近日，全球最大私募股權投資公司黑石集團出售上海的一棟商業(yè)樓宇，引起市場關注。

外資對中國樓市是真正看空還是以退為進？不少業(yè)內(nèi)人士認為，不應將黑石的獲利了結視為撤出樓市。此外，在全球經(jīng)濟“二次探底”陰影籠罩下，外資對調(diào)控之下的中國樓市興趣依然有增無減，對此應保持關注。

“黑石賣樓”傳遞什么信號？

香港新世界百貨官網(wǎng)近日披露了黑石集團的賣樓動作：后者將所持有的上海Channell購物中心95%股權以14.3億元人民幣的價格出售給新世界。由于眼下正值樓市調(diào)控關鍵時期，加上這是黑石首次出售中國物業(yè)，因而引起業(yè)內(nèi)關注。

不少輿論視其為看空中國樓市的信號。記者瀏覽網(wǎng)站、博客發(fā)現(xiàn)，關于此事的評論中，“中國樓市遭遇外資撤離”“外資對內(nèi)地樓市失去信心”等觀點頗有代表性。

一些業(yè)內(nèi)人士則提醒，對此事無需反應過度。高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說，從資金使用角度看，外資投資機構一般都有其投資周期，持有物業(yè)達到一定年限后，選擇獲利退出并不奇怪。至于其套利后的資金是用于緩解母公司的資金緊張，還是用于新項目的繼續(xù)投資，則不得而知。

高力國際華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務資深董事汪蓓說：“外資不但沒有看空中國商業(yè)地產(chǎn)，相反他們一直希望進入。黑石此次賣出是很正常的，因為時間拉得太長會稀釋投資回報率。”

中原地產(chǎn)相關負責人則提醒，相比過去幾年外資機構5年左右出售國內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法，此次黑石的拋售明顯縮短了投資年限，說明在國內(nèi)宏觀政策和市場調(diào)整的背景下，外資投資快進快出或?qū)⒊哨厔�，這應該引起國內(nèi)不動產(chǎn)物業(yè)投資人的關注和借鑒。

商業(yè)地產(chǎn)快速升溫風險不可忽視

黑石此次出售的是在這一輪調(diào)控中逆勢升溫的商業(yè)物業(yè)。此舉被一些業(yè)內(nèi)人士認為是一次及時提醒。

今年以來，在宏觀調(diào)控盯牢商品住宅的時候，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商和消費者規(guī)避調(diào)控的投資洼地。尤其是一些二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)更不乏飆升態(tài)勢。

以河南為例。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，河南辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長133.4%、41.4%，兩者所占比重合計為14.3%，同比提高2.1個百分點。在河南省內(nèi)唯一實施限購的鄭州，上半年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資、本年新開工面積同比增速分別高出商品住宅43.7個、14.8個百分點，銷售面積同比增速高出商品住宅94.1個百分點。

一些以住宅為主的開發(fā)商，以及一些并非以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，也紛紛投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一些城市流行興建城市綜合體，今年以來開工新建的商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)下歷史新高。資金炒作、價格非理性飛漲的現(xiàn)象已在局部地區(qū)出現(xiàn)。

“很多資金進入商業(yè)地產(chǎn)是被動的，甚至把商業(yè)地產(chǎn)當成救命稻草；一些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展過快，也存在一定風險。”張良軍說。

商業(yè)地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟的晴雨表。即使在幾個一線城市，受整體經(jīng)濟形勢波動的影響，其寫字樓、商場的租金在整體上行中不乏震蕩，一些城市相當一部分已建成的商辦物業(yè)遭遇空置更是司空見慣。

上海銀監(jiān)局不久前下發(fā)《關于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示的通知》，明確要求各銀行今后須嚴禁個人消費貸款用于購買商業(yè)用房，且今后凡是利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工的房源。監(jiān)管部門的“新動作”已引起市場反響。

警惕外資“攪局”樓市調(diào)控

黑石出售Channel的消息傳出不久，便有消息稱：其與國內(nèi)房企合作，在全國二三線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。事實上，外資對中國樓市的興趣始終沒有減弱。尤其是在歐美經(jīng)濟前景不明朗、人民幣升值預期等因素驅(qū)使下，國際資本加大步伐流入我國，房地產(chǎn)領域的外資規(guī)模日趨增大。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%，其中利用外資633億元，同比增長達到71.5%。戴德梁行最近發(fā)布的報告認為，2010年投向世界各地物業(yè)市場的資金約為3290億美元，預計2012年將減少4%至3160億美元，但包括中國在內(nèi)的亞太地區(qū)投資將不減反增。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，內(nèi)地開發(fā)商海外融資數(shù)額突破1000億元，幾乎是去年海外融資總量的2倍。今年前7個月，內(nèi)地房企融資渠道中，利用外資出現(xiàn)高達65%的同比漲幅，是其通過國內(nèi)銀行、信托機構等融資渠道獲得資金增幅的2.5倍，超過開發(fā)商自籌資金增幅的一倍左右。外資在國內(nèi)樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態(tài)勢值得高度關注。

尤其要警惕的是“一邊唱空，一邊做多”的障眼法。比如，標普最近預計，中國新房售價可能會有10%左右的下降；摩根士丹利也發(fā)布報告認為，三季度中國主要城市銷售均價將進一步下降。與此同時，外資正加快進入中國樓市的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)。在此形勢下，樓市調(diào)控不容有片刻“打盹”。