高價地攪動佛山樓市，開發(fā)商封盤調(diào)價，炒房團(tuán)轉(zhuǎn)站掃貨

第一財經(jīng)

作者：吳俊捷

佛山成為大灣區(qū)又一個被炒房客盯上的城市。

華潤置地（01109.HK）捅破了佛山地價天花板，以22000元/平方米奪陳村望江地，也將佛山推到了風(fēng)口浪尖。

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，華潤所拍陳村地塊周邊及所在板塊順德片區(qū)，多個樓盤當(dāng)天迅即封盤，隨即每平方米上調(diào)2000元左右。沉悶了許久的佛山樓市似乎箭在弦上，有強(qiáng)烈輪漲大灣區(qū)的跡象。

在臨近廣州的佛山千燈湖板塊、產(chǎn)業(yè)和交通潛力較大的北滘新城片區(qū)，廣州客、深圳客、東莞客們早已經(jīng)在緊鑼密鼓地看盤、踩盤。他們像之前沖向廣州南沙片區(qū)和黃埔片區(qū)一樣，如今又興致勃勃地沖向了佛山。

又一個熱起來的灣區(qū)城市

深圳的一位房企投拓人士小李最近一個多月前往次數(shù)最多的城市就是佛山。春節(jié)后，已經(jīng)親歷了近十場佛山土拍的他，明顯感覺佛山市場熱起來了。

4月9日下午，小李再度親身感受了土拍的競爭，激烈程度還是有點讓他意外。

陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈西側(cè)地塊（下稱“陳村地塊”）是今年佛山順德土地推介會上重點推介商住地之一，占地11.7萬平方米，總建面28.9萬平方米，起拍價10801元/平方米。

該地塊歷經(jīng)超1小時111輪競價，吸引了碧桂園（02007.HK）、越秀地產(chǎn)（00123.HK)、中海地產(chǎn)（00688.HK）、萬科（000002.SZ/02202.HK）、華潤置地（01109.HK）、美的置業(yè)（03990.HK）、綠城中國(03900.HK)、中國金茂（00817.HK）、保利發(fā)展（600048.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH)、招商蛇口 001979.SZ ）等21家房企進(jìn)擊角逐，每組競買人需提前繳納6.24億元保證金。

對于當(dāng)天的競買情形，小李直言，開拍不到40分鐘，地塊報價已飆到40億元以上；到101輪，地塊總價飆到60億以上之后，前期舉牌互不相讓的房企相繼沉默。華潤置地和編號為“2155”的競買人仍持續(xù)舉牌。華潤置地一次性加價6000萬元，最終以總價64.5029億元成功競得陳村地塊，溢價107%，一舉刷新佛山地價。

“有測算過，預(yù)估樓面價最多到18000元/平方米左右，但最后華潤置地突圍而出以樓面價22000元/㎡摘牌，還是有些意外。”小李補充道，地塊周邊不少入市新項目售價僅在2萬元/平方米左右，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象已經(jīng)多日不見，不免讓現(xiàn)場人士唏噓。

“我們覺得略微瘋狂了，與大家希冀‘緩慢上漲’的預(yù)期有所背離，或許因為華潤的資金成本低吧。”另一家上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人如此評論。

而深圳一位開發(fā)商人士告訴第一財經(jīng)記者，此次佛山拍出高地價與“雙集中”供地、廣州樓市調(diào)控、佛山樓市回暖走強(qiáng)等因素相關(guān)。“深圳、廣州這種熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊在‘雙集中’出來后，土拍競爭會加劇。我們會把土拓精力更多聚焦至地塊出讓選擇性較豐富的東莞、佛山這些城市。”據(jù)稱，資金實力弱的房企參與一二線優(yōu)質(zhì)地塊的競爭門檻被拔高的同時，會加大三四線城市的投資力度。

多家券商在新近的研究報告中也有測算出類似結(jié)論。

華西證券稱，2021Q1，59家樣本房企中,龍頭房企的拿地力度明顯提升；2021Q1樣本房企在一線城市拿地金額占比由2020年的18%降至12%，在二線城市拿地金額占比由54%上升至57%，在三四線城市的拿地金額占比為31%，上升2pct。2021Q1樣本房企加大了二線城市和三四線的投資力度，在二線城市的拿地金額占比仍最多。

有樓盤連夜封盤待漲

開發(fā)商們對于佛山地塊的圍獵給足了房企漲價的底氣。當(dāng)日下午，廣州、深圳多個炒房投資群里開始傳播“地王”的消息，并宣揚當(dāng)?shù)貥潜P封盤漲價的消息。

據(jù)貝殼找房顯示，目前陳村在售的一手住宅不到十個。其中，太平洋國際花園參考單價在24000元/平方米左右，ICC碧桂園三龍匯參考單價在30000元/平方米左右，世茂國風(fēng)濱江在21000元/平方米左右，卓越碧桂園天悅灣參考單價在20000元/平方米左右。陳村片區(qū)整體處于20000—30000元/平方米左右。

當(dāng)?shù)囟辔蝗耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，去年陳村片區(qū)樓盤開盤價到17000元/平方米已屬于高位。

“地王”出爐之后，也引發(fā)市場連鎖反應(yīng)。陳村片區(qū)在售的樓盤4月9日當(dāng)天迅即封盤。近兩天，陳村片區(qū)樓盤陸續(xù)開盤，比封盤前每平方米單價提高了2000元左右。

“現(xiàn)在陳村是沒有20000元/平方米以下的在售樓盤，買房比拼的是購房者的眼光和速度。”多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士表示。

“地王”效應(yīng)也從陳村快速傳導(dǎo)至整個順德片區(qū)，以順德的北滘新城最為典型。

第一財經(jīng)記者了解到，北滘新城的中海悅林熙岸、合景天鑾、綠城楊柳郡等樓盤均于4月9日封盤，隨即上調(diào)價格。

“陳村‘地王’拍出來之后，我們都不允許帶客戶去樓盤，向開發(fā)商詢問價格也是回應(yīng)‘不清楚’。”多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士表示，目前開盤的項目每平方米鮮少有沒上調(diào)價格的。

一位在今年4月1日入手了北滘新城板塊綠城楊柳郡的東莞客戶告訴第一財經(jīng)記者，他以23000元/平方米購買了該樓盤。在“地王”出爐之后，綠城楊柳郡價格直線上行。“樓盤均價目前差不多26000-27000元/平方米，天地樓已經(jīng)到25000元/平方米。我也就入手十天左右，投資價值可觀。”

而另一房企負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)透露，目前公司旗下在售樓盤均價在28000/平方米左右，但即將推售的新一棟樓，內(nèi)部已經(jīng)將價格上調(diào)至30000元/平方米。

炒房團(tuán)圍獵掃貨

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2021年1-3月佛山合計網(wǎng)簽成交321.35萬平方米商品住宅，同比增長94.8%，累計網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)28660套，同比增長93%，一季度成交總額高達(dá)563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。

克而瑞研究中心指出，自2017年調(diào)控以來，從成交量來看，今年一季度佛山樓市的成交面積和套數(shù)均稍低于2017年同期，而最終成交金額卻高出兩百多億，主要是由于近年佛山樓市行情高漲，商品住宅成交均價不斷攀升。一季度佛山商品住宅成交均價最新值達(dá)17537元/平方米，較2017年上升72.4%。

與往年的上漲不同，這輪佛山樓市的上行與深圳客、東莞客、廣州客等外地投資人的助推有一定關(guān)系。中海悅林熙岸的樓盤銷售人員就向第一財經(jīng)記者直言，不少廣州客戶，還有深圳、東莞客戶4月“殺”來搶購。

“我們公司的樓盤已經(jīng)被炒房團(tuán)掃幾輪。”一位業(yè)內(nèi)人士私下透露，至于外地人如何買房，該人士透露，只需要幾百元就可以辦理到購房資格。

據(jù)悉，佛山的樓市限購區(qū)僅有禪城全區(qū)，南海區(qū)的桂城、大瀝、里水限購，順德區(qū)的樂從、北滘、陳村、大良限購，其他區(qū)域不限購。

早在去年3月，佛山市人力資源和社會保障局發(fā)布了《關(guān)于新冠肺炎疫情期間優(yōu)化優(yōu)粵佛山卡T卡申領(lǐng)工作的通知》（下稱“《通知》”）。整體來看，購房者只要具有中專學(xué)歷或大專學(xué)歷或國家職業(yè)資格四級（中級工）證書或國家職業(yè)資格五級（初級工）證書的人才就可申領(lǐng)優(yōu)粵佛山卡T卡，購房將不受戶籍社保限制。

相比佛山2019年出臺的人才購房新政，《通知》下調(diào)了優(yōu)粵佛山卡T卡的申領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)。彼時，《通知》被解讀為擴(kuò)大佛山的產(chǎn)業(yè)人才和技能人才隊伍，亦被理解為，政府變相調(diào)整了限購政策，佛山樓市近乎徹底放開。

一位去年因為深圳“715”新政、東莞“莞九條”拔高社保等購房門檻之后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州南沙的購房者告訴第一財經(jīng)記者，他身邊不少投資客今年春節(jié)后在緊鑼密鼓地踩盤佛山。

外地投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)佛山，主要有兩大原因，一方面，佛山目前的購房門檻低，尤其是在深圳、東莞接連升級一二手房管控之后，佛山進(jìn)入的買房資格、資金門檻要低很多；另一方面，土拍市場的持續(xù)走強(qiáng)，給投資客釋放了非常明確的價格上行信號。

一位代理中級工證書的佛山當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士也向第一財經(jīng)記者證實，購房者提供身份證復(fù)印件基本資料，并花費兩三千元，中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦妥一張中級工證書。“外地客戶一時半會兒社保門檻難以打破，中級工證書一周內(nèi)就能辦妥，不耽誤買房。”

有多位了解樓市的佛山當(dāng)?shù)厝耸慷紝⒎鹕降耐僚�、樓市這輪走強(qiáng)，視為是輪動廣州的集中體現(xiàn)。而具備更低購房門檻+較好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的板塊，疊加上“地王”等外部信號的催化，往往成為引爆一個城市樓市開啟上行周期的“導(dǎo)火線”。

常年往返廣佛的一位地產(chǎn)開發(fā)商人士告訴第一財經(jīng)記者，廣州自去年下半年南沙、黃埔的領(lǐng)漲，到去年底樓市的炒作投機(jī)風(fēng)日盛，再到今年4月的首個調(diào)控政策出臺，廣州樓市上漲的脈絡(luò)，大體上可判斷為先由炒房資金引爆低門檻板塊，再傳導(dǎo)至整個城市。如今的佛山樓市或多或少閃現(xiàn)出廣州樓市此前上漲的軌跡。

當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，在佛山鄰近廣州的千燈湖板塊、順德北滘新城等高景氣板塊頻見廣州、深圳、東莞等外地投資客前來。廣州客最為青睞的多個樓盤，單價已由“3萬+/平方米”上行至四字頭。

一邊是沉悶許久的佛山樓市迎來屬于自己的樓市小陽春，另一邊是樓市過熱城市迎來接踵而至的約談及調(diào)控。

最新的4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市政府及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)同志參加。稍早前的4月8日，倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個樓市升溫明顯的城市政府負(fù)責(zé)人，要求不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實扛起城市主體責(zé)任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。大灣區(qū)重要城市，東莞新近仍在升級限購限貸，打擊投機(jī)炒房。

面對其他城市調(diào)控的加碼，不少前來佛山的投資客都篤定，在他們看來，當(dāng)前廣州、深圳、東莞等政策在持續(xù)收緊，4月8號約談后，預(yù)估后期廣州政策將進(jìn)一步收緊，外溢至佛山的需求也將進(jìn)一步增加。“今年佛山應(yīng)該會進(jìn)一步補漲，至少‘子彈要飛一陣兒’，不排除市場熱度高企后，佛山樓市政策進(jìn)一步收緊的可能。”一位興致勃勃的廣州投資客表示。

房價上漲是炒房者的盛宴，但于開發(fā)商而言，卻并不如此。一位房企負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)，房企并不希望市場太瘋狂，因為瘋漲的后果是帶來再一次政策高壓，到那時，市場又將陷入漫漫調(diào)整。