消費(fèi)者盼復(fù)制2008年降價(jià)潮,開發(fā)商說有效產(chǎn)品永遠(yuǎn)無存量

樓市存量，是一個(gè)讓許多開發(fā)商“壓力山大”的難題。2008年的900萬平米存量，在經(jīng)歷一段降價(jià)潮后，很快被市場(chǎng)消化；2009年成都樓市進(jìn)入“小陽春”，價(jià)格迅速攀升；2011年，樓市在“三限”下，再次出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，降價(jià)潮再次上演。類似2008年的降價(jià)潮，是否將重新復(fù)制？本期《N方會(huì)談》，請(qǐng)到四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司總經(jīng)理汪斌、四川天來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理張帆、成都市市場(chǎng)研究公司總經(jīng)理歐陽曉明、銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)成都公司總經(jīng)理郭潔、資深地產(chǎn)人王鑫，他們對(duì)成都樓市的存量及由此引發(fā)的系列問題進(jìn)行了理性分析和預(yù)測(cè)。他們認(rèn)為，開發(fā)商因?yàn)榇媪慷喽�感�?ldquo;壓力山大”，還不如高唱“哈里路亞”，做出性價(jià)比高的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品。

|核心觀點(diǎn)|

●認(rèn)真研究市場(chǎng)，也能做出百年企業(yè)。無論如何限購，剛需市場(chǎng)將成為未來房產(chǎn)商的主戰(zhàn)場(chǎng)，在政策調(diào)控下，投資客等會(huì)被掃地出場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

●存量也好，新產(chǎn)品也罷，開發(fā)商一定要有明確的且符合市場(chǎng)需求和規(guī)律的開發(fā)目標(biāo)，在一個(gè)城市或者一個(gè)區(qū)域能保持自己有效的市場(chǎng)份額最重要。

●任何存量的現(xiàn)象背后，都蘊(yùn)含著未來的消化動(dòng)力，所有存量歷史地看都是一個(gè)暫時(shí)的過程。

●弱市當(dāng)中，總有強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品，只要有品質(zhì)有競爭力的產(chǎn)品，永遠(yuǎn)沒有存量。

●擺正心態(tài)，專業(yè)制勝，存量是動(dòng)態(tài)平衡的。

A

面對(duì)樓市存量不要慌

郭潔：我首先來說說。2008年的情況是這樣，當(dāng)時(shí)因?yàn)榈卣�、金融海嘯等原因積壓的存量，僅在半年時(shí)間里就被2009年消耗掉。

歐陽曉明：可以肯定的是，現(xiàn)在我們所說的存量，與2008年短期恐慌潮所造成積壓的存量是不同的。

張帆：從現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀分析，主要的矛盾雖然體現(xiàn)在高企的房價(jià)和迅速攀升的CPI上，但問題的核心卻是兩年前因救市而大量增發(fā)貨幣。2006年底中國金融機(jī)構(gòu)貸款余額只有22.5萬億，但4年后，2010年底金融機(jī)構(gòu)的貸款余額已達(dá)47.9萬億，超過了新中國成立以來形成的貸款余額還要多。這些巨量的資金加之大量內(nèi)外游資在尋找出路，都在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域留下重重一筆。所以我認(rèn)為，成都作為西部經(jīng)濟(jì)金融中心，對(duì)有限的存量房大可不必緊張，據(jù)我了解，已經(jīng)有大批國際基金在成都上空盤旋，尋找合適的獵物。

華西都市報(bào)：你們都很樂觀看待這個(gè)問題，認(rèn)為成都不會(huì)受到樓市存量的影響？

張帆：歷史地看，成都房地產(chǎn)的發(fā)展一直都是健康有序的，供需矛盾平和，除非出現(xiàn)不可抗力，一般歷史時(shí)期不會(huì)出現(xiàn)巨大的房子存量。2008年在地震和世界性的金融危機(jī)雙重打擊下，讓成都的房地產(chǎn)消化停滯了一段時(shí)間，但隨之而來的國家扶持政策又使成都房地產(chǎn)在2009年創(chuàng)出了消化天量，達(dá)到了成都地產(chǎn)歷史上的銷售頂峰，一躍超過了2000多萬平米。所以任何存量的現(xiàn)象背后，都蘊(yùn)含著未來的消化動(dòng)力，所有存量歷史地看都是一個(gè)暫時(shí)的過程�，F(xiàn)階段成存量的房子，下階段可能成為利潤的增長點(diǎn)。因此，大可不必過于慌張。

成都城市高速的發(fā)展和宜人的居住環(huán)境，使得這個(gè)城市的房地產(chǎn)從來都不缺少有效需求。隨著成都未來幾年GDP破萬目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必定會(huì)有城市的迅速擴(kuò)容和產(chǎn)業(yè)規(guī)模的急速增長。那么隨之而來的就是對(duì)住宅和商業(yè)的渴求。這個(gè)消化動(dòng)力是房地產(chǎn)的最原始也是最根本的本質(zhì)屬性。無論政策，環(huán)境如何變化，這種房子的居住和生活功能屬性不會(huì)變化。因此而言，未來居住需求是消化目前存量的原動(dòng)力。

B

下半年是否會(huì)降價(jià)？

郭潔：我對(duì)今年下半年預(yù)期是不樂觀的。今年1、2季度數(shù)據(jù)很好，貨幣政策收緊，與以前中央“一刀切”的政策調(diào)控不同，通貨膨脹下保值的頭號(hào)產(chǎn)品房地產(chǎn)被一輪又一輪的房地產(chǎn)政策調(diào)控。調(diào)控手段主要包括：限購、限外、限價(jià)和房產(chǎn)稅。這四個(gè)手段直接導(dǎo)致需求被遏止，外來人口買房被限，銀行不放貸，個(gè)人貸款緊縮，限購令的出臺(tái)直接使市場(chǎng)減半，投機(jī)、改善型住房被限。

王鑫：的確，近期市場(chǎng)上許多開發(fā)商進(jìn)行了一定幅度的降價(jià)，新入市的項(xiàng)目價(jià)格也很有吸引力。我想說的是，在如此嚴(yán)厲的政策環(huán)境下，作為開發(fā)商來說，生存是第一位的，能跑贏市場(chǎng)環(huán)境，能靠超高性價(jià)比產(chǎn)品來贏得購房者的，才是最后的勝利者。

歐陽曉明：我發(fā)現(xiàn)中德·英倫聯(lián)邦就是勝利者，在同區(qū)域、同價(jià)位無競爭對(duì)手的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，使它在成都樓市低迷的背景下傲視群雄。2011全年成都樓市供給1億多平方米，在“三控”之下，1—7月共銷售1400萬平方米（商業(yè)地產(chǎn)+住宅），預(yù)計(jì)全年一共將會(huì)消化2200萬平方米。

汪斌：無論如何限購，剛需市場(chǎng)將成為未來房產(chǎn)商的主戰(zhàn)場(chǎng)，在政策調(diào)控下，投資客等會(huì)被掃地出場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。近期很多樓盤都在降價(jià)，其中不乏偷奸

耍滑之輩，購房者如今越來越理性，任何偷奸�；�的伎倆都會(huì)被市場(chǎng)掃地出門，質(zhì)量好、性價(jià)比高的項(xiàng)目才會(huì)成為樓市常青樹。

郭潔：今年最受追捧的產(chǎn)品尤其是70—100平方米的小戶型走俏，被稱之為“政策調(diào)控下的剛需”。今年成都樓市的精裝房項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到206個(gè)（因土地價(jià)格高），郊區(qū)大盤銷售火爆，保障房的增加嚴(yán)重沖擊商品房市場(chǎng)，國有企業(yè)大量進(jìn)入成都市場(chǎng)，本地開發(fā)商苦苦掙扎，很多項(xiàng)目的開盤認(rèn)購率不足30%（市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，購房者買漲不買跌）。在這種情況下，讓利、降價(jià)、團(tuán)購等促銷活動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)的促進(jìn)將會(huì)很大。

C

對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)依然樂觀

歐陽曉明：我總結(jié)以下幾點(diǎn)：1、供給1億，需求2000萬，供需比正常；2、房地產(chǎn)作為中國支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變；3、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)依然平穩(wěn)上漲；4、2011年在三控政策下，1—7月銷售1400萬平方米，全年預(yù)期2200萬平方米，比2008年全年1200萬平方米的銷售額高；5、成都的城市經(jīng)營做得很好，成都的文化優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)等非常明顯，調(diào)控未必會(huì)影響到成都樓市；6、成都市的管理創(chuàng)新做得很好，沒有依靠過多的中央政策扶持，完全依靠市場(chǎng)自身的力量成長；7、成都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)控很成功，成都依靠生產(chǎn)和經(jīng)營人口在10年之間增加300萬，約合100萬家庭（根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)），成都是市場(chǎng)內(nèi)在推動(dòng)的一個(gè)典型城市，成都市政府增加就業(yè)率、增加產(chǎn)業(yè)人口，成都已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)的發(fā)展要符合城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口、收入等因素，成都的城市性價(jià)比很高。值得一提的是，依靠富士康大量員工的入住，成都今年的保障房任務(wù)已經(jīng)提前完成。