“零首付、拎包入住”是蘇州市某樓盤(pán)打出的促銷(xiāo)廣告。

今年以來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商為盡快出清庫(kù)存增加回款，以“零首付”“送首付”“你買(mǎi)房我還貸”為噱頭的營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)層出不窮。

中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，所謂“零首付”并非不需要購(gòu)房者支付首付款，而是開(kāi)發(fā)商采取做高合同價(jià)格，或提供墊付資金等手段“幫助”購(gòu)房者融資支付首付款。業(yè)內(nèi)人士指出，此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)方式和操作手段看似為消費(fèi)者提供便利，但實(shí)際上增加了消費(fèi)者的負(fù)債成本，且涉嫌虛假宣傳和違規(guī)貸款，加大了購(gòu)房者的資金風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

“零首付”另有玄機(jī)

日前，蘇州市某樓盤(pán)打出“零首付、拎包入住”的廣告。據(jù)了解，所謂“零首付”，并非不需要支付首付款，而是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格的方式，增加購(gòu)房者可貸出的按揭貸款額度，并建議購(gòu)房者申請(qǐng)“裝修貸”等消費(fèi)類(lèi)貸款獲取資金支付首付款。

該樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理舉例說(shuō)明：“例如，房子的實(shí)際價(jià)款為100萬(wàn)元，按照七成貸款比例，首付款需要30萬(wàn)元，貸款為70萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商可以為購(gòu)房者做高合同價(jià)，將合同價(jià)提高至140萬(wàn)元，這樣購(gòu)房者就可以從銀行貸出98萬(wàn)元，在實(shí)際支付中，首付款僅為2萬(wàn)元。對(duì)于這部分首付款，購(gòu)房者還可通過(guò)申請(qǐng)‘裝修貸’進(jìn)行覆蓋。”

面對(duì)購(gòu)房者對(duì)虛假合同的擔(dān)憂，上述銷(xiāo)售人員說(shuō)：“可以簽訂兩份合同，一份以實(shí)際房?jī)r(jià)簽訂，是購(gòu)房者的真實(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格，并開(kāi)具發(fā)票；另一份以較高房?jī)r(jià)簽訂，是購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)提供的證明材料。”

值得注意的是，今年以來(lái)，“零首付零月供”“送首付”等房地產(chǎn)廣告在部分地區(qū)出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)為購(gòu)房者提供首付款融資等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)所謂“零首付”，例如，允許購(gòu)房者分期支付首付、開(kāi)發(fā)商或第三方墊資機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者墊資支付首付款和月供等。目前，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，部分樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)已被叫停，相關(guān)宣傳已經(jīng)刪除或終止。

存在多重風(fēng)險(xiǎn)

多位業(yè)內(nèi)人士指出，“零首付”的暗箱操作，與監(jiān)管政策相違背，涉嫌違法違規(guī)，存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

從廣告宣傳的角度來(lái)看，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，相關(guān)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。而“零首付”“零月供”等廣告內(nèi)容與實(shí)際情況不符，涉嫌虛假宣傳，欺詐消費(fèi)者。

從購(gòu)房成本來(lái)看，開(kāi)發(fā)商“支招”降低首付的方式，表面上在短期內(nèi)可緩解購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)壓力，但實(shí)際上可能擴(kuò)大負(fù)債金額，形成新的貸款成本。

河北厚諾律師事務(wù)所律師雷家茂說(shuō)，購(gòu)房者若通過(guò)貸款、分期付款、機(jī)構(gòu)墊資等方式支付首付款，一般需支付借款利息、服務(wù)費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，使實(shí)際購(gòu)房綜合成本增加。

此外，“零首付”“首付貸”等方式在本質(zhì)上違規(guī)，購(gòu)房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

“首付款是購(gòu)房者對(duì)自身購(gòu)房能力、還貸能力的證明，需使用自有資金支付。銀行在貸前審批時(shí)，會(huì)通過(guò)跨行系統(tǒng)對(duì)首付資金來(lái)源進(jìn)行核查，如果發(fā)現(xiàn)首付款為貸款周轉(zhuǎn)資金，那么很有可能拒絕批貸。”工商銀行蘇州地區(qū)某貸款經(jīng)理向中國(guó)證券報(bào)記者表示。

“簽訂虛假合同是違法行為。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣警告稱：“一方面違反了商品房銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有如實(shí)備案；另一方面，通過(guò)這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會(huì)進(jìn)行放貸，即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”

消費(fèi)者需警惕

針對(duì)相關(guān)違規(guī)操作，監(jiān)管部門(mén)早已出臺(tái)多重舉措。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

此外，多位業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)房者應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并了解相關(guān)法律規(guī)定，不輕信開(kāi)發(fā)商的“誘人”宣傳，學(xué)會(huì)辨識(shí)不實(shí)宣傳，并依法依規(guī)辦理房貸業(yè)務(wù)。若在購(gòu)房過(guò)程中權(quán)利被侵犯，應(yīng)盡快依法維權(quán)，向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)、住建部門(mén)投訴舉報(bào)等。消費(fèi)者要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況作出理性選擇，避免因無(wú)力還貸引發(fā)信用危機(jī)，甚至陷入違法泥潭。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)