房地產(chǎn)市場走過至暗的2022年，2023年開年迎來了復(fù)蘇。歷經(jīng)冰火兩重天之后，如何有序復(fù)蘇，又應(yīng)如何監(jiān)管以避免重蹈覆轍，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)需要思考的問題。

3月5日，新京報(bào)邀請(qǐng)專家學(xué)者進(jìn)行10小時(shí)直播解讀政府工作報(bào)告。在房地產(chǎn)專場中，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康，58安居客研究院院長張波參與探討：在激活樓市、刺激住房消費(fèi)的同時(shí)，如何防止投機(jī)行為？在調(diào)控政策尺度上，又應(yīng)如何把控與平衡？

這一輪政策優(yōu)化是“啃硬骨頭”

接下來地方政府會(huì)在轄區(qū)之內(nèi)考慮出臺(tái)一些支持配套政策，各個(gè)地方不應(yīng)是一個(gè)套路，而是要有定制化解決方案。

新京報(bào)：自去年以來，從中央到地方，支持性的政策頻繁推出，政策工具箱還有哪些工具可用？

賈康：自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”頻吹對(duì)接到操作層面來看，前段時(shí)間，央行和相關(guān)金融管理機(jī)構(gòu)推出的“金融支持房地產(chǎn)16條”，以及規(guī)定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，即新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

接下來，地方政府會(huì)按照中央要求的一城一策、因城施策，在轄區(qū)之內(nèi)考慮出臺(tái)一些支持配套政策。各個(gè)地方不應(yīng)是一個(gè)套路，而是要有定制化解決方案。

現(xiàn)在來看，市場冰火兩重天格局早已形成，在“火”的一邊，雖然政策不會(huì)再大力支持升溫，但一段時(shí)間內(nèi)在投融資支持之下，仍將進(jìn)一步地回暖。而且在綜合效應(yīng)上，這會(huì)帶動(dòng)“冰”的城市也有所回暖。

另一個(gè)判斷是，各地政府在政策優(yōu)化過程中、在對(duì)中央大的指導(dǎo)方針貫徹中，是要建立更健康的發(fā)展模式。這一定不能簡單照搬某個(gè)固定的方案。政府一定要特別關(guān)注低收入階層住有所居的公租房、保障房的有效供給，更加努力地托好社會(huì)政策底線，同時(shí)通盤優(yōu)化轄區(qū)內(nèi)的多層次有效供給方案。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)政策優(yōu)化，也不能是簡單化的完全放松。

眾所周知，前幾輪全國房地產(chǎn)調(diào)控中，不論熱、冷都很“難受”，地方政府焦慮，老百姓不滿意，出現(xiàn)“過山車”、“打擺子”式的起伏。怎么進(jìn)行標(biāo)本兼治？這一輪調(diào)控政策的優(yōu)化一定要跟“啃硬骨頭”的改革融為一體，打造長效機(jī)制，不同的地方當(dāng)然會(huì)有不同的特點(diǎn)；配套改革方面，中央也會(huì)給予一些指導(dǎo)。

可以看到，在中央強(qiáng)調(diào)推進(jìn)共同富裕的導(dǎo)向下，特別注意啟動(dòng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這里面，除了土地制度改革、住房雙軌統(tǒng)籌制度改革、商業(yè)性金融和政策性金融雙軌統(tǒng)籌改革等的配套改革優(yōu)化之外，還必須有很多人聽了皺眉頭的不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)（包括消費(fèi)性住房的持有環(huán)節(jié)）也要考慮稅收調(diào)節(jié)，進(jìn)行從無到有的房地產(chǎn)稅制度建設(shè)。

用市場化經(jīng)濟(jì)手段遏制投機(jī)

現(xiàn)在所說的“房住不炒”是要真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、健康的發(fā)展，更多的是應(yīng)考慮用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段，比如房地產(chǎn)稅。

新京報(bào)：“房住不炒”一直是房地產(chǎn)的主基調(diào)，在激活樓市、刺激住房消費(fèi)的同時(shí)，如何防止投機(jī)行為？尤其是在調(diào)控政策尺度上，如何把控與平衡？

賈康：對(duì)于短期投機(jī)想謀取暴利的行為，在中國社會(huì)討論多年，前些年的調(diào)控主要側(cè)重于以行政手段遏制炒作。而今后的方向，應(yīng)以積極運(yùn)用市場化經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控為主，置換、替代行政手段。

在“房住不炒”大政方針下，房地產(chǎn)必須是在雙軌統(tǒng)籌的格局中由政府牽頭、托好保障軌的底，然后考慮市場發(fā)揮決定性作用，這主要適用于商品房市場。在市場發(fā)揮決定性作用的背后，則是政府要更好發(fā)揮作用，在考慮形成保障房的有效供給、托好底之后，在統(tǒng)一市場上維護(hù)規(guī)則公正，實(shí)現(xiàn)要素流動(dòng)中的公平競爭。

對(duì)于如何遏制商品房市場中的短期炒作行為，不得不提炒房團(tuán)案例。炒房團(tuán)制造了市場上的泡沫化，使有效供給不能配置到位，變成了一種少數(shù)人牟取暴利的特殊“競爭場”，最終是政府以限購、限貸、限價(jià)的調(diào)控方式，使得炒房團(tuán)基本上沒有操作空間，但這也在一定程度上誤傷了剛需和改善性需求。

如果總結(jié)行政性手段遏制投機(jī)行為的副作用，不能忽視的是，有的地方政府制定所謂參考價(jià)、指導(dǎo)價(jià)，實(shí)際上是行政性的限價(jià)，不按規(guī)定執(zhí)行就網(wǎng)簽不了，造成了很多的市場“扭曲”和買賣雙方的不便，以及不得已暗中通過補(bǔ)充協(xié)議實(shí)現(xiàn)交易。

現(xiàn)在所說的“房住不炒”是要真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、健康的發(fā)展，更多的是應(yīng)考慮用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段，這就要說到房地產(chǎn)稅。

持有環(huán)節(jié)有了稅負(fù)以后，想用炒房的方式來牟利的話，就不得不考慮持有成本的問題。比如說炒房團(tuán)拿到多套房后，想出手，由于有稅收調(diào)節(jié)因素，市場上供需態(tài)勢(shì)改變了，原來可以接盤的人改變了取向，導(dǎo)致房子出不了手，而炒房團(tuán)每年還要承擔(dān)稅負(fù)，就一定會(huì)收斂炒房的規(guī)模，調(diào)整自己的炒房行為。

與此同時(shí)，稅收調(diào)節(jié)也會(huì)帶來一系列的好處，比如開發(fā)商拿地以后，整體的供房結(jié)構(gòu)會(huì)更多考慮提供一些中小戶型，以后越來越多的購房者會(huì)從實(shí)惠考慮，不再熱衷買大戶型，而是傾向于購買實(shí)惠的中小戶型，這樣一來又帶動(dòng)了土地供給滿足需求時(shí)的集約化，進(jìn)而還帶來了整個(gè)市場的“沉穩(wěn)”，使更多中小戶型實(shí)際形成有效供給。這也將帶來發(fā)展方式上適應(yīng)轉(zhuǎn)變要求等一系列好處。

至于房地產(chǎn)稅，還有優(yōu)化收入分配、打造地方稅體系、催生公眾參與法治化民主化的意識(shí)與機(jī)制的作用，都是非常值得肯定的，這是改革將產(chǎn)生的正面效應(yīng)。

總體來看，在這一輪調(diào)控中，需要在綜合配套的基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，把土地的開發(fā)與土地制度改革，與住房雙軌制先匹配起來，再加上商業(yè)性金融和制度性金融雙軌統(tǒng)籌，以及再配上中高端以上的住房持有環(huán)節(jié)，推動(dòng)必要的稅收調(diào)節(jié)制度機(jī)制建設(shè)。

保交付的同時(shí)更要關(guān)注交付質(zhì)量

從長期來看，更傾向于更好地加強(qiáng)預(yù)售資金的監(jiān)管，但并不是把錢卡死，而是在保障資金安全的基礎(chǔ)上，更加靈活地監(jiān)管。

新京報(bào)：去年房地產(chǎn)出現(xiàn)了爛尾、停工事件，這對(duì)于購房者心態(tài)影響很大，目前他們最擔(dān)心的是買房而不能如期交付，應(yīng)如何從源頭上防止?fàn)�尾現(xiàn)象發(fā)生？

張波：短期來看，本身就在做的方法是，一些樓盤從房企中剝離出來，不能在房企出問題之后，把所有涉及該房企的項(xiàng)目都列入到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的池子里。此外，地方的基金是不是能夠快速落實(shí)，沒有金融側(cè)的支持很難有效地推進(jìn)，而政策性的銀行貸款要重點(diǎn)支持難以交付的項(xiàng)目，并不能因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致后面項(xiàng)目沒有辦法施工交付，爛尾樓事件表面看是房地產(chǎn)的事情，核心是穩(wěn)定民生的事情。

從長期來看，更傾向于更好地加強(qiáng)預(yù)售資金的監(jiān)管，但并不是把錢卡死，而是在保障資金安全的基礎(chǔ)上，更加靈活地監(jiān)管。比如有些地方跟銀行進(jìn)行合作，如果符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，銀行可以提供相應(yīng)的保函，通過這個(gè)方式對(duì)資金進(jìn)行合理的應(yīng)用。對(duì)預(yù)售資金靈活地監(jiān)管，能夠在保障預(yù)售資金安全的基礎(chǔ)上，給出更加靈活的一個(gè)控制節(jié)奏。

可以看到，去年出現(xiàn)了供給側(cè)的一些政策，是對(duì)房企層面的優(yōu)化，去解決爛尾的問題；而今年?duì)�尾樓包括逾期交付的項(xiàng)目，能夠有一個(gè)很好的循環(huán)，在形成良性循環(huán)之后，市場的資金回流，房企資金面壓力就會(huì)非常小了。

房企的預(yù)售資金是重要的資金來源，如何做到可持續(xù)性至關(guān)重要，否則可能會(huì)一批房子的問題解決了、后來又產(chǎn)生新的問題，所以要從市場和制度方面去解決，防止?fàn)�尾比較重要。

事實(shí)上，除了交付之外，我們還要重點(diǎn)關(guān)注交付的質(zhì)量，有些房子雖然按照期限如期交付，但需要注意交付的質(zhì)量會(huì)不會(huì)涉及偷工減料，比如原來承諾的綠化、裝修標(biāo)準(zhǔn)有沒有達(dá)到。

需要完善有一定保障性監(jiān)管的預(yù)售制

如果說預(yù)售制不能夠做簡單的一刀切式的否定，那么監(jiān)管體系應(yīng)當(dāng)能夠有把握地規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)。

新京報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管一直是重點(diǎn)，今年兩會(huì)政府工作報(bào)告提及，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。那么對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管提出什么要求？

賈康：在討論資金監(jiān)管體系前，我們需要進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，包括對(duì)正面和反面的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行剖析，比如斷供、爛尾背后，預(yù)售制鏈條到底出了什么樣的問題？本來是環(huán)環(huán)相扣的整體設(shè)計(jì)，怎么會(huì)出現(xiàn)斷掉以后的危機(jī)局面。

當(dāng)然我們也可以看到，中央非常明確地給出了“保交樓”三個(gè)字的指導(dǎo)方針，隨著地方政府介入，要保自己轄區(qū)的一方平安。

值得反思的是，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程當(dāng)中，還是需要有一定保障性監(jiān)管的預(yù)售制，這樣更符合以融資支持、更快更好地形成滿足人民美好生活需要的住有所居的有效供給條件。

如果說預(yù)售制不能夠做簡單的一刀切式的否定，那么監(jiān)管體系，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)��?yīng)預(yù)售制繼續(xù)在一定的范圍、一定的約束條件下存在，而有把握地規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)。

新京報(bào)：目前市場上出現(xiàn)呼吁取消預(yù)售制度的聲音，全面實(shí)行“所見即所得”的現(xiàn)房制度是否可行？

張波：可以看到，今年現(xiàn)房是作為試點(diǎn)來推行的，比如在河南等省份試點(diǎn)推進(jìn)，試點(diǎn)推進(jìn)是比較好的方式，符合相關(guān)條件的城市和區(qū)域可以去推。目前浙江很多城市現(xiàn)房銷售占比僅為超過10%，東北可能達(dá)到30%，現(xiàn)房消費(fèi)占比較大的城市，推進(jìn)的節(jié)奏或者推進(jìn)的力度可能更大一些。

如果目前全面推現(xiàn)房制度不可行，也沒有相應(yīng)的市場基礎(chǔ)，那么強(qiáng)行推進(jìn)造成的后果也會(huì)非常嚴(yán)重。整體來看，現(xiàn)房的推進(jìn)，也要結(jié)合開發(fā)商的實(shí)際情況，在當(dāng)下如果全面推進(jìn)現(xiàn)房，最大的問題在于，今年土地成交的金額，還會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步下滑的可能性。

【熱點(diǎn)問答】

房貸利率是否有下降可能？

首套房貸利率再調(diào)整空間已很小

新京報(bào)：為了支持合理性住房需求，房貸利率持續(xù)出現(xiàn)了下降。對(duì)于“賣一買一”的改善性購房，房貸利率是否會(huì)有下降的可能？

張波：單一從房貸利率的下降本身來看，尤其是首套房，再調(diào)整的空間已經(jīng)非常小了。改善性的購房需求，尤其是置換性的改善，賣一買一，只要貸過款，哪怕是之前貸過款但賣掉了，手里沒有房，在很多城市也是按照二套房對(duì)待，政策沒有提供這方面的支持，不僅沒有利率優(yōu)惠，還要在4.3%的基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)上��；建議對(duì)改善性、置換性的需求給予優(yōu)惠，市場收到的效果會(huì)更好。

但與此同時(shí)，也要分區(qū)域來看。像已經(jīng)回暖的城市，包括上海、北京、杭州、南京、蘇州等還是要相對(duì)謹(jǐn)慎一些。因?yàn)樵谝呀?jīng)“熱”的情況下，如果再在利率方面有較大的動(dòng)作，會(huì)對(duì)市場的穩(wěn)定性形成一些干擾因素。但是對(duì)于一些市場尚未恢復(fù)、還處于相對(duì)底部階段的區(qū)域，利率的調(diào)整結(jié)合各項(xiàng)政策的拉動(dòng)，才能對(duì)市場形成比較好的推動(dòng)作用。

目前是不是買房的好時(shí)機(jī)？

熱點(diǎn)城市自住購房者建議入市

新京報(bào)：目前以一二線城市為代表的熱點(diǎn)樓市已進(jìn)入“小陽春”，與此同時(shí)可以看到，部分城市的土地市場也“熱”起來了，這樣的“熱”能持續(xù)下去嗎？

張波：目前，市場的“熱”包括兩類，一類是春節(jié)前后，一些地方線上找房的熱度都有明顯增長，其原因是很多人返鄉(xiāng)置業(yè)，這在省會(huì)城市以及三四線城市表現(xiàn)得比較明顯。不過，在2月份，很多三四線城市的熱度沒有持續(xù)，這也印證了一點(diǎn)，今年市場的復(fù)蘇其實(shí)有一定分化，并不是全面、快速、整體復(fù)蘇。

另一類是一二線城市的“小陽春”的確已經(jīng)來了。比如，上海2月份二手房成交量達(dá)到近十個(gè)月以來成交的高點(diǎn)。相對(duì)來看，二手房的成交量更加市場化，而新房跟市場的供應(yīng)有一定的關(guān)系。不過，北京、上海、深圳等很多城市雖然有一些放量，但是從實(shí)際的成交價(jià)格來說，并沒有出現(xiàn)明顯的增長。

還可以關(guān)注到，杭州、蘇州、北京都是土地市場較熱的一二線城市，從土地市場的實(shí)際成交可以很清晰看到一二線城市已經(jīng)開始啟動(dòng)，逐步向外圍擴(kuò)展，而三四線城市實(shí)際的熱度回升包括市場量價(jià)反轉(zhuǎn)還會(huì)晚一點(diǎn)，有些甚至?xí)�在下半年出現(xiàn)。

新京報(bào)：目前是不是買房時(shí)機(jī)，對(duì)今年部分區(qū)域樓市的復(fù)蘇，部分人擔(dān)心房價(jià)會(huì)上漲，您的預(yù)判是什么？

張波：房地產(chǎn)整體復(fù)蘇是比較確定的大概率事件，但是由于各個(gè)城市的分化，各地市場復(fù)蘇的節(jié)奏會(huì)有所不同，要有針對(duì)性地做出判斷。

部分熱點(diǎn)城市包括上海、北京、深圳、杭州、蘇州、南京，這些地方的自住購房者，現(xiàn)在是一個(gè)比較好的入市點(diǎn)位。雖然不會(huì)出現(xiàn)明顯的房價(jià)上漲，但是現(xiàn)在你可能選擇面廣。尤其是二手房，如果等到市場再明朗一些，購房者增多，選擇性也會(huì)減少。

而在非熱點(diǎn)城市買房，比如一些三四線城市，現(xiàn)在不是去等，而是要做好功課，詳細(xì)了解意向區(qū)域、樓盤。

總體來看，在“小陽春”已經(jīng)出現(xiàn)的部分城市，是適合自住性購房人群入市的時(shí)機(jī)。而對(duì)于投資，尤其是投機(jī)性需求，不建議過多涉獵。

新京報(bào)2023年3月9日“兩會(huì)經(jīng)濟(jì)策”《有效監(jiān)管與有序復(fù)蘇 房地產(chǎn)調(diào)控平衡術(shù)》。

來源：新京報(bào)