35重點城市房價：6個省會跌回一年前，廣州同比漲幅最大

第一財經

作者：林小昭

房價走勢分化的同時，重點城市的樓市調控、人才政策也在分化。

疫情以來，樓市的區(qū)域分化十分明顯，不僅一二線與三四線城市在分化，在一二線城市內部，分化也十分明顯。

第一財經記者根據國家統(tǒng)計局公布的2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，對包括直轄市、省會城市（不含拉薩）和計劃單列市在內的35個重點城市二手房同比和環(huán)比數據進行梳理發(fā)現，廣州房價同比漲幅最大，有6個省會城市低于一年前。環(huán)比來看，13個城市房價出現下跌。

廣州同比漲幅最大

從重點城市二手房房價的同比漲幅來看，廣州最高，達到了10.9%。一方面，近年來廣州產業(yè)轉型升級速度加快，人口快速增長。第七次全國人口普查數據顯示，十年來，廣州常住人口增加了597.58萬人，這一增量在全國所有城市中，僅次于同省的深圳，位居第二。

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院智庫研究與信息部部長鄭宇劼對第一財經分析，原先在四個一線城市中，廣州的產業(yè)結構偏舊偏重，但這幾年廣州包括生物醫(yī)藥、新一代信息技術等新興產業(yè)發(fā)展很快，產業(yè)結構實現快速轉換，產業(yè)后勁不斷增強，這些產業(yè)最集中的天河、黃埔經濟增長速度很快。

不過，從城市區(qū)域板塊來看，疫情以來，廣州城市內部樓市走勢分化明顯。東部的天河、黃埔和海珠東部的漲幅較大。比如，天河不少樓盤上漲了七八成，而番禺、荔灣等區(qū)域的多數樓盤上漲十分有限。“我的房子就沒怎么漲，以后我想置換到天河也換不起了。”家住荔灣芳村的夏女士說。

8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》。根據通知，首批96個位于成交活躍的熱點區(qū)域的住宅小區(qū)，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。這些樓盤也主要集中在天河、黃埔、海珠東等漲幅較大的區(qū)域。

廣州之后，北京以10.4%的漲幅在35個重點城市中位居第二。值得注意的是，房價同比漲幅靠前的重點城市中，位于長三角、珠三角的多個城市和北京位列其中。近年來，長三角、珠三角、北京等地區(qū)高新產業(yè)、新興產業(yè)發(fā)展十分突出，集聚的年輕人多，經濟活力很強，對樓市的需求和支撐更強。

一線城市深圳雖然8月二手房同比漲幅在35個城市中僅位列第15，但這是由于深圳這一輪上漲早，在強力調控下，樓市降溫也比較早。2020年深圳二手房漲幅高達14.1%，在各大城市中遙遙領先。因此，如果從2020年疫情以來的變化看，深圳漲幅在各大城市中仍位居前茅。

今年2月8日，深圳住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，在二手房網簽價格的基礎上，結合周邊新房價格，對深圳3595個小區(qū)編制了“成交參考價”。這也是全國第一個建立二手房指導價機制的城市。

在一系列強力調控措施下，深圳的房價已經出現明顯降溫和回調。8月深圳二手房環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。

58安居客房產研究院分院院長張波分析，二手住宅本身更能反映市場真實熱度，從四個一線城市的銷售價格看，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。其他三個城市也是在調控補丁不斷加碼的背景下，房價雖有上漲，但上漲力度明顯趨弱，市場成交量開始出現萎縮，預示著下一步房價會上漲乏力。

另外一個同比漲幅位居前列的計劃單列市寧波，環(huán)比也出現了下跌。寧波8月二手房銷售價格環(huán)比下降0.1%，為近18個月來的首次下跌。

據寧波市房產市場管理中心發(fā)布的數據，今年8月寧波全市商品住宅成交8343套，環(huán)比下降4.1%，其中市六區(qū)成交4712套，環(huán)比下降9.2%，同比下降44.5%；全市二手住宅成交4346套，環(huán)比下降8.4%，其中市六區(qū)成交2712套，環(huán)比下降12.3%，同比下降66.4%。

6個省會城市房價跌回一年前

另一方面，有6個重點城市房價低于一年前，且全部是省會城市，分別是太原、長春、石家莊、呼和浩特、貴陽和哈爾濱。

從地區(qū)分布來看，這些城市主要位于華北和東北地區(qū)。張波對第一財經分析，這些城市的一個重要指標就是庫存量普遍較大，去化周期偏長，供大于求導致降溫更為明顯。

此外，一些城市雖然同比上漲，但環(huán)比下跌明顯。比如昆明，8月環(huán)比下跌了0.6%，環(huán)比跌幅在35個城市中位居第一；南寧下跌了0.3%。包括貴陽在內，西南區(qū)域的城市較為集中。

張波分析，二手房環(huán)比下跌明顯的城市都是市場降溫的一個信號，從安居客線上的二手房掛牌價格趨勢來看，昆明在過去兩年經歷了一波房價上漲行情，從今年7月開始，二手房掛牌價格出現下滑。南寧去年下半年開始出現二手房掛牌價格快速上漲，今年二季度開始出現波折下行趨勢。西南區(qū)域的不少城市都處于這一波房價行情下行區(qū)間，并且由于市場調控普遍從嚴，降溫態(tài)勢沒有發(fā)生變化。

房價走勢分化的同時，重點城市的樓市調控、人才政策也在分化。今年以來，廣州、南京、杭州等樓市上漲壓力較大的城市紛紛收緊人才購房、落戶購房政策。

與此同時，也有不少城市出臺了鼓勵人才購房和落戶的政策。

8月31日，吉林省長春市房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布《關于房地產市場穩(wěn)定發(fā)展有關情況的通報》。長春市將為首次購買90平方米以下商品住房的就業(yè)人才以及進城農民，按人才50元/平方米、農民80元/平方米額度予以購房補貼。同時，長春市政府投放5000萬元資金，以抽取消費券形式，向符合條件的購房人才和農民發(fā)放。消費券可用于家電、汽車消費。

張波認為，這是因城施策的體現。從市場熱度來看，廣深以及南京、杭州的熱度總體偏高，即使深圳二手房市場已經開始明顯降溫，但新房市場受限價影響，依然保持了一定熱度，人口的大量流入則是推動樓市熱度上升的重要因素。在此背景下，通過對人才政策的調整，減少需求量快速上升，維持供需平衡是穩(wěn)定樓市的重要措施。相反，大量樓市庫存本身需要更多新流入人口進行消化，因此，人才政策表現就會顯得不同。

另外，沈陽、昆明等二線大城市，開始為局部房價下跌“打預防針”，即當地相關部門約談部分開發(fā)商，對包括虛假廣告宣傳、大幅降價銷售等在內的行為進行一定約束。