11月，“三箭齊發(fā)”，政策不斷加碼房企融資，但落地仍需要時(shí)間。據(jù)同策研究院針對(duì)典型上市房企的監(jiān)測顯示，11月，40家典型房企完成融資金額折合人民幣316.63億元 ，雖然環(huán)比上升22.45%，但仍處于近兩年的低位。

值得注意的是，房企的融資拐點(diǎn)已經(jīng)到來，這不僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)的上市房企，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，同樣也有利好消息出現(xiàn)。尤其是關(guān)閉了12年的涉房股權(quán)類融資再次重啟后，截至目前，已有十幾家房企“趕場”股權(quán)融資。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來房地產(chǎn)行業(yè)融資情況將大為改善，或迎來一小波融資潮。

11月房企融資處于市場底部

雖然有眾多房企融資利好政策加持，但是11月房企的融資額仍處于市場底部，尤其是從非銀融資來看，房企融資規(guī)模再度下滑。據(jù)中指研究院監(jiān)測，11月，房企的非銀融資總額為465億元，在今年內(nèi)僅高于2月的水平，環(huán)比下降18.4%。

與此同時(shí)，據(jù)同策研究院針對(duì)典型上市房企的監(jiān)測顯示，11月，40家典型房企完成融資金額折合人民幣316.63億元 ，雖然環(huán)比上升22.45%，但處于近兩年的低位。其中，債權(quán)融資金額為241.19億元，占比76.18%，環(huán)比下滑3.26%。在債權(quán)融資中，其他債權(quán)融資占比達(dá)到41.84%，總額為132.48億元，環(huán)比上升46.21%。

據(jù)悉，其他債權(quán)融資的方式包括向金融機(jī)構(gòu)借款、應(yīng)付賬款資產(chǎn)管理、債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)加債券轉(zhuǎn)讓等多元融資手段。11月，其他債權(quán)融資金額最高的是恒大一塊香港住宅地塊被資產(chǎn)接管人出售，折合人民幣約45.71億元。

同策研究院數(shù)據(jù)還顯示，11月，40家典型上市房企境內(nèi)銀行貸款融資總額45.44億元，占比14.35%，環(huán)比下滑13.93%，均以融資擔(dān)保的形式呈現(xiàn)；公司債融資總額31.6億元，占比9.98%，環(huán)比下滑57.87%，其中來自招商蛇口、首開和保利置業(yè)的公司債融資額分別為13.6億元、8億元、10億元；中期票據(jù)融資總額28億元，占比8.84%，環(huán)比下滑9.47%，其中濱江、龍湖分別發(fā)行中期票據(jù)9億元、20億元。

值得一提的是，11月29日，龍湖成功發(fā)行獲中債信用增進(jìn)公司擔(dān)保增信的20億中期票據(jù)，成為“第二支箭”落地的首單。而此前，中債信用增進(jìn)公司在“第二支箭”政策框架下，出具對(duì)龍湖、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函。

此外，海外銀團(tuán)貸款在11月僅發(fā)生1筆，占比1.16%，為保利置業(yè)集團(tuán)獲馬來亞銀行香港分行提供的4億港元(折合人民幣3.67億元)非承諾短期循環(huán)貸款，貸款時(shí)長為1年。

而信托貸款和海外配股融資的融資金額在11月歸為零。由于沒有房企發(fā)行境外債，境內(nèi)債的發(fā)行主體主要是國企、央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。據(jù)中指研究院監(jiān)測，11月，房地產(chǎn)行業(yè)平均利率為3.76%，環(huán)比上升0.19個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.98個(gè)百分點(diǎn)。

在11月已披露的房企融資成本數(shù)據(jù)中，融資成本較低的是招商蛇口發(fā)行的公司債，融資金額約13.6億元，票面利率為2.75%；融資成本較高的為濱江集團(tuán)發(fā)行的中期票據(jù)，融資金額約8億元，票面利率為5.8%。

十幾家房企“趕場”股權(quán)融資

股權(quán)融資正成為目前房企融資的亮點(diǎn)，雖然11月落地的融資額占比并不高，但未來卻很值得期待。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，40家房企股權(quán)融資金額共計(jì)75.43億元，占總?cè)谫Y金額比重為23.82%，環(huán)比上升715.62%，均為境內(nèi)再融資。

11月28日，證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。此后，碧桂園、雅居樂、建發(fā)國際等企業(yè)發(fā)布進(jìn)行配股融資的計(jì)劃，而福星股份、北新路橋、世茂股份、華夏幸福、綠地控股等企業(yè)也先后發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票融資公告。截至12月5日，已有十幾家房企拋出股票發(fā)行計(jì)劃。

眾所周知，為支持房企融資，11月房地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺(tái)。從“金融支持房地產(chǎn)16條”中的支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放(“第一支箭”)到民營企業(yè)債券融資支持工具擴(kuò)大(“第二支箭”)，再到股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5條(“第三支箭”)，“三箭齊發(fā)”，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)提供政策支持。

同策研究院分析師陳舒認(rèn)為，如果說“前兩支箭”最終主要作用于優(yōu)質(zhì)上市房企，那么支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”，對(duì)于區(qū)域性、爆雷等房企來說則是個(gè)好消息。

“自2010年起，證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門已被要求暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，并已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)。此次‘第三支箭’落地，意味著關(guān)閉了12年的涉房股權(quán)類融資再次重啟。”陳舒表示，這為房企提供了更多元的融資渠道，有利于上市房企拓寬融資規(guī)模。另外，借助市場化的手段，推動(dòng)對(duì)部分不良上市房企的資產(chǎn)進(jìn)行重組，對(duì)現(xiàn)有房企格局進(jìn)一步洗牌調(diào)整。

對(duì)此，中指研究院分析人士也表示，從“三支箭”的受益企業(yè)來看，混合所有制企業(yè)、地方性國企、經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企占據(jù)受益企業(yè)的絕大部分。而“第三支箭”側(cè)重于經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企、未出險(xiǎn)中小民企、個(gè)別高風(fēng)險(xiǎn)房企受益。

“三箭齊發(fā)”利于防范、化解房企風(fēng)險(xiǎn)

房企融資渠道通暢，除為了“保交樓”之外，還可以有效地防止債務(wù)違約。而從11月房企償債情況來看，房企共有29筆債券到期，雖然環(huán)比大幅減少，但是仍有房企的境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。相比之下，12月將有15筆債券到期，環(huán)比將再次減少。

不過，在克而瑞分析人士看來，由于當(dāng)前銷售疲軟，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此，未來仍有可能出現(xiàn)房企債務(wù)違約事件。

此外，上述克而瑞分析人士還認(rèn)為，隨著“三支箭”的釋放，融資政策已迎來拐點(diǎn)，這將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房企的融資起到相當(dāng)程度的積極作用，有利于幫助企業(yè)度過2023年第一季度的償債高峰。

對(duì)于當(dāng)前的融資環(huán)境，陳舒分析稱：“在11月的政策導(dǎo)向下，支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的‘三支箭’全部發(fā)出，配合整體寬松的環(huán)境，接下來行業(yè)融資情況將大為改善，或迎來一小波融資潮。”

“多項(xiàng)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地，形成支持房企融資‘三支箭’格局。重點(diǎn)是落實(shí)房地產(chǎn)‘三支箭’的融資政策。”中指研究院分析人士表示，一是防范房企風(fēng)險(xiǎn)，在已出險(xiǎn)房企和相對(duì)健康房企之間建立風(fēng)險(xiǎn)防火墻，促進(jìn)改善市場預(yù)期。二是化解房企風(fēng)險(xiǎn)，加快并購重組，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清。三是有效緩解民營房企信用收縮問題，促進(jìn)民營房企融資恢復(fù)。除了融資對(duì)供給側(cè)的支持外，房地產(chǎn)市場預(yù)期的改善、房地產(chǎn)銷售的回穩(wěn)，還需要加大需求側(cè)支持力度，只有房企能夠自我“造血”，才能維持可持續(xù)的發(fā)展。

來源：新京報(bào)