紅盤“打新”信念正在動(dòng)搖

杭州樓市有個(gè)熱門詞匯——紅盤。

不是區(qū)位好、質(zhì)量好或者開發(fā)商品牌響，就能被稱為“紅盤”。在杭州買房，要學(xué)會(huì)區(qū)分紅盤、偽紅盤、粉盤、雞肋盤。紅，代表著熱度，即參與打新的人數(shù)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，如果出現(xiàn)上萬(wàn)人報(bào)名登記，樓盤就穩(wěn)居紅盤范疇之內(nèi)。

杭州第一個(gè)“萬(wàn)人搖”紅盤是良渚的融信瀾天，當(dāng)時(shí)凍資剛開始實(shí)行，浩浩蕩蕩的搖號(hào)大軍擠滿了杭州各大銀行，后來，杭州人對(duì)這種現(xiàn)象已見怪不怪。

紅盤背后，往往是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。嚴(yán)重到什么程度？很多杭州人認(rèn)為，只要打新到一套紅盤的房子，紙面財(cái)富就能增加幾百萬(wàn)乃至幾千萬(wàn)，相比上班掙錢來說這才是真正的“躺贏”。還有不少外地人把戶口遷到杭州，就是為了掙一次樓市打新紅利。

比如核心板塊錢江新城，一二手房的最高價(jià)差達(dá)到了6萬(wàn)元/平方米，新房限價(jià)7萬(wàn)元/平方米，板塊內(nèi)部分次新二手房單價(jià)高達(dá)十二三萬(wàn)。對(duì)于購(gòu)房者來說，“買一套、賺一套”的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

因此，雖然北上廣深、蘇州、南京都經(jīng)歷了樓市周期波動(dòng)，從2018年4月起實(shí)施購(gòu)房搖號(hào)的杭州，其樓市熱度卻經(jīng)久不絕。

而動(dòng)輒5%以下甚至1%以下的中簽率，也讓很多急著買房的購(gòu)房者流向了二手房市場(chǎng)，板塊內(nèi)二手房又因?yàn)樾路康碾y買程度而繼續(xù)抬價(jià)，新房因二手房房?jī)r(jià)上漲而更加火爆、去化更快。

如今，隨著二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，紅盤的倒掛神話也在破滅。

原本市場(chǎng)期待度超高的“亞運(yùn)村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奧體板塊的一二手倒掛價(jià)差來算，無(wú)論搖中哪一套，都能“賺”個(gè)三五百萬(wàn)。結(jié)果，紅盤“褪色”，最終登記情況略冷，已結(jié)束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達(dá)15.2%，既不觸發(fā)限售，也不觸發(fā)拼社保。

“我幸運(yùn)地?fù)u中綠城亞運(yùn)村第一批的大戶型，但是最終放棄了。”在一個(gè)杭州本地購(gòu)房群中，網(wǎng)友“曉艾”對(duì)第一財(cái)經(jīng)說。

曉艾表示，亞運(yùn)村大戶型房源非常好，但是自己預(yù)算不夠，搖中后，他一度想找親朋好友合作購(gòu)房，結(jié)果被拒絕了，“這在以前很難想象，現(xiàn)在大家都怕高位接盤，一是對(duì)虛高二手房的后市不太看好，二是現(xiàn)在杭州的貸款利率也非常高，超過6.2%”。

杭州人民可以參考的一個(gè)城市是深圳。一年多前，深圳也有嚴(yán)重的一二手倒掛和“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象，在經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控后，深圳二手樓市速凍。

“最近一直有消息在傳，說杭州也可能學(xué)習(xí)深圳，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，這可是針對(duì)房?jī)r(jià)虛高的大殺器。”曉艾表示。

今年3月，杭州就已經(jīng)開始管控二手房房?jī)r(jià)，要求中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息，所有二手房掛牌之前，都必須通過官方二手房備案系統(tǒng)審核。這被稱為二手房?jī)r(jià)管控的“杭州模式”，相較深圳模式更溫柔一點(diǎn)，但很難說更嚴(yán)厲的調(diào)控是否已經(jīng)在路上。

賣地第一城

5年前，作為電商網(wǎng)紅之城，擁有數(shù)量較多的新興科技企業(yè)，且房?jī)r(jià)低于一線城市，杭州被很多青年人才視為友好的安家落戶之地。

而現(xiàn)在，經(jīng)歷瘋狂搶人、天量賣地、調(diào)整區(qū)劃等一系列“精準(zhǔn)”的操作，杭州維持了超長(zhǎng)周期的樓市慢牛。一次次樓市“萬(wàn)人搖”、上千萬(wàn)元的“炒樓”暴利以及火爆的土拍，讓杭州短期很難撕下“炒房之城”的標(biāo)簽。

從2017年起，杭州開始領(lǐng)跑新一線城市的搶人大戰(zhàn)，并且不斷放寬落戶條件，至2019年時(shí)只要求大專及以上人才在杭工作即可落戶。

到了2020年，杭州常住人口達(dá)到1194萬(wàn)，比2010年多了324萬(wàn)。這三百多萬(wàn)人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。

從2011-2014年，杭州每年新增常住人口僅為3.76萬(wàn)、6.4萬(wàn)、4.2萬(wàn)、4.8萬(wàn)人、12.6萬(wàn)人。

根據(jù)杭州發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到了最近五年，杭州年均增加了55萬(wàn)人！人口突然大量涌入，造成了短期樓市供不應(yīng)求的局面，杭州二手房房?jī)r(jià)的暴漲也正契合人口上漲周期。

吸入人口的同時(shí)，杭州開啟了天量賣地。2018年，杭州賣地?cái)埥?440億元，超過北上廣深；2019年全年賣地2840億元，再居全國(guó)首位；2020全年賣地收入2500億，僅次于上海，是深圳5倍；今年上半年，賣地收入超過2000億，又回到了全國(guó)第一。

配合大規(guī)模賣地，杭州調(diào)整區(qū)劃，擴(kuò)大城區(qū)面積，錢江新城、錢江世紀(jì)城、未來科技城、錢塘新區(qū)、奧體、城西科創(chuàng)大走廊、杭州云城等各種板塊崛起，一方面，基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提高，城市布局趨向更合理；而另一方面，許多熱點(diǎn)板塊的房?jī)r(jià)被炒至虛高。

今年5月，杭州第一次集中供地，又創(chuàng)下一個(gè)全國(guó)攬金第一名的紀(jì)錄，44宗土地到達(dá)封頂價(jià)，多個(gè)板塊創(chuàng)樓面價(jià)新高，但這也許是杭州土拍最后的瘋狂。

杭州地價(jià)高到本地房企都受不了了。宋都股份寧愿損失5000萬(wàn)保證金也要退地，本土房企“老大哥”濱江對(duì)投資者公開訴苦稱拿地利潤(rùn)率只剩下1%-2%，也有外來拿地房企測(cè)算要虧損10%以上。

原本房?jī)r(jià)相對(duì)友好的杭州，成為了處處炒樓市概念的城市，就連去年螞蟻集團(tuán)籌備A+H股上市，都成為了未來科技城板塊樓市炒作的理由，結(jié)果螞蟻上市之路中斷，杭州樓市現(xiàn)在也終至拐點(diǎn)。

最新的消息是，杭州重新發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，未來土拍不會(huì)再有超過15%的溢價(jià)。