來源：新京報

記者：徐倩 編輯：楊娟娟

在住房公積金利率全面下調(diào)的背景下，商業(yè)貸款和公積金貸款之間存在較大利差，對于正在還貸的家庭來說，商業(yè)貸款轉公積金貸款（即“商轉公”），確實能省下一筆不小的費用。

根據(jù)新京報記者梳理，自從9月以來，陸續(xù)有福州、常州、漢中、洛陽等城市推出“商轉公”政策。此外，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年以來，已有近20城推行“商轉公”政策。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為：“‘商轉公’業(yè)務有利于降低購房者還款負擔，短期或有更多城市跟進。”

“商轉公”能省多少錢，有何限制？

所謂“商轉公”，即商業(yè)性個人住房貸款轉公積金貸款，因為商貸與公積金貸款的利率差異較大，二者之間的轉換無疑可以降低購房者的還款壓力。

根據(jù)新京報記者梳理，自從9月以來，陸續(xù)有福州、常州、漢中、普洱、洛陽、吉林、巴中、防城港、臨沂等城市推出“商轉公”政策。

陳文靜認為，該政策主要針對存量房居民，尤其過去幾年購房貸款利率相對較高，部分城市首套房貸利率高于5%，“商轉公”之后，房貸利率明顯下調(diào)，可以明顯減輕購房者的還貸負擔。

那么，“商轉公”到底能為還貸家庭省下多少費用呢？從10月1日起，央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以上利率調(diào)整為3.1%，同時參照目前首套住房商業(yè)貸款利率4.1%，貸款30年額度60萬，按照等額本息計算，總利息省下約12萬元。

值得注意的是，陳文靜指出，“商轉公”雖然可以節(jié)省不少費用，但其同時也受到多方限制。首先，需取得房產(chǎn)證后方可辦理，對于近兩年在房貸利率較高時購房的居民，或未滿足辦理條件；其次，受當?shù)毓�積金資金運轉情況所限；另外，部分城市需提前還清商業(yè)貸款，對還款人短期資金帶來一定壓力。

對于“商轉公”的申請條件，各地政策中都有明確說明，多地提出“首次使用公積金”和“繳存時間”這一要求。比如，福州申請“商轉公”的條件，需要滿足在福州中心繳存公積金、家庭首次申請公積金貸款、原個人住房商業(yè)性貸款已還款一年（含）以上，信用記錄良好且無逾期貸款余額等7項條件。

事實上，眼下，多地重啟“商轉公”業(yè)務和公積金貸款“個貸率”密切相關。比如，福州時隔6年重啟“商轉公”業(yè)務，是因為2022年7月福州住房公積金個人住房貸款使用率下降至89.2%，也是時隔六年后才再次降至90%以下。

而多個城市也表明，“商轉公”業(yè)務是否能夠持續(xù)，要根據(jù)個貸率的變化情況而定。比如，洛陽指出，公積金貸款個貸率連續(xù)3個月低于85%（含）時，開展“商轉公”貸款業(yè)務；個貸率連續(xù)3個月高于95%（含）時，暫停“商轉公”貸款業(yè)務。

“順位抵押”方式更受歡迎

在“商轉公”方式上，洛陽、常州等地采取“先還后貸”的方式，即必須由還貸方先行自籌資金還清商業(yè)貸款方可申請公積金貸款。

但是，有還貸者稱，這種自籌資金的方式增加了還貸方的資金壓力，并且還面臨公積金貸款和商業(yè)貸款無法按時續(xù)接的風險。

而福州、漢中、普洱、長春等城市則推出了兩種方式，分別為“先還后貸”和“順位抵押”。比如，陜西漢中市住房公積金管理中心創(chuàng)新采用了“順位抵押”模式，即在維持原商業(yè)個人住房貸款抵押登記不變的情況下，通過辦理公積金貸款第二順位抵押權的方式，實現(xiàn)了不需借款人自籌資金結清原商業(yè)個人住房貸款，即可直接發(fā)放公積金貸款到原貸款的商業(yè)銀行賬戶來沖抵原貸款余額，節(jié)省了“商轉公”貸款時間，簡化了辦理流程，提高了風險防控能力。

廣西防城港市相關征求意見稿的核心內(nèi)容與漢中市的做法類似，即通過免自籌實現(xiàn)“商轉公”，不過申請主體需要在當?shù)乩U存公積金滿2年及以上，“商轉公”額度最高不得超過原商貸余額且不超過規(guī)定的“商轉公”貸款限額40萬元，貸款差額部分仍需要個人自行結清。

9月以來推出“商轉公”政策城市

新京報記者根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)和公開資料整理。

部分城市稱暫不具備“商轉公”條件

雖然多個城市重啟“商轉公”業(yè)務，但是也有部分城市表明，受制于個貸率高的原因，暫時無法開啟“商轉公”業(yè)務。

比如，北京住房公積金管理中心官網(wǎng)10月9日公示了一條對網(wǎng)友“關于北京公積金異地購房商轉公政策”的答復，其中明確，“經(jīng)了解，個別省市住房公積金管理中心開辦商貸轉公積金貸款業(yè)務，主要是因為其住房公積金個人貸款率、資金運用率相對較低，而北京住房公積金管理中心的住房公積金個人貸款率、資金運用率一直位于高位，故暫不符合開辦商貸轉公積金貸款業(yè)務的條件。”

武漢住房公積金管理中心也表示，由于住房公積金流動性不足風險依然存在，個貸率仍處于高位運行（目前已超過90%），所以還不能恢復辦理二套房“商轉公”貸款。

此外，部分城市未來也將根據(jù)個貸率情況動態(tài)調(diào)整“商轉公”政策。例如，青島市住房公積金管理中心相關負責人表示，房貸“商轉公”業(yè)務計劃于年底前正式推出。但是由于青島的住房公積金資金情況暫不足以支撐全面放開“商轉公”業(yè)務，因此青島的“商轉公”計劃分批次開展，從受益對象來看，首批“商轉公”將優(yōu)先惠及因開發(fā)商拒貸而沒能使用公積金貸款的職工群體。

陳文靜指出，在執(zhí)行方面，“商轉公”業(yè)務開展需要依托地方住房公積金資金，地方住房公積金資金充裕是該業(yè)務開展的基礎；同時，需要銀行、公積金中心、不動產(chǎn)登記中心等多部門協(xié)調(diào)，其中由于需要將商業(yè)貸款替換為公積金貸款，提前還貸會使得銀行應收利息減少，短期內(nèi)銀行端配合意愿或相對偏弱。