多城二手房在售量為何持續(xù)走高?
來(lái)源:證券時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2022年11月20日 【字體:大 中 小】
來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
證券時(shí)報(bào)記者 吳家明
“最近一兩個(gè)月,很多業(yè)主過(guò)來(lái)放盤,這其中小部分業(yè)主是想試試市場(chǎng)行情,但大部分都是誠(chéng)心出售。”
最近,包括深圳在內(nèi)的多個(gè)城市二手房在售數(shù)量大增,為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況?又會(huì)給樓市帶來(lái)哪些影響?
賣房的原因有多種
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,截至11月14日,深圳全市共有42049套有效在售二手房源,較上周增加948套,在售二手房源數(shù)量持續(xù)增加。
“現(xiàn)在深圳對(duì)中介平臺(tái)上的房源審查比較嚴(yán)格,資料不全的不可以對(duì)外展示,所以你在手機(jī)平臺(tái)上看到的房源還不是全部在售二手房源。”張經(jīng)理表示,“從去化周期來(lái)說(shuō),掛牌量是不少,肯定有一定壓力。”
那么,超過(guò)4萬(wàn)套的在售二手房數(shù)量到底是一個(gè)什么樣的概念?記者發(fā)現(xiàn),近6個(gè)月深圳月度二手住宅過(guò)戶量分別為2318、2241、2036、2000、1730、1733套。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,以小區(qū)為單位,用掛牌率(掛牌率=掛牌套數(shù)/總戶數(shù))來(lái)進(jìn)行衡量,掛牌率在1%~5%屬于正常流通狀態(tài),而掛牌率超過(guò)5%,說(shuō)明小區(qū)內(nèi)房源掛牌量大,賣家間競(jìng)爭(zhēng)激烈,甚至處于滯銷狀態(tài)。以在樂(lè)有家網(wǎng)掛牌的二手住宅小區(qū)中,平均掛牌率為3%,整體還處于合理狀態(tài)。而小區(qū)滯銷占比最高的區(qū)域是龍崗區(qū),其次是南山區(qū)。
深圳中原研究中心認(rèn)為,二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高,掛牌價(jià)回落,訪客量仍處于低位,議價(jià)空間升至高位,各項(xiàng)指標(biāo)表明市場(chǎng)仍在調(diào)整中。另一方面,新房市場(chǎng)“內(nèi)卷”嚴(yán)重,折扣也越來(lái)越普遍,新入市樓盤價(jià)格也不斷創(chuàng)近幾年片區(qū)內(nèi)新低,這樣將進(jìn)一步壓制二手房市場(chǎng)。
記者在羅湖、福田的多個(gè)片區(qū)采訪近10位前來(lái)放盤的二手房業(yè)主,對(duì)于為何選擇在此時(shí)放盤,得到的回復(fù)主要包括部分業(yè)主之前一直在猶豫要不要把手上空出的房子拿出來(lái)賣,但考慮到目前的樓市調(diào)控和市場(chǎng)表現(xiàn),覺得不想再“等”;或是出于自身經(jīng)濟(jì)因素,套現(xiàn)是現(xiàn)在的一種選擇;也有改善型業(yè)主賣房套現(xiàn),準(zhǔn)備置換,但目前二手房銷售周期拉長(zhǎng),所以提前準(zhǔn)備;也有部分手持多套房的投資客表示,目前租賃市場(chǎng)壓力也很大,空置期變長(zhǎng),持有成本越來(lái)越高,所以選擇出售。
供求兩端需雙向提振
除了深圳,市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)顯示,北京、杭州等城市二手房在售量也升至高位。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,二手房掛牌在售量增加,主要因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱,對(duì)于很多投資客來(lái)講持有房子的成本就變高,所以會(huì)選擇售出。上一輪樓市上漲之時(shí)投資客太多,現(xiàn)在售出房產(chǎn)獲利是他們的盈利邏輯。此外,目前一線城市的房屋出租收益率僅為1.5%~2%。過(guò)去,多數(shù)人選擇持有房產(chǎn)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)存在上漲預(yù)期,所以不太關(guān)注出租收益率。當(dāng)房?jī)r(jià)“不漲”的時(shí)候,出租收益率低的憂慮就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為,二手房掛牌在售量上升,在一定程度上表明二手房市場(chǎng)銷售不佳導(dǎo)致庫(kù)存量上升。而二手房循環(huán)不暢通,會(huì)反向傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng),導(dǎo)致一手房的交易量下降?傮w來(lái)講,這些現(xiàn)象都反映出目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在比較大的銷售壓力,期望最新的刺激政策能激活市場(chǎng)促進(jìn)回暖。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)也認(rèn)為,未來(lái)各地方政府預(yù)計(jì)將進(jìn)一步出臺(tái)并落實(shí)相關(guān)樓市支持政策,逐步改善市場(chǎng)預(yù)期,二手房市場(chǎng)成交也有望緩慢恢復(fù),對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行形成支撐,但這個(gè)過(guò)程可能相對(duì)較長(zhǎng)。
最近,有關(guān)樓市的利好政策再次發(fā)力,而且相較于此前寬松的主要方向是面向購(gòu)房者,最近多數(shù)政策都開始針對(duì)房企,包括供給端的融資支持,預(yù)售資金盤活等多方面政策。隨著更多樓市利好政策出臺(tái),這些政策端的影響將會(huì)逐步反映在樓市之中。
李宇嘉認(rèn)為,“供給端的風(fēng)險(xiǎn)如果不解除,需求端也很難提振,因?yàn)橘?gòu)房者和銀行會(huì)認(rèn)為開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn),那么銀行不給貸款,金融機(jī)構(gòu)不給融資,購(gòu)房者不買房,就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張,在這種情況下就會(huì)引發(fā)降價(jià)促銷,但降價(jià)促銷會(huì)在一定程度上引起土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的下跌,也惡化了市場(chǎng)的預(yù)期。需求端是開發(fā)商的內(nèi)源融資,也就是開發(fā)商造血功能要起來(lái),處理供給端的問(wèn)題才會(huì)順暢一點(diǎn)。”
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樓 盤 | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
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璟宸府 | 10037 | 通達(dá)路 |
國(guó)科城投濱江新城 | 9300 | 內(nèi)蒙古大道 |
大邑金融中心 | 7095 | 內(nèi)蒙古大道 |
青禾名都 | 9120 | 大邑大道 |
優(yōu)山樾園 | 11244 | 大邑大道 |
城市綠洲B區(qū) | 6770 | 大邑大道 |
樓 盤 | 區(qū) 位 | 開盤時(shí)間 |
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五礦芳洲居 | 沙渠街道 | 2022-11 |
濱江壹號(hào)院 | 桃源西區(qū) | 2022-10 |
國(guó)科城投濱江新城 | 內(nèi)蒙古大道 | 2022-10 |
邑城大院 | 內(nèi)蒙古大道 | 2022-10 |
青霞山水卡倫德拉 | 青霞 | 2022-09 |
璟宸府 | 通達(dá)路 | 2022-06 |
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