近兩日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息沖上熱搜，南寧已有多個樓盤在宣傳這一房貸新政策。

“退休金都要用來還房貸?”“先設(shè)個活到80歲的小目標(biāo)!”“65歲退休再買房也不遲……”“人沒了，房貸沒還完怎么辦?”網(wǎng)友對此紛紛發(fā)表看法。

南都記者注意到，這僅是各地刺激樓市措施的一個縮影。

近期，多地降低首套房貸利率至4%以下。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年已有近30個城市調(diào)整了首套房貸利率。優(yōu)化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度也逐漸成為調(diào)控政策優(yōu)化的“標(biāo)準(zhǔn)配置”。

多項政策利好疊加，從1月份各地房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，部分城市的二手房市場已顯現(xiàn)回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士呼吁，各地應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化政策，大力支持剛性和改善性購房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

事件

近兩日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息沖上熱搜。

“51歲了，還可申請29年房貸”

據(jù)南寧當(dāng)?shù)孛襟w報道，2月10日，南寧五象新區(qū)、青秀區(qū)、興寧區(qū)至少有8個樓盤在宣傳這一房貸新政策。良玉大道一樓盤售樓部已打出了“再添利好，購房貸款年齡最長可到80歲”的宣傳語。2月13日早上，南寧當(dāng)?shù)囟辔恢薪橄蚰隙甲C實了該政策的真實性。中信銀行南寧青秀區(qū)某分行個貸經(jīng)理曹經(jīng)理表示，“可以延長至80歲，例如您父親51歲了，他就可以申請29年的房貸。”對于政策的執(zhí)行時間，曹經(jīng)理表示，據(jù)他了解，目前南寧只有中信銀行在推行此政策，其他銀行沒有。

“跟平時貸款一樣的條件就可以。”南寧江南區(qū)某中介表示，南寧房貸年齡期限可延長至80歲的消息屬實，假設(shè)貸款人年齡60歲，便可以申請20年貸款，申請貸款時不需要什么額外的附加條件。

審核貸款人的征信、流水

但中信銀行南寧分行相關(guān)負責(zé)人告訴南都記者，外界對此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，但“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實貸款人收入流水滿足貸款要求。截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。

但要強調(diào)的是并非鼓勵80歲的老年人購房，貸款人的年齡要求不能超過70歲，且“年齡與貸款期限之和最長不超過80年”。比如說，房貸的最長貸款期限是30年，那想申請30年的貸款就不能超過50歲；如果現(xiàn)在60歲了，最多只能貸20年。

“目前南寧大部分銀行的房貸都可以貸到75歲，想要辦理貸到80歲的是要到指定銀行的，或者說有些指定的合作樓盤。”廣西南寧一房產(chǎn)中介李夢(化名)表示。“我這兩天有一位57歲的客戶正在辦理貸款，但是有他的女兒做擔(dān)保。”另一位南寧房產(chǎn)中介也提到，對于這類較為高齡的客戶，銀行的審核也非常嚴格。

具體來看，銀行要審核貸款人的征信、流水，有沒有信用卡逾期或者比較多的欠款。至于擔(dān)保人的問題，兩位中介表示，不同銀行的要求不一樣，有的貸款年限高要擔(dān)保，有的60歲以上要擔(dān)保，還要看個人的審核情況。

焦點

可降低首付、月供壓力

對于這一政策，不少網(wǎng)友提出，老年人真的會有很大的購房需求嗎?在李夢看來，這一群體肯定是有的。

李夢介紹，目前南寧執(zhí)行的首套房首付比例為20%，二套房首付比降至30%。如果以名下無房的父母親的名義買房，首先首付比就能低一成。

房貸利率也是一個重要考慮因素。“現(xiàn)在在南寧，部分商貸可以執(zhí)行‘認貸不認房’政策，即使父母名下有房，但只要結(jié)清了已有貸款，再次買房可以按照3.7%的首套房貸利率再貸款，這和4.9%的第二套房貸利率相比，還是有很大優(yōu)惠的。”

易居房地產(chǎn)研究院測算了此類政策落實下的減負效果。在房貸年齡期限延長至80歲的情況下，40-59歲年齡段的中年人更容易增加10年的貸款期限。

假設(shè):某購房者目前為50歲，其申請了100萬貸款本金。不考慮房貸利率下調(diào)的因素，若按過去模式，需要20年內(nèi)償清貸款�，F(xiàn)在可以調(diào)整為30年。統(tǒng)計顯示，政策實施前該購房者的月供額為6113元/月，而現(xiàn)在則為4832元/月。如此對比，其可以減少1281元/月，即月供壓力減少了21%。

“所以此類政策客觀上具有積極的減負效應(yīng)，或者說可以為中年人的購房減輕負擔(dān)。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，由于房價高、“房住不炒”開始深入人心，近年來買房的年齡在延長，逐漸向西方的模式靠攏，即40多歲才買房。這樣，很多人不太可能貸款30年，首付壓力就會增加。該政策對年齡較大的購房者，有一定的促進作用。當(dāng)下，各地都在積極扶持樓市，政策正在形成疊加，對需求端增加支撐力度。

但他同時提到，“單看某一政策，效果不會很大，當(dāng)下任何一個城市的樓市，已經(jīng)沒有一招鮮的政策了。即便是限購?fù)顺�、利率下降，也無法讓樓市迅速回升。必須多種政策疊加，久久為功地紓困需求端。”

是否會帶來放貸風(fēng)險?

嚴躍進表示，“不僅僅是廣西南寧，接下來其他城市也有可以跟進的空間。省會城市可以優(yōu)先考慮，因為市場需求量相對充足。”

嚴躍進向南都記者表示，違約率是評價此類政策優(yōu)劣的重要標(biāo)尺，“關(guān)鍵是要去測算此類房貸是否有違約的可能，或者說房貸是否有足額、及時收回的可能。”他提醒，南寧等或?qū)⑸婕霸擃悇?chuàng)新政策的城市，要從全年的信貸投放規(guī)模、申請此類貸款的購房者資質(zhì)狀況、還貸的來源等角度分析，客觀理性地以合理尺度制定政策，確保服務(wù)于剛需和改善型購房者。

也有不少人關(guān)心，如果房貸沒還完，貸款人已經(jīng)去世，剩下的貸款如何處理?

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，如果有擔(dān)保人，那么借款人去世后，可以先就借款人的遺產(chǎn)進行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當(dāng)沒有遺產(chǎn)可以清償或者無繼承人償還時，銀行可以要求擔(dān)保人承擔(dān)清償責(zé)任或者直接依約要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。

“如果沒有擔(dān)保人，則只能就借款人的遺產(chǎn)進行清償，或找借款人的繼承人清償。當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無法實現(xiàn)了。”王玉臣說。