什么是剛需客群？他們的居住消費(fèi)都有哪些特征？近日，貝殼研究院發(fā)布《2021城市剛需購(gòu)房報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），從居住消費(fèi)行為特征、選擇偏好及居住痛點(diǎn)等方面進(jìn)行了詳盡的描述分析，試圖刻畫出相對(duì)飽滿的剛需客群特征畫像。

對(duì)于消費(fèi)者而言，在“房住不炒”基調(diào)下，對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)看漲的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。伴隨著支持剛需客群的相關(guān)政策逐步落地，“房住不炒”終將成為剛需客群“上車”的基石。

對(duì)于行業(yè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從賣方市場(chǎng)穩(wěn)步進(jìn)入買方市場(chǎng)，是否能夠真正了解消費(fèi)者，是否能夠跟消費(fèi)者進(jìn)行有效充分溝通，決定著行業(yè)企業(yè)是否能夠開發(fā)出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，也決定著行業(yè)企業(yè)是否能夠在“高壓”的市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。

對(duì)于政府相關(guān)部門而言，及時(shí)了解居住消費(fèi)者，特別是剛需客群的居住痛點(diǎn)及迫切需求，對(duì)于相關(guān)支持政策的制定與推行，均會(huì)產(chǎn)生積極效果。

剛需“上車”套均總價(jià)同比變化小，城市間套均面積差異顯著

貝殼研究院認(rèn)為，所謂的剛需，即剛性住房需求，是指受房?jī)r(jià)因素影響較小，為了實(shí)現(xiàn)房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業(yè)群體。

《報(bào)告》從剛需客群“上車”套均總價(jià)、居住負(fù)擔(dān)指數(shù)對(duì)比、置業(yè)面積對(duì)比等方面對(duì)剛需置業(yè)行為特征進(jìn)行了分析。

“上車”套均總價(jià)方面，分城市能級(jí)角度看，2021年一線城市套均總價(jià)約為298萬(wàn)，2020年一線城市套均總價(jià)約為297萬(wàn)，兩者處于持平；2021年新一線城市套均總價(jià)約為149.5萬(wàn)每套，與2020年相比出現(xiàn)略微上漲；對(duì)于二線城市而言，2021年套均總價(jià)約為123.4萬(wàn)，2020年約為121.3萬(wàn)，變化不顯著。分城市看，北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價(jià)位居前5，仍是“剛需上車”難度較高的城市。其中，300萬(wàn)以上的城市達(dá)到3個(gè)；更多城市集中在100~300萬(wàn)區(qū)間，達(dá)到25個(gè)；另外，有7個(gè)城市套均總價(jià)并未達(dá)到100萬(wàn)，以哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)及煙臺(tái)為代表的城市，“上車”總價(jià)相對(duì)于其他樣本城市較低。

居住負(fù)擔(dān)指數(shù)方面，分城市級(jí)別看，一線城市居住負(fù)擔(dān)指數(shù)均值約為84.8，明顯高于新一線城市的52.7及二線城市的45.9。相較于新一線城市及二線城市，對(duì)于剛需客群而言，一線城市居住負(fù)擔(dān)明顯更高。以北京、上海及深圳為代表的一線城市，依靠強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，帶來(lái)了更優(yōu)質(zhì)的就業(yè)機(jī)會(huì)，疊加便利的基礎(chǔ)配套服務(wù)，使得其對(duì)人才具有更強(qiáng)的吸引力，從需求側(cè)角度來(lái)看，剛需客群的購(gòu)房需求就相對(duì)旺盛，成為房?jī)r(jià)的有力支撐。貴陽(yáng)、哈爾濱居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低主要是由于房?jī)r(jià)相對(duì)較低，相應(yīng)的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)也相對(duì)較低，而對(duì)于長(zhǎng)沙而言，房?jī)r(jià)相對(duì)友好的同時(shí)，平均月薪也相對(duì)較高，約為9080元，在35個(gè)樣本城市中居于第15位，導(dǎo)致負(fù)擔(dān)指數(shù)較低。

置業(yè)面積方面，2021年35個(gè)樣本城市間剛需“上車”套均面積差異依然顯著，城市能級(jí)間差距依舊明顯。城市剛需“上車”面積出現(xiàn)差異性，很大程度上與購(gòu)房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)以及消費(fèi)習(xí)慣等因素有關(guān)。深圳、上海、天津及北京等城市剛需“上車”平均面積較小，一方面是因?yàn)樗�在城市居住�?fù)擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導(dǎo)，以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平以下面積段，整體住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。一線城市剛需置業(yè)套均面積從小到大排名為“深上北廣”，與2020年的“上北深廣”相比，在排名上出現(xiàn)了變化，4個(gè)一線城市平均住房面積約為62.31平。15個(gè)新一線城市中，居住面積較低的城市為天津、南京及重慶，居住面積較大的城市為佛山、長(zhǎng)沙及鄭州，15個(gè)新一線城市的居住面積均值約為83.86平，與2020年15個(gè)新一線城市85.66相比，下降約1.8平。16個(gè)二線城市中，居住面積較小的城市為哈爾濱、大連及廈門，居住面積較大的城市為南昌、石家莊，16個(gè)二線城市的居住面積82.56平，與2020年11個(gè)二線城市84.83相比，下降約2.27平。

跨城置業(yè)分化明顯，大灣區(qū)重點(diǎn)城市遷徙指數(shù)高

伴隨著城市間綜合競(jìng)爭(zhēng)力分化現(xiàn)象加劇，人才流動(dòng)的分化趨勢(shì)日趨明顯，跨城置業(yè)也呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)�！秷�(bào)告》從人才吸引、城市遷徙指數(shù)排名、大灣區(qū)重點(diǎn)城市移民指數(shù)、城市虹吸效應(yīng)對(duì)比等方面對(duì)剛需客群跨城置業(yè)進(jìn)行了分析。

在納入統(tǒng)計(jì)的35個(gè)樣本城市中，深圳、珠海、東莞及佛山等粵港澳大灣區(qū)城市成為典型的“遷徙”城市，蘇州、杭州及無(wú)錫等長(zhǎng)三角城市緊隨其后，此外，廈門及成都的遷徙指數(shù)排名也相對(duì)靠前。

上述城市在遷徙指數(shù)方面有以下三個(gè)特征：一是人才吸引政策加持。排名靠前的城市近年來(lái)均相繼出臺(tái)了人才落戶政策，具備較強(qiáng)的政策友好性，不斷吸引外來(lái)人口，特別是高學(xué)歷青年群體落戶置業(yè)。深圳、珠海、東莞主要吸引的是省外人群，其中不乏作為消費(fèi)主力軍的高學(xué)歷青年人群。而以鄭州、長(zhǎng)沙、南寧及太原為代表的城市，主要吸引的是省內(nèi)人群，虹吸效應(yīng)明顯。二是城市能級(jí)高。排名靠前的十個(gè)城市中，包括了三個(gè)一線城市及四個(gè)新一線城市，高能級(jí)城市在經(jīng)濟(jì)體量、產(chǎn)業(yè)布局等方面具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)，人隨產(chǎn)業(yè)走，高薪酬對(duì)人才具備強(qiáng)吸引力。三是南方城市為主。排名靠前的十個(gè)城市中，除了鄭州之外，其余全部為南方城市，也是近年來(lái)人才吸引力較強(qiáng)的城市，人才的涌入帶來(lái)了更多的置業(yè)需求，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成了強(qiáng)有力的支撐。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，就業(yè)帶動(dòng)置業(yè)需求，置業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)，消費(fèi)帶動(dòng)就業(yè)，從而形成了正向循環(huán)。

《報(bào)告》顯示，大灣區(qū)重點(diǎn)城市移民指數(shù)較高。從城市群角度看，粵港澳大灣區(qū)無(wú)疑是典型的“遷徙”城市群，外來(lái)購(gòu)房人群占比較高，其次是長(zhǎng)三角城市群，兩者也是近年來(lái)人口變遷最顯著的城市群，且以流入為主。以粵港澳大灣區(qū)為例，其正成為全國(guó)人口增速最快的地區(qū)之一。2020年，大灣區(qū)內(nèi)地9市總?cè)丝谶_(dá)7801.43萬(wàn)人，過(guò)去10年間增長(zhǎng)了39.02%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均5.38%的人口增速。9市中，廣州、深圳和東莞人口總量均破千萬(wàn)，2020年分別為1867.66萬(wàn)人、1756.01萬(wàn)人和1046萬(wàn)人。與2010年對(duì)比，9市中共有6市常住人口增量超過(guò)100萬(wàn)人，分別為深圳、廣州、佛山、東莞、惠州和中山，合計(jì)帶來(lái)了2040.63萬(wàn)人口增量，占同期全省常住人口增量的94%。外來(lái)人口的持續(xù)涌入為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了源源不斷的購(gòu)房需求，尤其是粵港澳大灣區(qū)外來(lái)人口的置業(yè)需求最為顯著。灣區(qū)城市中，深圳遷徙指數(shù)最高，憑借著優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)疊加人才吸引政策加持，高端人才源源不斷涌入帶來(lái)了較高的置業(yè)需求。

一線城市剛需購(gòu)房平均年齡33.5歲，居住痛點(diǎn)集中在社區(qū)配套

《報(bào)告》還從置業(yè)年齡特征、置業(yè)目的、支付方式、房貸壓力、住房空間選擇偏好、社區(qū)偏好等方面對(duì)剛需客群置業(yè)偏好及關(guān)注因素進(jìn)行了分析。

剛需客群置業(yè)年齡方面，分城市群看，在納入統(tǒng)計(jì)的12個(gè)城市群中，京津冀剛需置業(yè)平均年齡最高，達(dá)到33.9歲，其后是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其后，約為33.2歲。分城市級(jí)別看，一線城市剛需客群購(gòu)房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購(gòu)房壓力較大，因此，反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。

剛需客群首次置業(yè)時(shí)如何來(lái)支付房款？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進(jìn)行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以進(jìn)行全款支付。二線城市按揭占比約為73.2%，新一線城市約為74.8%，一線城市約為82.6%，從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級(jí)城市間差異顯著，這也符合城市能級(jí)越高、“上車門檻”越高的推斷。

《報(bào)告》用月供收入比來(lái)衡量家庭的月供壓力情況，并將30%定義“舒適線”，即一個(gè)剛需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時(shí)維持相對(duì)體面的生活水準(zhǔn)；將50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時(shí)有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在已置業(yè)的剛需樣本戶中，月供收入比在30%及以下的占比約為67.5%，即過(guò)六成的剛需樣本戶家庭處于“舒適線”水平，月供收入比在50%及以下的占比約為98.1%，即過(guò)九成的剛需樣本戶家庭處于“安全線”水平。

剛需客群傾向選擇的居住面積區(qū)間特征如何？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區(qū)間在90平以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區(qū)間為85-90平，35.6%的受訪樣本居住面積區(qū)間為70-85平。

剛需客群傾向于什么樣的社區(qū)？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，63.8%剛需樣本戶家庭傾向于選擇中等規(guī)模社區(qū)，22.5%表示傾向于選擇大型社區(qū)，11.5%表示傾向于小型社區(qū)，只有2.2%表示會(huì)選擇超大規(guī)模社區(qū)。46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇安全無(wú)憂型社區(qū)，即在居住體驗(yàn)方面安全舒心，監(jiān)控、防護(hù)措施到位，安全性較高；42.2%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇健康樂活社區(qū)，即社區(qū)功能豐富，家庭成員都有各自喜歡的活動(dòng)空間，樂活無(wú)憂；32.8%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)社區(qū)，即社區(qū)可提供多項(xiàng)物業(yè)增值服務(wù)等。

關(guān)于居住痛點(diǎn)，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點(diǎn)主要集中在社區(qū)配套方面，認(rèn)為周邊配套不能滿足生活所需，56.3%表示戶型布局不夠合理，53.7%表示小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較差�！秷�(bào)告》認(rèn)為，解決居住痛點(diǎn)需要社區(qū)周邊配套、社區(qū)內(nèi)部建設(shè)及居住空間體驗(yàn)等方面的全面提升。