2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，房地產(chǎn)稅區(qū)域試點(diǎn)政策料將與近期落地。

中信證券研報(bào)指出，未來(lái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老劃斷政策以拓寬稅基、適度調(diào)整稅率、設(shè)置房產(chǎn)市值評(píng)估比例、首套房免征與人均免征面積等。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作預(yù)計(jì)將采用一次授權(quán)、分批執(zhí)行的思路推進(jìn)。

試點(diǎn)城市將考慮全國(guó)區(qū)域統(tǒng)籌布局，名單或?qū)⑴c今年年底公布，而征收工作預(yù)計(jì)將分批次落地，上海、重慶、深圳、海南料將成為首批試點(diǎn)征收區(qū)域。而若后續(xù)開(kāi)展全國(guó)性房地產(chǎn)稅立法與征收工作，假設(shè)房產(chǎn)市值評(píng)估比例為70％，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入。

中信證券研報(bào)指出，此前我國(guó)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅僅在滬渝兩地小范圍試點(diǎn)，由于新老劃斷等制度設(shè)計(jì)原因征繳力度過(guò)低，難以達(dá)到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的要求。

一般狹義的房地產(chǎn)稅指保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，目前僅上海和重慶兩市在2011年啟動(dòng)了改革試點(diǎn)。重慶房地產(chǎn)稅征收對(duì)象主要是獨(dú)棟住宅與新購(gòu)高檔住房，免征面積分別高達(dá)每戶(hù)180/100平方米，應(yīng)稅稅率為0.5％-1.2％。

2020年上海/重慶房地產(chǎn)稅分別僅199億/72億元，占地方總稅收比重僅3.4％/5％。而房地產(chǎn)稅收入包含相當(dāng)大比例的經(jīng)營(yíng)性房屋房地產(chǎn)稅收入，個(gè)人住房房地產(chǎn)稅收入占比實(shí)際更低。滬渝兩地試點(diǎn)效果十分有限，一方面房地產(chǎn)稅收入規(guī)模小，遠(yuǎn)不足以作為地方的主體稅種；另一方面政策對(duì)房?jī)r(jià)影響并不顯著。

此前滬渝兩地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策存在一定制度缺陷，《決定》要求國(guó)務(wù)院及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，其缺陷或是未來(lái)政策改革方向。滬渝兩地房地產(chǎn)稅征收效果不及預(yù)期的根本原因，是試點(diǎn)政策存在一定制度缺陷：

征管制度不完善：試點(diǎn)房地產(chǎn)稅征收主要依靠納稅人自行申報(bào)，兩地尚未出現(xiàn)針對(duì)偷逃稅現(xiàn)象的處罰案例，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收本質(zhì)上旨在制度宣傳與形成共識(shí)。

征稅稅基較窄的同時(shí)稅率較低：為了減輕納稅人的抵觸情緒，同時(shí)減少征管成本，上海市主要針對(duì)新購(gòu)買(mǎi)房屋征稅，而重慶市主要針對(duì)別墅和高檔公寓征稅，開(kāi)征范圍有限。稅率方面，上海市設(shè)置0.6％和0.4％兩檔稅率，但同時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)格的70％征收，實(shí)際稅率僅0.42％和0.28％。重慶采用0.5％、1％、1.2％三檔稅率，但實(shí)際上大部分情況下執(zhí)行稅率僅0.5％。

免征范圍過(guò)大：重慶市獨(dú)棟住宅每戶(hù)免稅180平方米、上海市僅對(duì)新購(gòu)住房征收房地產(chǎn)稅，且在首套房免征的基礎(chǔ)上設(shè)置60平方米的人均免征面積，大部分家庭的個(gè)人住房均免于征稅。

中信證券研報(bào)指出，預(yù)計(jì)后續(xù)試點(diǎn)政策改革思路將主要包括完善征管制度、取消新老劃斷以拓寬稅基、適度調(diào)整稅率、設(shè)置市值評(píng)估比例、設(shè)置首套房免征與人均免征面積等。

完善征管制度：加強(qiáng)偷逃稅處罰以減少應(yīng)繳未繳，讓居民更多感受到“持有稅”的影響。

適度拓寬稅基：預(yù)計(jì)取消包括“新老劃斷”與僅針對(duì)高檔房等征繳限制，適度擴(kuò)大征繳范圍，穩(wěn)步分批將房地產(chǎn)稅征繳推廣到全部城鎮(zhèn)居民住房。

適度調(diào)整稅率：預(yù)計(jì)整體稅率或設(shè)置于0.2％至1％之間。房地產(chǎn)稅是重要的地方稅種，地方政府或?qū)�擁有自主確定稅率的權(quán)限。預(yù)計(jì)各地方政府將結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，針對(duì)性地在0.2％~1％范圍內(nèi)確定其征收稅率。

市值評(píng)估比例：參考美國(guó)、日本、英國(guó)等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，全國(guó)房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)將以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為納稅稅基。而考慮到地方政府已經(jīng)在土地出讓環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)費(fèi)用征繳，且民用住宅土地有70年的使用年限，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)將設(shè)置一定的折扣比例。參考此前試點(diǎn)政策，上海市房地產(chǎn)稅按照應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70％來(lái)計(jì)算繳納。預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)稅征收也將設(shè)置50％-70％的房產(chǎn)市值評(píng)估比例。

設(shè)置豁免政策：預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅征收仍將設(shè)置首套房免征政策，同時(shí)設(shè)置人均免征面積，保障居民基本住房需求。2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，預(yù)計(jì)后續(xù)試點(diǎn)初期或設(shè)置40-60平方米的人均免征面積。

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