二手房糾紛半年受理300起

“今年上半年，我們就接到300多件此類案件，數(shù)量在逐年上升。”高新區(qū)法院民一庭副庭長徐永紅說，近幾年房價上漲和今年2月成都限購令的出臺，像這樣的二手房交易糾紛，就大幅上升了。

在高新區(qū)法院提供的數(shù)據(jù)中，2008年只有1件二手房交易糾紛；2009年，數(shù)量上升到57件；2010年為118件；2011年1-6月，案件數(shù)量已達300多件，是去年全年同類案件數(shù)量的3倍，2009年的6倍。為此，高新法院指派了徐永紅和另一名法官，專門承辦此類案件。

“在我們受理的二手房交易糾紛中，其中80%-90%都是賣方首先提起訴訟。”徐永紅說，產(chǎn)生糾紛的主要有兩個原因：一是房價上漲速度，超出賣方的心理預(yù)期，導(dǎo)致反悔；二是今年限購令的出臺，導(dǎo)致賣方在出售房屋后，擔(dān)心無法繼續(xù)在中心城區(qū)購置物業(yè)。

合同訂立不細致法律風(fēng)險

在高新區(qū)法院今年受理的300多件二手房交易糾紛中，主要案由有兩個：一個是買賣合同糾紛，另一個是不安抗辯權(quán)糾紛。

第一個案由產(chǎn)生的原因，又主要分為兩種：買賣合同中，對過戶后銀行按揭的時間規(guī)定太僵硬，如果按揭款不能按時到賬，買方就可能承擔(dān)違約責(zé)任；三方合同中，對中介的權(quán)利義務(wù)，沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致爭議。

不安抗辯權(quán)是指，當事人互負債務(wù)，有先后履行順序的，先履行的一方有確切證據(jù)表明另一方喪失履行債務(wù)能力時，在對方?jīng)]有履行或者沒有提供擔(dān)保前，有權(quán)中止合同履行的權(quán)利。在二手房交易糾紛中，賣方往往會以這項權(quán)利為借口，懷疑買方的償還能力。

“究其原因，還是合同訂立不細。”徐永紅說，要規(guī)避這樣的風(fēng)險，最重要的問題還在二手房買賣的合同上。

二手房交易合同要單獨簽

經(jīng)過調(diào)查，華西都市報記者發(fā)現(xiàn)，在成都的二手房交易中，一般只簽訂一份賣方、買方和房產(chǎn)中介公司的三方合同。

徐永紅說：“這樣的合同訂立方式，法律風(fēng)險很大。更好的辦法是，買賣雙方單獨簽訂合同，然后雙方再與房產(chǎn)中介簽訂居間服務(wù)合同。”

買賣合同有4點需要注意：一是房屋的狀況，包括套內(nèi)和建筑面積、附屬物設(shè)施等。二是定金和首付款交付的時間、標準和違約責(zé)任。三在尾款支付的時間上，要分階段有選擇，比如，如果過戶后銀行按揭時間太長，是否能一次性以現(xiàn)金付清尾款。四是交房的時間和條件，要有明確規(guī)定，買方最好能在簽訂合同前，對房屋室內(nèi)的情況拍照，防止購房后房屋遭到破壞。

與中介簽訂的居間服務(wù)合同，要明確規(guī)定中介的權(quán)利和義務(wù)。有3個標準：中介的義務(wù)是只需促成協(xié)議即可，或是要協(xié)助促成交易的最終完成，或是要幫買方代辦銀行按揭等。