近日，首批集中供地戰(zhàn)火最激烈的杭州，卻在第二次集中供地中遭遇了流拍，西部熱點(diǎn)城市成都的第二批集中供地首日也反響平平。

當(dāng)天，杭州第二批集中供地10宗競品質(zhì)地塊報(bào)名截止，有9宗地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo)，相當(dāng)于提前宣告流拍，這一結(jié)果令市場感到意外，在首輪供地中，面臨高地價(jià)擠壓下只有“1%的利潤空間”，房企尚且你爭我奪，而僅僅過去4個(gè)月，杭州土地市場的風(fēng)向就發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

無獨(dú)有偶，成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地塊，有1宗地塊流拍，平均溢價(jià)率只有2.1%，15宗地為底價(jià)成交，這一結(jié)果也和首次供地大相徑庭。

截至目前，已經(jīng)開展第二輪供地的城市諸如沈陽、合肥、青島、福州等城市的土拍市場“平淡無奇”，且不少地塊均為底價(jià)成交，并未出現(xiàn)首輪集中供地時(shí)的“廝殺”場景。熱點(diǎn)城市集中供地轉(zhuǎn)冷的原因是什么？土地市場真的“涼”了嗎？

杭州9宗競品質(zhì)地塊提前“流拍”

土地市場由熱轉(zhuǎn)涼與第二批集中供地規(guī)則改變相關(guān)，隨著“游戲規(guī)則”的重新設(shè)置，不少房企主動(dòng)選擇“知難而退”。

例如，杭州在第二批供地中首次試水“競品質(zhì)”，其規(guī)則是房企首先需提供建設(shè)方案，方案通過后開始競地價(jià)，競得后所建造的樓盤需通過驗(yàn)收后才能進(jìn)行現(xiàn)房銷售。同時(shí)，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%，在地塊達(dá)到上限價(jià)格之后，轉(zhuǎn)為線下?lián)u號(hào)確定競得人。

從9月15日截止的報(bào)名情況來看，杭州的10宗競品質(zhì)地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報(bào)名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請(qǐng)沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進(jìn)入后續(xù)正式競價(jià)環(huán)節(jié)，相當(dāng)于提前“流拍”。

熟悉杭州市場的中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生分析稱：“昨日的競品質(zhì)地塊的流拍基于以下原因，首先土拍新規(guī)的苛刻，競品質(zhì)地塊需在高品質(zhì)方案下現(xiàn)房銷售，且對(duì)企業(yè)參與土拍的數(shù)量和拿地資金來源進(jìn)行限制和規(guī)范；另外，‘三道紅線’下房企拿地銷售比40%影響企業(yè)的拿地節(jié)奏。”

“此類流拍的直接原因便是競品質(zhì)的約束。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直接點(diǎn)評(píng)稱：“競品質(zhì)涉及的工作量更大，房企需在品質(zhì)優(yōu)化方面不斷做方案，房企拿地和開發(fā)成本進(jìn)一步加大。同時(shí)，現(xiàn)房銷售等約束也會(huì)使部分房企進(jìn)行回避。”

同樣，成都第二輪供地在規(guī)則修改后采取“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”，凸顯出“品質(zhì)”的比拼；并且在土地達(dá)到最高限價(jià)后，從搖號(hào)轉(zhuǎn)為“競自持保障性租賃住房”或者“競銷售型一類人才公寓”，這一做法也提前控制了土地的溢價(jià)率。而成都此次部分地塊的競拍中首次采取“競銷售型一類人才公寓”的做法，從“自持”變?yōu)?ldquo;可銷售”，則為房企留下了利潤空間。

從成都首日的土拍結(jié)果來看，有近八成地塊為底價(jià)成交，競得房企以中鐵建代表的國企和成都本土房企為主。從競爭激烈程度來看，區(qū)域分化明顯，高新區(qū)和天府新區(qū)等熱點(diǎn)板塊依然有較為激烈的爭奪，而主城區(qū)的地塊表現(xiàn)相對(duì)平淡。

競拍規(guī)則改變，房企拿地更趨理性謹(jǐn)慎

第二輪集中供地過程一波三折，多個(gè)城市在“叫停”原先既定的出讓程序后重新調(diào)整競拍規(guī)則。從目前來看，熱點(diǎn)城市的競拍規(guī)則均發(fā)生了改變，比如，以“限房價(jià)”“嚴(yán)控溢價(jià)率”“嚴(yán)禁馬甲參拍”來降低市場熱度，以“搖號(hào)““一次性報(bào)價(jià)”“品質(zhì)競爭”替代此前的“競自持”來降低房企的拿地成本和凸顯品質(zhì)導(dǎo)向，以“資金來源”“付款周期”等保障安全。

在新的游戲規(guī)則下，房企參與第二次供地將會(huì)更加理性和謹(jǐn)慎。在不久前的房企中期業(yè)績會(huì)上，萬科、旭輝、融創(chuàng)等房企紛紛表態(tài)不拿高價(jià)地，“以銷定投”“避開熱點(diǎn)地塊”“保障利潤率”成為房企不約而同的選擇。

此外，從監(jiān)管政策來看，目前已被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一指標(biāo)也進(jìn)一步約束房企拿地的投入。

房企拿地態(tài)度的轉(zhuǎn)變直接體現(xiàn)在土地市場端。從已經(jīng)完成第二批集中供地的城市來看，率先拉開集中拍地大幕的福州，其出讓的19宗涉宅地塊有4宗中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍。不過，在位置相對(duì)優(yōu)越的市區(qū)內(nèi)11宗地塊的競爭中，呈現(xiàn)出冷熱分化的態(tài)勢，除了2宗地塊底價(jià)成交外，其余均達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)，引來保利、正榮、中海、首開等房企的競爭。

由于福州是眾多閩系房企的大本營，加上樓市成交行情向好，土地市場表現(xiàn)為冷熱不均。而后續(xù)出場的青島、沈陽、天津、合肥等，土拍市場明顯趨冷，其中，青島、濟(jì)南及天津的成交溢價(jià)率均為0。而沈陽原定于9月17日出讓的46宗地塊中有24宗停止交易，與此同時(shí)，合肥原定9月17日開拍的26宗地塊也僅剩下8宗將如期出讓。

對(duì)此，來自億翰智庫的分析稱，房企在第二、三批集中供地中獲取的項(xiàng)目，年內(nèi)開盤銷售的難度較大，加之地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊，對(duì)房企投資端產(chǎn)生一定的收緊作用，投銷比不超過40%的新規(guī)又進(jìn)一步限制房企拿地，預(yù)計(jì)第二、三批集中供地?zé)岫葘⒊掷m(xù)降溫。

來源：新京報(bào)