11月，多家上市房企銷售業(yè)績急跌，大中型房企尤甚。

截至12月7日已公布11月銷售業(yè)績的上市房企中，萬科、保利地產(chǎn)、碧桂園11月的銷售額均環(huán)比(較10月)、同比(較去年同期)雙雙出現(xiàn)下滑。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟分析，多家大中型房企11月銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑，“主要還是受市場影響，雖然11月一些房企進(jìn)行了一定的促銷，但整個市場大面積的入場還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。”

不過，今年前11個月累計，上述三家上市房企的銷售額依然實現(xiàn)了同比上漲。

旭輝集團(tuán)總裁助理張偉峰分析，11月單月銷售業(yè)績下滑，1-11月則有所增長；上半年銷售較好，下半年明顯不行，這不光是上述大型上市房企出現(xiàn)的情況，而是全國性的、全行業(yè)的共同特征，“說明政策起到作用了，因為房價是個預(yù)期，看漲不看跌。”

張偉峰預(yù)計，開發(fā)商慘淡的銷售表現(xiàn)，起碼會延續(xù)到龍年春節(jié)以后，“如果政策不轉(zhuǎn)向，到明年年中都好不了”。

銷售“前高后低”

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年房企的銷售表現(xiàn)“前高后低”之勢明顯。

以萬科為例，今年7月，萬科實現(xiàn)銷售面積78.2萬平方米，銷售金額90.8億元，分別比2010年同期增長3.2%和7.7%。到了8月，該公司的銷售面積仍同比增長5%，至96.0萬平方米，但銷售金額則同比減少12.6%，至104.8億元。

陳晟認(rèn)為，萬科今年的銷售業(yè)績，呈現(xiàn)出較為典型的“前高后低”之勢，造成這一現(xiàn)象的原因，一方面是上半年其把握住了銷售機(jī)會，另一方面是年初限購、限貸等調(diào)控政策出臺后，影響不斷深化，導(dǎo)致9、10月后房價出現(xiàn)拐點初現(xiàn)，房企的銷售額開始出現(xiàn)比較大的逆轉(zhuǎn)。

銀億集團(tuán)銷售部總監(jiān)王士章也說，多家房企今年銷售表現(xiàn)出現(xiàn)“前高后低”走勢，與政策的傳導(dǎo)效應(yīng)有關(guān)。

王士章進(jìn)一步說，所謂“前高后低”，更多地表現(xiàn)為上半年高，下半年尤其是9月以后低。今年年初限購、限貸政策出臺以后，被限購、限貸的一線城市樓市成交迅速進(jìn)入冰點，而市場需求則出現(xiàn)外溢效應(yīng)；一線城市所輻射的周邊城市以及其他不限購的二三線城市，銷售情況仍然很好，甚至隨后陸續(xù)跟進(jìn)實施限購的二線城市，剛開始限購時，房子也還能賣得掉。

新城集團(tuán)副總裁黃超則提到，11月單月銷售業(yè)績下滑，也和行業(yè)內(nèi)的技術(shù)性因素有關(guān)。

“每個公司都有自己的項目開發(fā)和營銷計劃，不同時間段，供應(yīng)量和推售量都會有增減。前面完成得好，后面沒房子賣了，業(yè)績就下去了，這很正常。”黃超說。

大型房企提前布局二三線城市

對于保利等大中型房企上半年相對出色的銷售表現(xiàn)，王士章認(rèn)為，這是因為之前這些房企已經(jīng)開始在二三線城市布局。如保利在成都，中海在蘇州，都占據(jù)較大市場份額，“今年上半年這些房企的業(yè)績主要是由二三線城市的市場支撐著的”。

王士章描述，這些在二三線城市布局的大型房企，項目大多以剛需盤為主，因為是主流市場。因此今年前半段，這些房企的業(yè)績都還不錯。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為，今年以中低價位普通住宅項目為主的開發(fā)商，銷售業(yè)績都還可以。以高端項目為主的房企，如綠城、金地的銷售表現(xiàn)則相對較差。此外，中小企業(yè)今年的銷售業(yè)績要比大型房企差。9月之后，由于市場降溫更快，預(yù)計大部分房企都難以完成年初預(yù)定目標(biāo)。

“被套是從9月開始的。”王士章說。

進(jìn)入9月以后，隨著調(diào)控影響的逐步加深，政策的傳導(dǎo)效應(yīng)開始從一線城市傳導(dǎo)到二三線城市。王士章稱，包括不限購的城市樓市成交也開始急劇下滑，與政策傳導(dǎo)效應(yīng)相伴隨的，是購房者信心的喪失，觀望情緒快速彌漫，“像昆山這樣的城市，又在上海周邊，又是不限購的，可現(xiàn)在也賣不動了，買房人的熱情大大降低了。”

上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海還提到，是否有符合市場需求的樓盤推出，是否有合適的價格，這些都會對銷售業(yè)績有影響。

降價也未必能挽回市場。

“有的樓盤適合讓利銷售，有的則不適合。”宋海說，如果前一時段符合市場需求的樓盤比較多，又采取了讓利的價格，而后面新的項目沒有跟上，也會造成銷售業(yè)績前高后低。同時，由于限購，越往后面去，具有購買資格的客戶會越少，這也會影響到銷售業(yè)績。

年度銷售目標(biāo)壓力

前11個月的整體銷售額維持正增長的上市房企，依然可以確保年度銷售目標(biāo)完成無虞。

早在此前的11月14日，恒大地產(chǎn)在香港召開的10月銷售業(yè)績發(fā)布會上，該公司董事局副主席、總裁夏海鈞宣布：今年1-10月，恒大累計合約銷售額778.7億元，較去年同期(同比)增長89.2%。恒大提前兩個月完成全年700億元的銷售計劃。

碧桂園也憑借前11個月約394億元的銷售金額，有望完成全年430億元的銷售目標(biāo)。

不過，宋海提醒，如果房企的全年銷售目標(biāo)定得過高，完不成的概率也較大。

此前的9月，富力地產(chǎn)率先公開下調(diào)了其年度銷售目標(biāo)，將其全年銷售目標(biāo)下調(diào)兩成，至320億元。該公司年初確定的銷售目標(biāo)為400億元。

據(jù)宋海稱，大型房企一般會根據(jù)過去幾年的成長情況、拿地情況，在建項目的開發(fā)進(jìn)度，現(xiàn)金流的情況，并綜合考慮是不是還要再拿土地，來制定全年銷售目標(biāo)。

宋海說，進(jìn)入10月，為了完成銷售目標(biāo)，大型房企降價的動力都很大。

“明年二季度前，銷售壓力都很大”

年底日近，可供開發(fā)商騰挪的空間已經(jīng)不大。

王士章預(yù)計，12月應(yīng)該還會延續(xù)11月低迷的市場行情，促銷的樓盤會越來越多。由于業(yè)內(nèi)對明年上半年的市場不看好，因此明年上半年，開發(fā)商會采取積極的營銷策略，包括降價在內(nèi)的各種手段都會用上。

宋海也提到，明年上半年，開發(fā)商還是以通過跑量來獲取現(xiàn)金流為主，而進(jìn)入下半年，則會出現(xiàn)一定的觀望。

“在現(xiàn)金流和利潤中，現(xiàn)金流更為重要。因為有現(xiàn)金流企業(yè)就還能生存，將來還能再有賺錢的機(jī)會，而如果現(xiàn)在就倒下了，以后就沒發(fā)展了。”宋海預(yù)計，12月房地產(chǎn)市場的銷量不會有太大增長，基本將延續(xù)11月的低迷行情。

陳晟也認(rèn)為，在明年二季度之前，房企的銷售壓力都會比較大。

王士章還提到，今年有好多開發(fā)商都將項目延遲上市，這些項目明年4、5月份肯定會推出。至于明年下半年的行情，還比較難說，關(guān)鍵要看政策走向。

在昨日由城市土地學(xué)會及普華永道聯(lián)合發(fā)布的《2012亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢》報告中，普華永道合伙人李明寫道，開發(fā)商并不期望政府會提前結(jié)束或者明顯放松緊縮政策。不過，李明提到，住宅交易量大幅下跌的同時，中國商用物業(yè)市場仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁。

“一線城市甲級辦公室的資本回報率被擠低2%至3%，遠(yuǎn)低于中國一年期的基準(zhǔn)借貸利率6.56%。就目前的價格水平而言，是不可能對外國投資者形成吸引力，但即使面對‘相當(dāng)驚人’的新的供應(yīng)量，國內(nèi)買家的買盤興趣依然強(qiáng)勁。”李明說。