9月房企的債務(wù)重組，一邊是好消息不斷，另一邊則傳來(lái)變數(shù)。9月24日晚，中國(guó)恒大公告稱，鑒于恒大地產(chǎn)正在被立案調(diào)查，目前的情況無(wú)法滿足新票據(jù)的發(fā)行資格。此外，恒大的債務(wù)協(xié)議安排會(huì)議再次延后。

不過(guò)，在9月份，也有不少房企的債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，碧桂園、中國(guó)奧園、花樣年完成全部計(jì)劃展期的債務(wù)重組；融創(chuàng)債務(wù)重組方案獲得高票通過(guò)；遠(yuǎn)洋集團(tuán)也主動(dòng)謀劃債務(wù)重組。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企債務(wù)重組加速背后，房企的融資政策不斷優(yōu)化，加之寬松的調(diào)控政策在9月的密集落地，使得市場(chǎng)對(duì)于房企生存環(huán)境不斷改善的預(yù)期轉(zhuǎn)好，這是重組能夠推進(jìn)的重要原因。

恒大債務(wù)重組或面臨變數(shù)，業(yè)內(nèi)稱不具普遍性

9月24日，中國(guó)恒大發(fā)布關(guān)于境外債務(wù)重組更新信息公告稱，鑒于恒大地產(chǎn)正在被立案調(diào)查，目前的情況無(wú)法滿足新票據(jù)的發(fā)行資格。這意味著恒大的債務(wù)重組可能面臨變數(shù)。

公告顯示，在建議重組下擬發(fā)行的各項(xiàng)新票據(jù)須根據(jù)其適用情形遵守中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《境內(nèi)企業(yè)境外發(fā)行證券和上市管理試行辦法》和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《企業(yè)中長(zhǎng)期外債審核登記管理辦法》，中國(guó)恒大須證明其符合相關(guān)規(guī)定。鑒于上述原由，中國(guó)恒大目前的情況無(wú)法滿足新票據(jù)的發(fā)行資格。

此前的8月16日，恒大地產(chǎn)在深交所發(fā)布公告稱，收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)下發(fā)的《立案告知書(shū)》，因公司涉嫌信息披露違法違規(guī)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)證券法》《中華人民共和國(guó)行政處罰法》等法律法規(guī)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定對(duì)恒大地產(chǎn)立案。

新票據(jù)發(fā)行是中國(guó)恒大債務(wù)重組方案中的重要一環(huán)。在今年3月份的債務(wù)重組方案中，恒大協(xié)議安排方案1指出，協(xié)議安排債權(quán)人可以按其可獲償金額1:1的轉(zhuǎn)換比率獲得新票據(jù)，新票據(jù)期限為10-12年，將隨著時(shí)間的推移償還。在方案2下，協(xié)議安排債權(quán)人可以選擇將其可獲償金額轉(zhuǎn)換為：期限為5-9年的將由該公司發(fā)行的新票據(jù)。

此外，在景程協(xié)議安排中，債權(quán)人將獲得5筆由景程發(fā)行的期限為4-8年的新票據(jù)，本金總額為65億美元。在天基協(xié)議安排中，債權(quán)人將獲得4筆由天基發(fā)行的期限為5-8年的新票據(jù)，本金總額為8億美元。

除了新票據(jù)發(fā)行受阻外，中國(guó)恒大的境外債務(wù)重組相關(guān)會(huì)議也再度延后。據(jù)中國(guó)恒大9月22日發(fā)布的公告顯示，自今年3月22日以來(lái)，中國(guó)恒大的銷售情況不如預(yù)期�；�于中國(guó)恒大目前情況以及與其顧問(wèn)及債權(quán)人協(xié)商，中國(guó)恒大認(rèn)為有必要重新審視建議重組的條款以匹配其客觀情況和債權(quán)人訴求。因此，原定于9月25日、9月26日有關(guān)建議重組的相關(guān)協(xié)議安排會(huì)議將不舉行。而這已經(jīng)是第三次延期。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析稱，由于恒大本身債務(wù)的特殊性，以及行業(yè)對(duì)其未來(lái)預(yù)期的變化，導(dǎo)致重組面臨較大挑戰(zhàn)，恒大的問(wèn)題屬于房企中的特例，并不具有普遍性，恒大問(wèn)題的復(fù)雜程度也遠(yuǎn)超過(guò)其他房企。因此，其重組未來(lái)也將面臨更多困難和壓力，推進(jìn)的節(jié)奏偏慢也屬正常。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房企債券展期對(duì)于債權(quán)人只能說(shuō)是為了避免直接違約而遭受全部損失的無(wú)奈之選，并無(wú)特殊的好處或亮點(diǎn)。債務(wù)重組雖然能夠保證債權(quán)人最大限度地收回債權(quán)，避免破產(chǎn)清算中不必要的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有可能會(huì)收回一定數(shù)量的貨幣資金或有效的非貨幣性資產(chǎn)，提高債權(quán)人資金的周轉(zhuǎn)速度。

三家房企債務(wù)重組成功，一家重組方案獲通過(guò)

不過(guò)，9月份房企債務(wù)重組方面，也有好消息不斷傳出。

9月19日消息顯示，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過(guò)。這意味著碧桂園旗下9只計(jì)劃展期的境內(nèi)債已全部成功展期3年，涉及金額約為150億元。

9月18日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，境外重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過(guò)，預(yù)計(jì)融創(chuàng)通過(guò)債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額將超過(guò)45億美元。

再往前的9月13日，“20花樣02”重組展期議案正式通過(guò)。至此，花樣年的境內(nèi)債重組全部完成，實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組金額約64億元。

9月5日，中國(guó)奧園在上交所發(fā)行的“19奧園02債”債券持有人投票同意通過(guò)本息展期方案。至此，奧園存續(xù)的12只境內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化公開(kāi)債務(wù)產(chǎn)品全部順利通過(guò)整體展期，總規(guī)模約116億元。

三家企業(yè)完成計(jì)劃重組債務(wù)的全部展期，一家房企債務(wù)重組方案獲得通過(guò)，還有未出險(xiǎn)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)主動(dòng)謀求債務(wù)重組，9月的房企債務(wù)重組可謂邁出關(guān)鍵一步。

房企債務(wù)重組加速背后的原因是什么？張波認(rèn)為，從市場(chǎng)上債務(wù)重組現(xiàn)象不斷增多來(lái)看，房企今年的償債壓力明顯減弱，房企“爆雷”現(xiàn)象會(huì)明顯減少，行業(yè)的預(yù)期會(huì)不斷向好，這主要源于兩方面原因。一方面，房企的融資政策不斷優(yōu)化，加之調(diào)控政策在9月的密集落地，使得市場(chǎng)對(duì)于房企生存環(huán)境不斷改善的預(yù)期轉(zhuǎn)好，這是重組能夠推進(jìn)的重要原因。另一方面，重組對(duì)于很多債權(quán)人來(lái)說(shuō)，是目前最佳的可選方案，給到房企更大的喘息機(jī)會(huì)，也更有利于債權(quán)人利益的最大化。

值得關(guān)注的是，碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)并未違約，劉水認(rèn)為，借由未出險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，其提出要將境外債全面重組，可以爭(zhēng)取到相對(duì)有利的條件。

四季度市場(chǎng)銷量成為房企走出困境的關(guān)鍵

不過(guò)，對(duì)于房企們來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組只是實(shí)現(xiàn)自救的第一步，后面還有很多路要走。

張波說(shuō)，除了債務(wù)重組外，關(guān)鍵還在于自身現(xiàn)金回流，即四季度市場(chǎng)銷量能不能有明顯提升，這是房企未來(lái)實(shí)質(zhì)性走出困境的關(guān)鍵。重組也好，更多融資也罷，都只是房企延緩壓力的措施，沒(méi)有自身銷售的提振，未來(lái)壓力依然會(huì)偏大。

劉水也認(rèn)為，債務(wù)重組只是讓債務(wù)人在財(cái)務(wù)困境中有短暫的喘息機(jī)會(huì)，并不能從根本上拯救企業(yè)，仍舊會(huì)面臨較大的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，債券展期是以時(shí)間換空間，爭(zhēng)取最大限度收回債權(quán)的可能。

來(lái)源：新京報(bào)