未來(lái)市場(chǎng)在巨大的體量上實(shí)現(xiàn)更加平穩(wěn)的增長(zhǎng)，是房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的優(yōu)質(zhì)土壤。

趨勢(shì)3：疫情加速房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)，數(shù)字化革命重塑價(jià)值鏈

2020年疫情之下加速房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程，解決短期線下銷(xiāo)售受阻的問(wèn)題，比如出現(xiàn)了一些房企開(kāi)發(fā)的“線上售樓處”、直播賣(mài)房等，第三方電商平臺(tái)以流量導(dǎo)客為主要優(yōu)勢(shì)加入房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)線上化行列。

貝殼研究院分析認(rèn)為，今年房產(chǎn)的數(shù)字化主要是在銷(xiāo)售線上化方面的初步嘗試，最大的收獲在于讓行業(yè)認(rèn)識(shí)到線上化的重要價(jià)值和發(fā)展趨勢(shì)。隨著政府積極參與到線上化過(guò)程中，政務(wù)信息化不斷推進(jìn)，數(shù)字化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的改造將會(huì)更為深入。