貝殼研究院監(jiān)測(cè)，4月份60城主流首套房貸利率為5.38%，較3月增加4個(gè)基點(diǎn)；二套利率為5.65%，較3月增加3個(gè)基點(diǎn)。自2020年11月房貸利率止降回升，至今首套、二套利率分別累計(jì)上升17個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)。4月60城房貸平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢(shì)。

13城首套和二套房貸款利率現(xiàn)上浮

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月份沒有城市下調(diào)房貸利率。在其監(jiān)測(cè)的60個(gè)重點(diǎn)城市中，包括長(zhǎng)沙、蕪湖、石家莊、大連、廊坊、東莞、佛山、重慶、中山、唐山、哈爾濱、珠海、濟(jì)南、廣州、太原、南通、淮安、長(zhǎng)春在內(nèi)的18個(gè)城市首套房貸利率上��；14個(gè)城市（長(zhǎng)沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟(jì)南、廣州、太原、南通、淮安、蘇州）二套利率出現(xiàn)上升。此外，在這些監(jiān)測(cè)的城市中，首套和二套利率均出現(xiàn)上浮的城市有13個(gè)（長(zhǎng)沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟(jì)南、廣州、太原、南通、淮安）。

首套房貸利率方面，最高的城市為成都、洛陽、開封，利率水平均為6.13%�；葜菔滋追抠J利率為6%，也處于相對(duì)高位水平。

二套房貸利率方面，最高的城市是蕪湖、洛陽、馬鞍山，利率水平均為6.37%；包括開封、惠州、成都、無錫、綿陽、合肥、南昌和安慶等城市在內(nèi)的二套房貸利率水平均位于6%以上。

從區(qū)域上來看，房貸加息的城市覆蓋南北各區(qū)域，京津冀城市群明顯提高。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，京津冀城市群首套、二套利率提高幅度均超過10個(gè)基點(diǎn)，在各區(qū)域中最顯著。其中，廊坊首二套利率提高43個(gè)基點(diǎn)，在60個(gè)重點(diǎn)城市中排名第一，首套利率提高20個(gè)基點(diǎn)，幅度也在60城中前列。廣州、東莞、佛山等城市，以及長(zhǎng)沙、蕪湖、南通等長(zhǎng)三角城市房貸利率提高。其中，長(zhǎng)沙、蕪湖首套、二套房貸利率均提高25個(gè)基點(diǎn)。山東半島城市如濟(jì)南，和處于東北區(qū)域的大連、哈爾濱等城市房貸利率也出現(xiàn)不同程度上浮。

購房信貸額度面臨收緊

另外值得注意提，房貸利率與LPR之間的背離仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，本月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上個(gè)月持平，這也是LPR連續(xù)第12個(gè)月保持不變。

同時(shí)，一季度購房貸款規(guī)模創(chuàng)新高，銀行購房信貸額度面臨收緊壓力。

根據(jù)央行此前公布的一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，居民部門新增中長(zhǎng)期貸款規(guī)模創(chuàng)近10余年單季度最高水平，這也在一定程度上擠壓二季度及下半年的信貸額度。其中，建行、郵儲(chǔ)、招商等部分個(gè)人住房貸款占比超過上限的銀行，面臨較大的調(diào)降壓力。房地產(chǎn)貸款集中度管理的約束下，部分銀行房貸額度趨緊，上調(diào)購房貸款利率。

貝殼研究院分析認(rèn)為，未來房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)控效果將持續(xù)釋放，銀行系統(tǒng)購房信貸額度承壓下，房貸利率繼續(xù)趨升，除熱點(diǎn)大中城市外，預(yù)計(jì)更多的城市將進(jìn)入房貸加息的行列，樓市成交將繼續(xù)高位調(diào)整。

金融監(jiān)管頻發(fā)聲，熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼

監(jiān)管方面，銀保監(jiān)會(huì)再度發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)積極化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要高度警惕私募基金、財(cái)富管理、房地產(chǎn)等領(lǐng)域涉非風(fēng)險(xiǎn)趨向。針對(duì)部分經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況，中國銀保監(jiān)會(huì)黨委委員、副主席肖遠(yuǎn)企近日曾表示，經(jīng)營貸投入房地產(chǎn)市場(chǎng)是違規(guī)的，挪用到其他領(lǐng)域也是違規(guī)的，作為監(jiān)管部門，要求必須糾正。而針對(duì)經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)這一問題，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾此前曾表示，已初步摸清經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)的關(guān)鍵違法環(huán)節(jié)，會(huì)持續(xù)地跟蹤和關(guān)注相關(guān)調(diào)查的進(jìn)展和最后的處理情況。

政策方面，最近一段時(shí)間以來，熱點(diǎn)城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度也頻頻加碼。為嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，近期多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了相關(guān)措施，涉及土地供應(yīng)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面。

近日，上海市對(duì)新房認(rèn)購細(xì)作出調(diào)整，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房銷售秩序監(jiān)管。一是，延長(zhǎng)認(rèn)購時(shí)間。所有上市銷售項(xiàng)目，認(rèn)購時(shí)間由原來的5天延長(zhǎng)至7天。二是，提前公告信息。所有上市銷售項(xiàng)目，至少在認(rèn)購前三天，上海市房地產(chǎn)交易中心將公示該項(xiàng)目認(rèn)購地點(diǎn)、認(rèn)購時(shí)間等。三是，規(guī)范認(rèn)購材料。規(guī)范認(rèn)購所需材料清單，并在認(rèn)購規(guī)則中明確。四是，嚴(yán)格銷售監(jiān)管。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，加大整治力度。

北京也在前期專項(xiàng)執(zhí)法的基礎(chǔ)上，近日將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作。從公開的內(nèi)容來看，北京本輪專項(xiàng)整治工作全面覆蓋了新房、二手房及租賃三級(jí)市場(chǎng)，重點(diǎn)治理新房無證售房、樓盤不實(shí)宣傳、商品房合同欺詐和不平等條款、預(yù)售資金違規(guī)存取、開發(fā)商捆綁銷售和違規(guī)分銷、違規(guī)“商改住”銷售、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)、信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、違法群租房和短租房、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布虛假房源信息等十二項(xiàng)內(nèi)容。

4月21日，廣州市政府辦公廳發(fā)布的《完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》要求，享受廣州市轄區(qū)人才政策的相關(guān)人員及家庭在購買商品住房時(shí)，須提供購房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明，不得補(bǔ)繳。此外，廣州還將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

熱點(diǎn)城市對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控具有更強(qiáng)的示范意義，不排除未來其他城市跟進(jìn)。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，熱點(diǎn)城市仍將結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際變化，采取有針對(duì)性的調(diào)控政策措施，部分三四線城市未來或?qū)⒓尤胝{(diào)控行列。丁祖昱認(rèn)為，融資三道紅線、房貸管理兩道紅線、22城集中供地讓整個(gè)行業(yè)圍繞著房住不炒、去杠桿、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期走下去，而且將是長(zhǎng)期政策。