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    熱點(diǎn)城市調(diào)低部分地塊起拍價(jià) 地價(jià)下跌對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何?

    來(lái)源:財(cái)聯(lián)社 更新時(shí)間:2022年06月24日 【字體:

    為避免土地流拍,多個(gè)熱點(diǎn)城市在今年集中供地中下調(diào)了房企拿地門(mén)檻,并調(diào)低了部分地塊起拍價(jià)。

    近日,鄭州2022年首批集中供地落幕,其中有兩宗地塊為二次掛牌出讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)均較上次有所降低。例如,鄭政出〔2022〕3號(hào)地曾于去年第二輪供地中掛牌出讓?zhuān)詈笤谂馁u(mài)前終止出讓?zhuān)舜沃匦聮炫疲鹋膬r(jià)由10.73億元降為8.33億元,下降了2.4億元;此次北龍湖4號(hào)地塊曾于去年第三輪供地中掛牌出讓?zhuān)鲎尶們r(jià)由14.95億元下調(diào)為13.6億元,起拍樓面價(jià)從13246元/平方米調(diào)低至12050元/平方米。

    鄭州并不是個(gè)例,北京、廈門(mén)、重慶、武漢以及合肥等城市今年集中供地中的“回爐”地塊,再次掛牌后底價(jià)均有所下調(diào)。

    “當(dāng)下市場(chǎng)銷(xiāo)售承壓,房企因資金趨緊而拿地動(dòng)力不足,多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)低二次掛牌地塊起始價(jià),說(shuō)明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熱度依然偏低,地方政府通過(guò)調(diào)整地價(jià)可以給房企留出更多的利潤(rùn)空間,帶動(dòng)房企拿地積極性。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示。

    對(duì)于地價(jià)下跌是否會(huì)傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)端,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者,一般來(lái)說(shuō),地價(jià)對(duì)當(dāng)下的房?jī)r(jià)影響更為直接,如果地價(jià)下降,很有可能造成地塊周邊在售新房以及二手房?jī)r(jià)格同步出現(xiàn)變動(dòng)。

    部分“回爐”地塊起拍價(jià)大幅下調(diào)

    自去年下半年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷對(duì)地方財(cái)政收入的沖擊逐步顯現(xiàn),多地去年二批次及三批次集中供地出現(xiàn)撤牌或流拍,土地財(cái)政壓力加大。

    為穩(wěn)定土地市場(chǎng),今年多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)此前撤牌或流拍地塊,采取了下調(diào)地價(jià)等措施。

    其中,北京在去年第二輪集中供地中,出現(xiàn)大量延期出讓地塊,有部分地塊在今年重新掛牌,且起拍價(jià)大幅下調(diào)。例如,朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港685、694號(hào)地塊去年分別掛牌,起拍總價(jià)分別為21.3億元和26.1億元,合計(jì)達(dá)到47.4億元。上述地塊在今年第二輪集中供地合并為一宗出讓?zhuān)骄鶚敲鎯r(jià)從54953元/平方米降至44982元/平方米,每平方米降幅高達(dá)近一萬(wàn)元。

    而北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝003號(hào)地塊,出讓底價(jià)也由去年的27.1億元降至19.2億元,總價(jià)下降7.9億元,樓面價(jià)由61825元/平方米降至43801元/平方米。

    與此同時(shí),福州今年二批次成交的晉安湖公園2022-18號(hào)地塊,曾在首輪土拍中撤牌,本輪供地重新掛牌后,起拍價(jià)從32.51億元降至24.56億元,起拍樓面價(jià)從29973元/平方米降至22644元/平方米。

    廈門(mén)今年首輪集中供地成交的思明區(qū)2022P03地塊和集美2022JP03地塊,均為去年第三輪集中土拍流拍地塊,本次重新掛牌后起拍價(jià)均有所下調(diào)。以集美地塊為例,起拍價(jià)由6.9億元降為5.6億元,起拍樓面價(jià)由26236元/平方米下調(diào)至21293元/平方米。

    此外,武漢今年首輪集中土拍推出的青山區(qū)P(2022)007地,亦為去年第二輪集中土拍的“回爐”地塊,原出讓底價(jià)為38.43億元,本次出讓底價(jià)降至29.39億元,起始樓面價(jià)由18000元/平方米降至13766元/平方米,降幅高達(dá)24%,但該地最終依然因無(wú)人報(bào)名慘遭流拍。

    濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興今年5月公開(kāi)表示,公司今年拿地的利潤(rùn)率整體高于去年。“濱江在杭州競(jìng)得11塊地,根據(jù)投資部的測(cè)算,收益高低略有不同,平均凈利潤(rùn)在8%左右。”去年其曾表示,在杭州集中拿地利潤(rùn)僅有1%-2%。

    對(duì)于地價(jià)下降如何影響房?jī)r(jià),中指研究院分析師表示,部分土地出讓價(jià)格的下調(diào)并不是整體土地價(jià)格的下降,在當(dāng)下的房地產(chǎn)銷(xiāo)售背景下,少數(shù)地塊出讓價(jià)格下調(diào),短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。

    “地價(jià)下調(diào)并不代表著未來(lái)新房上市后價(jià)格也會(huì)同步下調(diào),新房?jī)r(jià)格依然是受其上市時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境影響,房?jī)r(jià)高低也會(huì)隨彼時(shí)的市場(chǎng)熱度產(chǎn)生相應(yīng)的變化。”張波告訴記者。

    今年集中土拍成交斷崖式下滑

    隨著鄭州集中土拍于6月22日結(jié)束,22城今年首輪集中土拍也正式收官。雖然多數(shù)城市土拍門(mén)檻較去年第三批次進(jìn)一步降低,但受樓市成交復(fù)蘇不及預(yù)期、房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎等因素影響,22城首輪集中土拍成交斷崖式下跌。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年22城首輪集中供地共成交地塊296幅,總土地出讓金近5000億元,較去年首批次成交金額縮減超50%,涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。

    此外,在今年舉行首輪集中供地的22個(gè)城市中,有16個(gè)城市首拍溢價(jià)率不到5%,有14個(gè)城市遭遇流拍,其中天津流拍率最高,達(dá)到83%,而沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)春等地供地?zé)岫纫脖容^低。

    ”樓市成交復(fù)蘇進(jìn)程緩慢,房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎,民企投資幾乎停滯,導(dǎo)致22城首輪供地競(jìng)拍熱度跌至谷底。”丁祖昱表示。

    “國(guó)企、央企是今年土地市場(chǎng)的頂梁柱。”一位克而瑞分析師表示,前5月全口徑銷(xiāo)售TOP50拿地金額中,國(guó)央企占比達(dá)到74%,優(yōu)勢(shì)明顯。而民企則近乎“隱身”,僅有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出,如濱江等。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,進(jìn)一步放松土地競(jìng)拍規(guī)則,將成為接下來(lái)各城市,尤其是土地財(cái)政壓力較大城市的選擇。

    據(jù)悉,目前重點(diǎn)城市二輪集中土拍已經(jīng)開(kāi)啟,南京、廣州、成都等城市均進(jìn)一步放松了競(jìng)拍規(guī)則。

    丁祖昱表示,在銷(xiāo)售沒(méi)有本質(zhì)改善情況下,下半年房企發(fā)力點(diǎn)還是在銷(xiāo)售和回款上,而不會(huì)放在投資上,拿地企業(yè)將延續(xù)以央企、國(guó)企、地方城投平臺(tái)為主的格局。

    “由于多數(shù)房企上半年銷(xiāo)售回款不及預(yù)期,因而接下來(lái)的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)。各地土地市場(chǎng)冷熱分化也將進(jìn)一步加劇,樓市韌性較強(qiáng)的一二線及強(qiáng)三線城市土地成交規(guī)模或迎來(lái)周期性回升,而樓市疲軟的城市地市很難走出低谷期。”上述克而瑞分析師稱(chēng)。

    來(lái)源:財(cái)聯(lián)社

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