貝殼公布財報已一周有余，盡管營業(yè)額、凈利潤、交易額（GTV）等指標顯得非常扎眼，但貝殼財報中有關(guān)門店、經(jīng)紀人數(shù)量的變化數(shù)據(jù)似乎更值得注意。 在短短一年時間里，貝殼平臺門店減少了1萬余家，經(jīng)紀人數(shù)量減少了6萬余人。房產(chǎn)中介本就是從業(yè)人員高流動行業(yè)，但數(shù)以萬計的減少規(guī)模并不是小數(shù)目。

貝殼在收縮，那么收縮之后呢？

人員減少

貝殼財報摘要對門店和經(jīng)紀人數(shù)量進行了詳細說明。

2021年末到2022年末，貝殼門店數(shù)量從51038家減至40516家，降幅20.6%，活躍門店數(shù)從45339家減至37446家，降幅17.4%。經(jīng)紀人數(shù)量從454504人減少至394020人，降幅13.3%�；钴S經(jīng)紀人數(shù)量從406794人減至349681人，降幅14%。

在業(yè)績公告中，貝殼將門店和經(jīng)紀人數(shù)量的下降歸因于2022年新冠疫情的影響。不過更重要的因素，依舊來自房地產(chǎn)行業(yè)下行調(diào)整帶來的樓市“寒冬”。畢竟2022年貝殼全年總交易額同比下降32.3%，存量房交易總額同比下降23.4%，新房總交易額同比則大降41.5%。

交易總額縮水，意味著大量中介從業(yè)人員開不了單，收入無法保障，只能另謀出路，這無疑是貝殼門店和經(jīng)紀人大規(guī)模減少的重要原因。

另外貝殼公告還表示，其致力提高優(yōu)質(zhì)服務者的留存，從業(yè)時間更長且績優(yōu)的經(jīng)紀人占比提高，構(gòu)建了更優(yōu)質(zhì)且更高效的服務者體系。

然而貝殼縮水的不只是門店和經(jīng)紀人。2022年6月至12月，貝殼雇員總數(shù)從10.28萬人減少至9.85萬人，盡管“經(jīng)紀人及支持人員”還增加了3391人，但其他門類都有或多或少的降幅。

例如“業(yè)務拓展、銷售及市場營銷”雇員的數(shù)量一下子減少了5626人，幾乎“砍半”，而平臺運營和研發(fā)人員也有不同程度的減少。似乎現(xiàn)實讓貝殼“養(yǎng)不起”那么多人了。

整合與流失

對于店面的減少，貝殼在業(yè)績公告中提到了“大店策略”。

具體的做法是將若干小門店結(jié)合起來，形成一個大門店，這樣的大門店區(qū)域覆蓋、社區(qū)客源覆蓋更廣，房產(chǎn)經(jīng)紀人數(shù)量也較多。這個模式早在2019年7月便已出現(xiàn)，而在整個2022年，貝殼幫助3000多個門店進行了重組。

在業(yè)績發(fā)布后召開的電話會議上，貝殼董事長兼CEO彭永東也對“大店策略”予以了高度評價，他認為這種模式對社區(qū)、客源、房源的覆蓋更廣，能讓抗風險能力變得更強。“大店趨勢將更加明顯，我們期待未來單店生產(chǎn)率能夠提升。”

貝殼旗下的門店眾多，除了嫡系部隊鏈家外，還有德祐、置家、房六六、住商不動產(chǎn)等多家加盟房產(chǎn)經(jīng)紀品牌，而所有加盟品牌的門店總數(shù)其實是遠超鏈家規(guī)模的。

各家品牌在貝殼平臺下保持著長期穩(wěn)定運作，但這種穩(wěn)定在2022年出現(xiàn)了變化，原因是糯家的離開。

糯家于2018年在深圳創(chuàng)立，誕生后便成為貝殼旗下的新經(jīng)紀品牌，主要在深圳、東莞、廣州、南寧等城市布局，門店也將“貝殼平臺”作為重要賣點之一。但2022年糯家脫離并轉(zhuǎn)投至貝殼的競爭者58安居客門下，成為“58安居旗下頭部房產(chǎn)經(jīng)紀品牌”。

這意味著糯家旗下的1000多家門店一并打包離開了貝殼平臺，同時也說明貝殼門店的關(guān)閉不只是疫情影響、樓市下行和大店整合，同時也包含了合作伙伴的流失。

收縮之后

業(yè)績下滑，門店和經(jīng)紀人減少的同時，貝殼的營業(yè)成本從2021年的649億元降至2022年的469億元，降幅約27.8%。

由于鏈家經(jīng)紀人、新房業(yè)務相關(guān)銷售團隊及其他一線人員人數(shù)減少，貝殼的內(nèi)部傭金及薪酬下降了32.1%，鏈家門店數(shù)量減少后，門店成本也下降了12.2%。另外由于新房總交易額出現(xiàn)下滑，貝殼的外部分傭成本也下降了35.2%。

“今年貝殼沒有擴張門店和規(guī)模的打算，還是會繼續(xù)聚焦在單人單店的效率上。”在業(yè)績電話會議上，貝殼CFO徐濤如是說。

彭永東也表示，未來將不再專注于短期和快速的規(guī)模擴張。

貝殼想要走出困境，仍要依賴于房地產(chǎn)市場的復蘇進程，不過進入2023年后，市場出現(xiàn)了回暖跡象。

“我們今年1月春節(jié)假期前的平臺交易情況接近2021年7月的水平，而2月的月度數(shù)據(jù)已經(jīng)接近2021年3月時的歷史高點。”徐濤特別指出，一線城市2月份總交易額僅比2021年3月時的峰值低8.6%，眾多城市對購房政策限制的調(diào)整，在一定程度上對房地產(chǎn)市場起到了支持作用。

浙商證券研報認為，綜合行業(yè)地位、品牌優(yōu)勢、競爭壁壘等因素，貝殼作為行業(yè)龍頭具備業(yè)績率先復蘇能力，2023年主營業(yè)務有望伴隨市場回暖而出現(xiàn)較高彈性的修復。（來源：南方日報 記者 葛政涵）