來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞/吳若凡 

10月8日，上海土地市場網(wǎng)站發(fā)布公告稱，因需對地塊規(guī)劃建設(shè)條件作進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化等原因，根據(jù)出讓人的申請，終止了7宗商品住宅地塊出讓活動(dòng)。7宗宅地總計(jì)出讓面積54.27萬平方米，起始總價(jià)約111.44億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述7幅地塊均為9月13日上海發(fā)布的第二批集中供地公告中的地塊。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從終止出讓的地塊來看，大都位于郊區(qū)，房企的參拍熱情相對較低。

終止地塊均位于郊區(qū)

值得一提的是，此次終止出讓的7宗地塊分別位于松江區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)、金山區(qū)、寶山區(qū)等5個(gè)郊區(qū)地段，其中4宗為純宅地，3宗為商住用地。

“從終止出讓的地塊來看，大都位于郊區(qū)，房企的參拍熱情相對較低，后續(xù)調(diào)整后再次出讓，可能會(huì)更有利于房企拿地和開發(fā)。”張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

某TOP20房企的投拓負(fù)責(zé)人王浩（化名）也表示，如果市場好的話，這些地塊可能會(huì)很容易拍掉，但如今不少企業(yè)的資金并不寬裕，所以不可能會(huì)去拿這些位置相對較偏的地塊。

此前的9月13日，上海土地市場網(wǎng)站公布了第二批集中供地公告，共出讓地塊48宗，其中涉及商品住宅用地有27宗，總建筑面積達(dá)340.73萬平方米，起始總價(jià)574.57億元。以此計(jì)算樓面均價(jià)，27幅涉宅用地平均樓面價(jià)約16862.91元/平方米。

同時(shí)，上海還改變了競價(jià)規(guī)則，將原先的舉牌競價(jià)調(diào)整為“舉牌競價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”。即先進(jìn)行舉牌競價(jià)，舉牌競價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競得人。當(dāng)舉牌競價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價(jià)。一次書面報(bào)價(jià)不得超過最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人。

上述公告指出，已交納競買保證金的意向人可于即日起至上海市土地交易市場受理窗口分別申請退還已交納競買保證金本金和所產(chǎn)生的同期銀行活期存款利息（計(jì)息期為該該筆保證金入賬之日起至退還競買保證金本金當(dāng)日止，利率為當(dāng)期活期存款利率）。

在張波告訴看來，此次上海土拍新規(guī)，除了競拍規(guī)則的調(diào)整以外，也形成了很多新約束，尤其是對于房企拿地資金方面的約束。

房企拿地積極性受挫

此前，就有不少城市在第二批集中供地前宣布終止部分地塊出讓，這也被業(yè)界認(rèn)為是變相“流拍”。

9月8日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，第二批集中供地中的19宗地因故停牌；9月14日晚間，成都公共資源交易中心發(fā)布公告，第二批集中供地中的17宗地國有建設(shè)用地使用權(quán)因故終止出讓；9月26日，杭州第二批供地中的10宗競品質(zhì)地塊因未收到報(bào)名確認(rèn)書，無法進(jìn)入后續(xù)正式競價(jià)環(huán)節(jié)而全部“流拍”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，已完成第二批集中土拍的城市，平均流拍率迅速升至28%，近8成流拍地塊集中分布在廣州、重慶、天津、沈陽、青島、成都、濟(jì)南等重點(diǎn)城市，并以涉宅用地居多。“直觀反映房企融資環(huán)境持續(xù)收緊下，企業(yè)拿地積極性重挫，緩拿地乃至階段性不拿地常態(tài)化”。

王浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，大概率是房企“缺錢”。“一種可能的情況是，政府在出讓土地前的摸底環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)沒人報(bào)名，所以就用這種調(diào)規(guī)的方式來提前終止了出讓”。

“現(xiàn)在核心問題是銷售問題，尤其是各種疊加政策出來之后，下半年房企銷售回款很差。”張波表示，銷售環(huán)節(jié)回款節(jié)奏變慢也是房企“錢緊”的原因。雖然從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，1-8月商品房銷售金額同比有大幅增長，但從8、9月單月的銷量來看卻是呈現(xiàn)逐月縮小態(tài)勢。這也反映出房企的銷售節(jié)奏整體變慢，銷售回款的節(jié)奏也同步變慢。

“因此，與其在接下來的環(huán)節(jié)出現(xiàn)流拍，不如提前終止。畢竟，上海地價(jià)并不便宜。”張波認(rèn)為，未來房企的融資環(huán)境仍難言寬松，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流承壓明顯。雖然市場變化可能政策有放松的可能，但房企仍需加快銷售回款，并保持合理負(fù)債水平，才能保證在市場下行態(tài)勢下保持自身穩(wěn)定。

“三季度不少公司現(xiàn)金流非常緊，就打消了拿地的打算，可能四季度會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”王浩表示，如果頻繁出現(xiàn)流拍，政府也會(huì)根據(jù)市場形勢的變化去做出相應(yīng)調(diào)整。“不過上海畢竟不同于其他二三線城市，雖然流拍的可能性較小，但第二批集中土拍整體上會(huì)比第一批集中土拍轉(zhuǎn)冷”。