成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迎熱潮 住退商進危機or機遇
作者:未知 來源:華西都市報 更新時間:2011年09月06日 【字體:大 中 小】
通脹不止如何抵御財富縮水
商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控過程當中,應該說受到的影響是最小的,發(fā)展的環(huán)境也是最寬松的。因此,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迎來一個前所未有的熱潮,在這股熱潮中,如何把握機會,買到最具潛力的商業(yè)物業(yè),是每一位投資者關心的話題。記者在訪談中發(fā)現(xiàn),來自各方的專家一致認為,二三線商業(yè)地產(chǎn)市場有非常大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。
一個綜合體需要覆蓋多大的半徑,需要多少常住人口的支撐,都有最低指標,達不到這個最低指標支撐的綜合體,則很有可能陷入被套牢的境地——
藍光嘉寶商業(yè)副總經(jīng)理邵家楨
不少商業(yè)地產(chǎn)兩三年后將現(xiàn)危機
藍光嘉寶商業(yè)副總經(jīng)理邵家楨表示,社會流動資金的增加,導致去年底開始的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量快速遞增。而最新的消息是,商業(yè)地產(chǎn)投資過熱,上海已經(jīng)限貸商業(yè)地產(chǎn)。其實,商業(yè)地產(chǎn)備受追捧的背后,是老百姓無奈的現(xiàn)狀,因為這已經(jīng)是當前相對而言最有效、最安全的投資渠道了。
當前形勢下,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷樓市,不僅保利、綠地等較少開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的大腕進軍,連萬科這樣在過去從不涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大腕也參與競爭。表面看來,這是好事,但如果沒有好的規(guī)劃,則很容易陷入無序競爭。
據(jù)了解,目前成都市報建的綜合體就有70多個,南延線就有二三十個綜合體。我們都很清楚,不可能每個地段都能夠成為核心商業(yè)區(qū)。一個綜合體需要覆蓋多大的半徑,需要多少常住人口的支撐,都有最低指標,達不到這個最低指標支撐的綜合體,則很有可能陷入被套牢的境地。如今同質(zhì)化競爭格局漸顯,我擔心一些沒有足夠支撐的項目將會在未來的競爭中處于弱勢。也許目前的商業(yè)地產(chǎn)市場看似一片繁榮,但兩三年后將會有不少項目出現(xiàn)運營危機。
消費者在投資的時候,建議選擇開發(fā)商會自己持有一部分的商業(yè)地產(chǎn),因為商業(yè)地產(chǎn)的價值是在后期運營中提升的,如果開發(fā)商自己持有一部分物業(yè),那么買賣雙方就能夠形成利益共同體,將商業(yè)做好做活,在通脹嚴重的當前,百姓需要這樣的產(chǎn)品保值增值。
不管是住宅還是商業(yè),其價格的上漲主要基于兩方面的原因,一個是土地供應的限制,一個是中國人口紅利,兩方面因素的疊加,導致中國房價一路攀升——
成都智奧創(chuàng)意不動產(chǎn)投資管理有限公司董事長顧速良
商業(yè)地產(chǎn)價格最終靠租金支撐
成都智奧創(chuàng)意不動產(chǎn)投資管理有限公司董事長顧速良指出,近年來地產(chǎn)價格不斷攀升,其中住宅價格的攀升速度又遠快于商業(yè)地產(chǎn),因為商業(yè)地產(chǎn)的價格是不可能永遠漲下去,它最終得靠租金來支撐。不管是住宅還是商業(yè),其價格的上漲主要基于兩方面的原因,一個是土地供應的限制,一個是中國人口紅利,兩方面因素的疊加,導致中國房價一路攀升。
其實目前的調(diào)控更多是針對住宅市場,商業(yè)受調(diào)控波動較小,商業(yè)更偏向于市場化的運作。而當前土地供應限制和人口紅利格局不變的情況下,商業(yè)地產(chǎn)是一個極好的投資方向,從商業(yè)地產(chǎn)本身投資來說,人們消費支出的比例會越來越大,這個會反饋到對商業(yè)物業(yè)的需求上,因此從大趨勢上,我對商業(yè)地產(chǎn)的前景是非�?春玫摹�
商業(yè)地產(chǎn)對運營、后期管理的要求非常高,因此百姓在投資商業(yè)地產(chǎn)的時候,對微觀研究很重要,投資偏差對回報率的影響會非常大。要想回報好,核心就是看周邊的區(qū)域人均消費能力強不強,看交通改善是否好,若有特定的運營品牌進入,也能提升商業(yè)物業(yè)的價值。
成都城市規(guī)劃將空間距離拉開,進而形成新的區(qū)域商業(yè)中心,這些新興的區(qū)域商業(yè)中心往往被人們忽視,但實際上他們的成長性非常好,通過長期持有將會為投資者帶來回報。
目前,商業(yè)地產(chǎn)類型多范疇大,如寫字樓、綜合體、專業(yè)市場,甚至停車場等,不管哪種類型,都必須對商業(yè)地產(chǎn)有深刻的了解,才能決定投資方向——
成都大澤發(fā)展有限公司董事長張家大
緊盯政府規(guī)劃了解商業(yè)圈層變化
成都大澤發(fā)展有限公司董事長張家大表示,在目前的投資形勢下,老百姓都希望自己的錢能夠保值增值,相對于證券市場,商業(yè)地產(chǎn)投資無疑是更安全的,在當前和今后的一段時間,都是很好的投資趨勢。目前,商業(yè)地產(chǎn)類型多、范疇大,如寫字樓、綜合體、專業(yè)市場,甚至停車場等,但不管投資哪種類型,都必須對商業(yè)地產(chǎn)有深刻的了解,才能決定投資方向。
隨著城市的發(fā)展,新興區(qū)域形成,建議投資者將眼光放在政府規(guī)劃的新區(qū),如天府新區(qū)就有很明顯的很好的商業(yè)投資機會。在投資前,必須先了解商業(yè)的核心區(qū)在哪兒,不能將眼光僅僅局限于市中心,應該放大、放開。
緊盯政府規(guī)劃的同時,清晰了解未來商業(yè)圈層的變化,更多地關注新興區(qū)域的商業(yè),因為新區(qū)域意味著更大的活力,以及更大的增值空間。其實,就商業(yè)地產(chǎn)本身來說,商業(yè)才是核心,沒有商業(yè)就沒有商業(yè)地產(chǎn),因此了解某處商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃,了解其能夠帶來的現(xiàn)金流、人流、貨物流,才能了解今后可以帶來的收益,投資才能掙錢。若該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)都不掙錢了,那你投資的商業(yè)地產(chǎn)又怎么能掙到錢呢?
目前,限購才實行短短半年多時間,若斷言商業(yè)地產(chǎn)馬上就要形成開發(fā)過剩的格局還為時過早,但對商業(yè)地產(chǎn)純投資行為的警惕還是應該保持——
資深房地產(chǎn)人火光
斷言商業(yè)地產(chǎn)過剩還為時尚早
資深房地產(chǎn)人火光認為,目前商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關注,主要是由于商品住宅的限購,導致更多投資客將目光轉(zhuǎn)向了不受影響的商業(yè)地產(chǎn),不少開發(fā)商也把重點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。目前,限購才實行短短半年多時間,若斷言商業(yè)地產(chǎn)馬上就要形成開發(fā)過剩的格局,還為時過早。但對商業(yè)地產(chǎn)純投資行為的警惕還是應該保持。
事實上,目前的商業(yè)地產(chǎn)的供應可以分為兩大類,一類是基于傳統(tǒng)中心城區(qū)這種商業(yè)口岸開發(fā)的商業(yè),另一種是隨著居住區(qū)外移,新的區(qū)域中心形成,基于此展開的商業(yè)開發(fā)。
這兩類商業(yè)地產(chǎn)的前景也有所不同,第一種已經(jīng)趨于飽和,需要的是那種升級換代型的商業(yè),而采取傳統(tǒng)開發(fā)模式的,比較小型的底商類形態(tài),他們的投資價值就會很受限制,且主城區(qū)的地價高,此類商業(yè)價格也很高,投資前景不看好。但如金牛萬達廣場、來福士廣場等業(yè)態(tài)升級的商業(yè)形態(tài),吞吐量很大,依然有很好的投資前景。
對于第二種,仍然大有可為,而事實上這種商業(yè)也尚處在成長和發(fā)育階段,現(xiàn)在你說哪個郊區(qū)住宅區(qū)的商業(yè)趨于飽和?郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn),重點還是要關注郊區(qū)正在開發(fā)建設的居住中心、居住大盤的配套商業(yè),如中德英倫聯(lián)邦、南湖國際社區(qū)、東山國際新城等。
城南方向是最有潛力的,它不但形成了一個居住中心,還是一個鐵板釘釘?shù)某鞘袇^(qū)域中心,它對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的需求會更大,而城南的商業(yè)目前也尚處于起步階段,投資潛力非常大,介入城南商業(yè)地產(chǎn),只存在一個時機太早或者時機剛好的問題,不會存在太大的風險。